Face à cette « financiarisation » du logement, les promoteurs immobiliers se sont frottés les mains. Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le secteur de la promotion immobilière réalisa à la fin des années 2000 un chiffre d’affaires de 17,2 Mds d’euros, dont 10,6 proviennent de la promotion de logements collectifs, suivie derrière par l’habitat individuel et le tertiaire8. Sur la totalité de ce chiffre d’affaires, 71% est produit par les grands groupes de promotion immobilière, alors qu’ils ne représentent que 21% des promoteurs privés. Parmi eux, on peut citer Nexity, Bouygues Immobilier, Eiffage Construction ou encore Vinci Immobilier. Cette hausse a été significative dans les années 2000. En Ile-de-France par exemple, les cinq premiers groupes de promotion immobilière dirigent 40% de la production totale, contre 25% à la fin des années 1990.9 Ces grands groupes ne dominent pas que le marché francilien. L’agence Lanoire&Courrian travaille depuis quelques années avec Vinci Immobilier pour la construction de plusieurs centaines de logements dans l’Ouest de Bordeaux. J’ai ainsi pu découvrir la façade d’un des plus grands groupes de construction français, notamment via ma collègue Stéphanie qui, en parallèle de la médiathèque, travaillait sur les plans de vente de cette opération. La dualité entre les grands groupes et les petits promoteurs est relativement facile à observer. Un petit promoteur a généralement son activité répandue sur une seule agglomération, voir deux. Ainsi, il est plus à même à être sensible sur la fabrication de la ville qui l’accueille. Un grand groupe aura moins de regard sur cela. Doté de services juridiques et financiers développés, il appliquera la même stratégie sur un projet situé à Bordeaux, Paris ou Lyon.
A. La croissance du marché privé de la construction immobilière Travailler en agence m’a fait prendre conscience de l’état du marché actuel de la construction de logements collectifs en France. Deux faits sont à retenir. Le premier, c’est que le marché du logement neuf français est en baisse depuis plusieurs mois. Les rythmes de vente et de commercialisation des logements neufs sont tendus. La structuration de la clientèle et la demande de logements fluctuent rapidement. Les promoteurs se retrouvent avec des stocks de logements qu’ils n’arrivent pas à vendre. En moyenne, en un an, les opérations étaient financées avec environ 30% de prêt de commercialisation. Aujourd’hui, compte tenu du contexte, entre 40 et 50% du prêt de commercialisation et un avantage technique maîtrisé sont nécessaires pour obtenir les financements et libérer ensuite les sommes pour les travaux et la fin de l’opération. Cette tendance provoque l’augmentation des prix moyens dans une grande partie des métropoles françaises (4060€/m2 en moyenne hors parking). La baisse du nombre de logements neufs produits s’applique aussi bien aux logements collectifs qu’aux maisons individuelles, dont les ventes ont baissé de 11% en 2018.10
8
Données issues d’un sondage déclaratif réalisé par la FPI en 2010.
9
TROUILLARD, Emmanuel, «La production de logements neufs par la promotion privée en Île-de-France
(1984-2012): marchés immobiliers et stratégies de localisation», thèse soutenue en 2014 à Paris VII. 10
MARIN, Olivier, « La vente de maisons neuves en pleine dégringolade en France », Le Figaro Immobilier, le
22/08/19 à 11h16
- 28 -
