C. La cohabitation : travailler vite pour perdre moins Travailler avec quelqu’un qui n’a pas les mêmes objectifs que vous n’est pas une mince affaire. La phase esquisse des 29 logements et du commerce situés Avenue d’Arès, dont j’ai la charge, touche à sa fin. J’interroge Jean-Philippe sur la suite des événements pour la conception du projet. O : « Je voulais savoir si vous souhaitiez me confier la phase Avant-Projet des logements Avenue d’Arès ? J-P : Non, tu vas directement faire le permis de construire. O : Et qui se chargera de la phase Avant-Projet ? Histoire de me coordonner avec lui … J-P : Il n’y a pas d’Avant-Projet, le dépôt de permis de construire se fera le 18 Octobre.» Être dans une logique de rentabilité économique signifie que des capitaux circulent et qu’une promesse de vente est généralement en jeu. En d’autres termes, le temps est notre principal ennemi. Les promoteurs s’engagent avec le client sur des délais. Si des retards ont lieu, il y’a obligation d’indemniser, ce qui a un impact sur la marge. Et si la marge est impactée, la rentabilité aussi. Une question survient alors : n’y aurait-il pas un avantage à allonger ces phases de conception (esquisse, avant-projet), pour limiter les aléas financiers dans les phases d’exécution ? Cette question a été posée à Olivier Dartois, ce à quoi il a répondu : « On fait l’APD indirectement. (…) Ce n’est pas une étape officielle de notre fonctionnement. Par exemple, je viens de signer une promesse de vente Lundi dernier (le 20 Janvier), je dois poser le PC avant le 30 Mars. On est pris dans nos accords fonciers par des délais relativement courts… mais longs pour les propriétaires. En moyenne, sur une opération de 30 logements, avec un propriétaire privé, on est sur des durées de promesse comprises entre 16 et 18 mois. En étape de négociation foncière, on a une offre, qui a une durée de validité, avant de signer la promesse de vente. (…) Une fois la promesse de vente signée, on a deux à trois mois pour déposer un permis de construire. Derrière, cela laisse peu le temps de faire un APD … ».17 On voit bien que les promoteurs sont eux-mêmes pris au piège de ce jeu de la rentabilité. Alors comment maintenir la qualité architecturale dans ce genre de situations ? En travaillant davantage, malheureusement. Pour un permis de construire déposé le 18 Octobre, j’ai du travailler le week-end précédant le dépôt de permis, ainsi qu’une bonne partie des soirées de cette semaine. Manque d’organisation personnelle ? Non, juste une commission métropolitaine d’avant projet établie le Vendredi précédant le dépôt. Cela laisse peu de marge de manoeuvre pour rectifier les pièces graphiques avant la finalisation du permis. D’ou provient cette urgence de projet ? Pour mieux comprendre, intéressons nous au financement, le coeur du système de la promotion. Une opération immobilière peut être endossée par la société de promotion ou par une structure juridique ad hoc, en règle générale une Société Civile Immobilière (SCI). Pour rentabiliser son projet, le promoteur doit vendre la totalité des biens immobiliers plus cher que ne lui a couté les matériaux, la main d’oeuvre et le financement.
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Extrait de la conférence tenu à l’école d’architecture dans le cadre du séminaire 04 d’HMONP, le 23/01/20
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