E. La communication entre architecte et promoteur Au coeur de ce système de rentabilité économique, la communication entre acteurs est essentielle. La première concerne la communication écrite. Une partie des tensions entre l’architecte et le promoteur s’illustre au niveau du bilan financier de ce dernier. La plupart du temps, le promoteur ne rend pas public son bilan, gardant ainsi le mystère sur la marge qu’il effectue réellement. En d’autres termes, l’architecte n’est jamais sûr que les pistes d’économie réalisées sur le projet sont vraiment nécessaires. Prenons l’exemple de ce bilan financier prévisionnel fictif ci-contre. On y retrouve bien les sommes du prix de revient, les dépenses, et les recettes prévisionnelles. La marge prévisionnelle atteint les 8,54%. Face à ce bilan, plusieurs réflexions émergent, à la fois sur le métier de promoteur, celui d’architecte mais aussi sur les coûts d’une opération immobilière privée. Nous retrouvons en premier lieu les deux postes de dépenses majeures : le terrain (ici 22% du coût total HT) et les travaux de construction (ici 48,7 % du coût total HT) . L’une des conséquences de la hausse des prix de l’immobilier est l’augmentation du coût de ces deux postes. Les matériaux deviennent plus chers, tout comme le prix du foncier. Pour compenser cette hausse, le promoteur a plusieurs possibilités. Il peut réduire sa marge, mais au sein d’un système orienté vers la rentabilité, c’est bien la dernière chose qu’il fera pour rentrer dans ses coûts. L’autre option de rentabilité du promoteur est de s’attaquer directement au projet, en privilégiant des volumétries et matériaux peu coûteux, tout en maximisant la surface vendable. En bas du tableau, réunis au sein des « Honoraires Techniques », nous retrouvons l’architecte, l’économiste, les BET, le bureau de contrôle … Nous sommes pour la plupart rémunérés sur un pourcentage du montant HT du coût prévisionnel des travaux (ici 2844500 € HT). L’architecte est presque autant rémunéré que le maitre d’oeuvre d’exécution (3,2% contre 3%). Le fait qu’ils soient séparés dans le tableau rejoint bien l’idée que l’architecte se retrouve progressivement dépossédé de la mission de chantier. Deux autres postes de dépenses non négligeables apparaissent dans ce bilan. Nous avons dans un premier temps la TVA, qui représente au final 15 à 16% du montant prévisionnel total de l’opération. Impôt institué en France en 1954, la TVA peut prendre la forme de 4 taux différents : 2.1, 5.5, 10 et 20 %. Une grande partie des ventes de biens et de prestations de services (dont le logement) sont concernés par le taux de 20%, dit taux normal. Le deuxième poste regroupe les frais de portage de l’opération. Nous y trouvons tous les frais liés au fonctionnement, à la commercialisation, la publicité, les assurances, frais divers … Ils correspondent aux frais engendrés par le promoteur lui-même. Nous verrons par la suite que c’est sur ces frais de portage que l’architecture du logement collectif privé pourrait faire des économies. Dans l’encadré 4, nous pouvons nous rendre compte que les honoraires techniques sont détaillés. Les honoraires de commercialisation ne le sont pas. Ils font planer une ambiguïté sur ce que touche réellement le promoteur privé et sur ce qui justifie une telle somme. Nous pouvons nous interroger sur la différence spectaculaire entre les honoraires de l’architecte (110000 € HT) et ces honoraires de commercialisation (310320 € HT). Que justifie une telle différence d’honoraires ? C’est d’autant plus marquant que les assurances du promoteur sont inscrites sur le bilan (détaillée en point 4.2), au contraire
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