JÚRIDICO
Direito de Preferência na transmissão de prédios rústicos Neste artigo vamos fazer uma breve referência ao regime do direito de preferência na transmissão de prédios rústicos. P O R CC R L EGA L – S O C I E DA D E D E A DVO GA D OS F R A N C I S CO S O U SA CO U T I N H O (f s c @ cc r l e g a l . p t) e VA S CO BA RJ O N A H E N R I Q U E S (v b h @ cc r l e g a l . p t)
O QUE É? Por direito de preferência tem-se entendido o direito que determinada pessoa tem de preferir a qualquer outra na compra de certo bem (ou na realização de outro contrato compatível com a preferência), desde que se disponha a celebrar o contrato em
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igualdade de condições, podendo esse direito ter origem convencional (i.e., ser criado pelas partes ao abrigo da liberdade contratual) ou legal (i.e., decorrer diretamente da lei), sendo este último um direito potestativo, com eficácia real, fundado em razões de interesse e ordem pública. Quanto aos prédios rústicos, dois dos direitos de preferência legais mais relevantes são aqueles constituídos em benefício (i) dos proprietários dos prédios confinantes e (ii) dos arrendatários de contratos de arrendamento rural.
abolsamia outubro | novembro 2020
DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS PROPRIETÁRIOS DOS PRÉDIOS CONFINANTES A lei prevê que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura [cfr. Tabela I, constante da Portaria 219/2016, 9 de agosto, na sua redação atual], gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.” Assim, são usualmente identificados quatro pressupostos para o exercício do direito de preferência: (i) o prédio a transmitir tenha área inferior à unidade de cultura, (ii) o preferente seja dono de prédio
confinante com o prédio a transmitir, (iii) o prédio do preferente tenha área inferior à unidade de cultura e (iv) o potencial adquirente do prédio não seja proprietário confinante. Quando exista mais do que um preferente, a lei estabelece uma hierarquia entre os vários proprietários com direito de preferência. Assim, terá primazia no exercício do direito de preferência, no caso de alienação de um prédio encravado, o proprietário que estiver onerado com a servidão de passagem e, nos outros casos, o proprietário que, caso exerça o direito de preferência, obtenha a área que mais se aproxima da unidade de cultura fixada para a zona onde o prédio rústico a transmitir se localiza. Caso vários preferentes se encontrem em igualdade de circunstâncias e queiram exercer o respetivo direito, haverá uma licitação entre eles, revertendo o aumento do preço a favor do alienante. Salientamos que os proprietários de prédios confinantes não gozam de direito de preferência (i) quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura, ou (ii) quando a alienação abranja um conjunto de prédios que, embora dispersos, formem uma exploração agrícola de tipo familiar. Por último, é igualmente impor-
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