CIB info 94

94

januari februari maart 2022

Afgiftekantoor Gent X - P911234 - driemaandelijks tijdschrift - vu: Daniel Buschman, Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

Magazine van CIB Vlaanderen

PROPTECHLAB-OPRICHTER IDRISS GOOSSENS

“We zijn op weg naar een tweedeling op de markt” SYNDICUSSPECIAL

Laadpalen in mede-eigendom: hoe pak je het aan?

CIB-HUISADVOCATEN DELEN TIPS OM HET VERSCHIL TE MAKEN

“Vastgoedmakelaar kan dé vertrouwenspersoon worden in de vastgoedmarkt”

U bent syndicus, en u houdt zich liever niet bezig met de gevolgen van onbetaald gebleven lasten ?

De oplossing

Verzekering ‘leenlasten’

Verzekering ‘lasten’

De mede-eigendom gaat een lening aan om werken te financieren : de verzekering dekt de medeeigendom voor de volledige looptijd van de lening tegen niet-betaling van de lasten van deze lening.

Deze verzekering, die per jaar wordt genomen, dekt de mede-eigendom tegen de niet-betaling van de lasten die werden vastgelegd op de algemene vergadering van de mede-eigenaars.

De verzekeringen van Atradius ICP bevorderen uw gemoedsrust : Mede-eigenaars hoeven niet meer de financiële gevolgen te dragen wanneer andere mede-eigenaars hun lasten niet betalen : Atradius ICP vergoedt de mede-eigendom en neemt de invordering van de verschuldigde bedragen en de bijhorende kosten op zich.

U wenst onze verzekeringen* aan te bieden ?

Neem contact met ons op Contact : 081/32.46.17 icpcommercial@atradius.com www.atradiusicp.com | www.atradius.be *de vereniging van mede-eigenaars neemt de verzekering via de syndicus.

2

VOORWOORD

De syndicus als homo universalis Van alle markten thuis zijn. Veel meer heeft een profielomschrijving van een syndicus tegenwoordig niet nodig. Noem een syndicus tegenwoordig maar gerust een homo universalis, een alleskunner. Ondernemers pur sang en beschikkend over een veelzijdige kennis: administratief, technisch, juridisch en cijfermatig. En naast dat kennisluik ook de karaktertrekken van hartelijk en sociaal te zijn. Maar om het met de woorden van onze huisadvocaat Geert Lambert in deze editie te zeggen: zorg er als syndicus vooral voor dat je kapitein van het schip blijft en ga niet eeuwig op zoek naar het compromis. Dit en veel meer wijze raad krijg je van de verschillende CIB-huisadvocaten met wie we op de praatstoel hebben gezeten.

De veelzijdigheid van een beheerder komt in deze syndicspecial meer dan eens tot uiting. En dat allemaal in een wereld waarin de digitalisering zich razendsnel doorzet. Ook én vooral in de mede-eigendom. Een boodschap die we op ons voorbije Vastgoedcongres met z’n allen, en we waren toch met meer dan 1300, hebben meegekregen. Dat de opkomst van PropTech (Property Technology) zich meer en meer laat voelen, blijkt eens te meer uit het gesprek met Idriss Goossens, oprichter van het ProptechLab en toch een opmerkelijke praatgast in dit nummer.

Het zijn allemaal factoren die het leven van een syndicus niet makkelijk maken. Daarom vinden wij het als CIB Vlaanderen ook onze rol om de syndicus van morgen te ontzorgen. En dat op zo veel mogelijk vlakken: van informatieverstrekking tot juridische bijstand. Van lobbywerk tot opleidingen. Zelden zijn we zo veel bevraagd geweest over een thema als dat van de laadpalen in mede-eigendom. Het promoten (of zelfs verplichten) van elektrisch rijden is één ding. Ervoor zorgen dat iedereen aan de laadpaal kan hangen, is een ander gegeven. En laat net dat gegeven een onderwerp zijn waar heel wat mede-eigenaars en dus ook syndici tegenwoordig wakker van liggen. Niet onlogisch dus wat we er als CIB Vlaanderen eerstdaags een podcast over lanceren in Vastgoedpraat en we meerdere opleidingen met specialisten voorzien.

Als afsluiter kan ik alvast meegeven dat de datum van het nieuwe Syndiccongres bekend is en dat jullie donderdag 29 september alvast kunnen blokkeren in jullie agenda. Na een dagje bijleren sluiten we die dag feestelijk af met de uitreiking van de Real Estate Awards.

Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

CIBINFO — nr 94 // 2022

3

INHOUD

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx › 09 242 49 88 › adverteren@cib.be Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be Redactie: Ewoud Hasenbos, Eline De Coninck, Eline Van Nespen, Tine Terryn, Kristophe Thijs, CIB studiedienst Ontwerp en druk: Mirto Print - mirto.be

Partners:

In dit nummer VOORWOORD

3

VASTGOEDNIEUWS Wat gebeurt er in vastgoedland?

6

LEDENVOORDELEN CIB-huisadvocaten delen hun tips om (juridisch) het verschil te maken

8

ACTUA Mede-eigendom: een wereld in verandering

12

IN DE KIJKER Syndicusspecial

13

ENQUÊTE Waarom is het beroep van syndicus zo onpopulair?

14

PARTNERNIEUWS

CIB info is een uitgave van Confederatie van Immobiliën­b eroepen vzw. Kortrijksesteenweg 1005 – 9000 Gent v.u. Daniel Buschman

10 gouden tips om het EPC gemene delen voor te bereiden

4

8

17

volg ons

INTERVIEW ProptechLab-oprichter Idriss Goossens ziet kloof tussen innovatiepioniers en conservatievelingen groter worden

18

TOOL IN DE KIJKER

Onze ledenconsulenten Antwerpen + Kust

Bied voortaan makkelijk een stageplaats aan via vastgoedstages.be

21

Sven De Vuyst › 0491 11 95 88 › sven.de.vuyst@cib.be

22

Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

RONDVRAAG Syndici en de (blijvende) impact van de coronapandemie

OPLEIDING IN DE KIJKER Laadpalen in mede-eigendom: hoe pak je het aan?

24

Ernst-Jan Driezen › 0479 39 80 52 › ernst.driezen@cib.be Limburg + Vlaams-Brabant Brussel Michel Engelbosch › 0473 83 97 61 › michel.engelbosch@cib.be

TESTIMONIAL “Smartbid is een grote stap voorwaarts, zowel voor de makelaar als voor de consument”

26

LEDEN IN DE KIJKER Van drones in de lucht tot werfdoeken in een mooi ‘kleedje’, een marketingaanpak die blijft hangen

28

28

14 18

CIBINFO — nr 94 // 2022

5

VASTGOEDNIEUWS

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Wijzigingen EPC van kracht op 1 april 2022 Op 1 april treden een aantal nieuwe wijzigingen rond het EPC in werking. Vanaf dan zal er ook een EPC nodig zijn (1) als er geen publiciteit wordt gemaakt, (2) bij het vestigen van een erfpacht en (3) voor het vestigen van een opstalrecht. Er is geen bijzondere overgangsregeling voorzien.

Voor lopende transacties zal je dus evengoed een EPC moeten laten opmaken. Op de website van het VEKA vind je een uitgebreide lijst met illustraties van wanneer er een EPC moet zijn en wanneer niet.

Logiesdecreet 2.1 gepubliceerd Begin dit jaar werd het Logiesdecreet 2.1 goedgekeurd door het Vlaams Parlement. Het wijzigings­ decreet verscheen onlangs in het Belgisch Staatsblad.

Doel is nog steeds om het – samen met de aanpassingen aan de uitvoeringsbesluiten – op 1 januari 2023 in werking te laten treden. Voor het paas- en zomerseizoen 2022 verandert er dus nog niets.

Vlaamse energie- en woonpremies smelten samen tot 'Mijn VerbouwPremie' De Vlaamse energie- en woonpremies smelten in het najaar samen tot één premie, de “Mijn Verbouwpremie”. Tot en met 30 juni 2022 kunnen de huidige premies – de renovatiepremie van Wonen-Vlaanderen en de diverse energiepremies van Fluvius – nog aangevraagd worden via de huidige aanvraagprocedure. Op 1 juli 2022 gaan beide aanvraagloketten dicht. De bedoeling is dat aanvragers vanaf 1 oktober bij één uniek digitaal loket terechtkunnen om hun verbouwpremie aan te vragen.

Antwerps actieplan voor gelijke kansen op huurmarkt Stad Antwerpen lanceert samen met een aantal partnerorganisaties, waaronder CIB Vlaanderen en het BIV, een actieplan om discriminatie op de huurmarkt aan te pakken. Doel is om nog meer in te zetten op het informeren, sensibiliseren en versterken van makelaars, verhuurders en huurders.

Wil je graag een opleiding volgen rond antidiscriminatie? Dan is het VIVO-webinar op 11 mei zeker en vast iets voor jou.

CIB-Huurbarometer – “Gemiddelde huurprijs in Vlaanderen voor het eerst boven €800” Een woning huren in Vlaanderen werd vorig jaar opnieuw wat duurder. De huurprijzen in Vlaanderen zijn in 2021 met 2,5% gestegen ten opzichte van 2020. De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen lag op €797 en overschreed in de tweede helft van 2021 voor het eerst de grens van €800.

Vlaams-Brabant blijft de duurste provincie om te huren, Antwerpen overschrijdt de grens van €950 en blijft de duurste centrumstad. Dat blijkt uit de nieuwste CIB-Huurbarometer, waarbij 30.561 nieuwe huurcontracten die in 2021 werden afgesloten, werden geanalyseerd. Voor het eerst geeft de CIB-Huurbarometer ook een zicht op de huurprijzen in Wallonië. Die blijken niet veel lager te liggen dan in Vlaanderen.

Op CIB.be kan je terecht voor alle resultaten uit de nieuwste Huurbarometer.

6

Btw-attest renovatiewerken wordt afgeschaft Wie werken laat uitvoeren aan privéwoningen ouder dan 10 jaar kan genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%.

Tot nu was het aan de aannemer om het juiste btw-tarief te bepalen op zijn factuur aan de hand van een door de bouwheer ondertekend attest. Sinds de jaarwisseling kan dit attest vervangen worden door een standaardverklaring op de factuur. Vanaf 1 juli 2022 wordt het gebruik van het attest definitief afgeschaft. Door deze vermelding op de factuur wordt de verantwoordelijkheid verlegd van aannemer naar bouwheer. Die heeft één maand de tijd na de factuur om te reageren indien het btw-tarief van 6% niet kan worden toegepast. Dit betekent een administratieve vereenvoudiging voor de aannemer.

Na huurprijs nu ook EPC-score niet langer verplicht op immobord In oktober vorig jaar konden we goed nieuws brengen over de verplichte vermeldingen rond de huurprijs en de kosten en lasten. Je hoeft dit niet langer op te nemen op het immobord zelf, op voorwaarde dat de informatie duidelijk en volledig vermeld staat in een digitaal zoekertje (op de website van het vastgoedkantoor, een portaalsite, …).

Vandaag kunnen we je dezelfde bevestiging geven voor wat de vermelding van het EPC betreft! Concreet: je hoeft de EPC-score en de unieke code/het adres niet langer op te nemen op je immobord indien op het bord enkel de aanduiding ‘te koop/te huur’ en de gegevens van je kantoor vermeld staan.

Airbnb-taks van kracht Vorig jaar gaven we je reeds toelichting bij de aangekondigde ‘Airbnb-taks’. Kort samengevat: de vrijstelling voor kleine ondernemingen wordt niet meer toegepast bij de verhuur van gemeubelde logies. Ook wie niet meer dan €25.000 per jaar verdient uit dergelijke verhuringen zal btw-plichtig zijn. Verder verandert er niets aan de btw-plichtigheid: die blijft beperkt tot ‘actieve verhuringen’ (combinatie van verhuur met bepaalde diensten). Daarom is de ‘Airbnb-taks’ in 99,9% van de gevallen niet relevant voor toeristische verhuurkantoren. Daar ontbreekt immers de combinatie met diensten, waardoor er van btw-plichtigheid geen sprake is.

Deze regeling is ondertussen goedgekeurd door de Kamer van Volksvertegenwoordigers en op 1 januari 2022 van kracht geworden.

Minister Van Quickenborne hervormt erelonen notariaat Minister van Justitie Vincent Van Quickenborne komt met een belangrijke en ingrijpende hervorming van de ereloonstructuur en het statuut van de notaris. De teksten moeten weliswaar nog naar het parlement, maar het doel is om snel te schakelen. Richtdatum is 1 januari 2023.

Dit zijn alvast de krachtlijnen: • Forfaitair maximumbedrag voor de administratieve kosten van €750 voor een aankoopakte en €550 voor een kredietakte • Verlaging van de erelonen voor deze aktes, met een besparing voor 98% van de aankopen • Verlaging administratieve kosten in geval van quasi-identieke verkoopakten binnen eenzelfde project (bvb. appartementsgebouw en verkavelingen) • Reductie kosten opstart bedrijf van €1.500 naar €1.000

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.

CIBINFO — nr 94 // 2022

7

LEDENVOORDELEN

CIB-huisadvocaten delen hun tips om (juridisch) het verschil te maken

“Vastgoedmakelaar kan dé vertrouwenspersoon worden in de vastgoedmarkt” Wist je dat je als CIB-lid voor een eerste juridisch advies gratis terechtkan bij de CIB-huisadvocaten? Elke provinciale afdeling heeft zijn advoca(a)t(en). Deze juristen zijn gespecialiseerd in vastgoedmateries en helpen je graag verder. Hoe hebben zij de vastgoedwetgeving zien evolueren? Liggen er kansen voor het grijpen in een wereld die steeds complexer wordt? Hun tips lees je hier.

Virginie Tombeur (CIB Antwerpen)

“Bel proactief bij vragen en niet wanneer het probleem zich al gesteld heeft” Antwerpse CIB-leden op zoek naar juridisch advies kunnen onder meer terecht bij meester Virginie Tombeur.

Zij is sinds jaar en dag gebeten door het vastgoedrecht. “Vastgoed heeft steeds op mijn pad gelegen, alsof het voorbestemd was. Vooral de variatie, zowel op juridisch vlak als in de praktijk, en de belangrijke persoonlijke touch (het dak boven je hoofd) wisten me altijd te boeien.” Tombeur heeft de vastgoedwetgeving de laatste jaren zien veranderen in een kluwen aan regelgeving. “Dat maakt het niet altijd eenvoudig. Je moet verschillende bronnen raadplegen om tot een correct en eenduidig advies te komen.

Al is er met het nieuwe goederenrecht wel een belangrijke beweging van actualisering en vereenvoudiging ingezet.” Tombeur stelt ook vast dat de complexiteit van vastgoedtransacties is toegenomen en

8

dat van de vastgoedmakelaar verwacht wordt dat hij van alle markten thuis is.

Al biedt die toenemende regelgeving volgens haar net ook een kans om het verschil te maken.

“Zelfs in tijden van digitalisering heeft de consument nood aan persoonlijke ondersteuning, al is de vraag hoe deze ondersteuning er op termijn zal uitzien.”

Voor zichzelf als huisadvocaat ziet ze dan weer een belangrijke rol weggelegd in het informeren van de vastgoedprofessional. “Ik raad elke professional aan om zich goed te informeren, gebruik te maken van de aangereikte mogelijkheden (opleidingen, eerstelijnsadvies…) en bewust om te gaan met z’n communicatie. Beter voorkomen dan genezen, luidt mijn devies. Bel je huisadvocaat proactief bij vragen en niet alleen wanneer het probleem zich al gesteld heeft.”

Ludo Ockier (CIB West-Vlaanderen)

“Stel je altijd professioneel op en blijf binnen de duidelijke richtlijnen van wetgeving en deontologie” Onder de CIB-huisadvocaten is Kortrijkzaan Ludo Ockier ongetwijfeld een van de anciens. Na al die jaren weet de man zich nog steeds enorm geboeid door het vastgoedrecht. “Het creatieve, het opbouwende en het vormgeven van de wereld om een betere leefomgeving te creëren voor iedereen houden het vuur brandend.” Dat vastgoedtransacties anno 2022 complexer zijn geworden, oogst bij Ockier ook het nodige respect voor de job van de vastgoedmakelaar. “In het begin van mijn carrière was een verkoopovereenkomst een vijftal pagina’s lang. Vandaag de dag telt een verkoopovereenkomst makkelijk 20 pagina’s en meer. Ik ben onder de indruk van de doorgedreven en gedisciplineerde houding van de makelaars om zich constant bij te scholen en up-to-date te blijven.” Bijscholing: het woord is gevallen. Volgens meester Ockier is het van cruciaal belang dat de vastgoedmakelaar zich voldoende bijschoolt en weet waarmee hij bezig is. “De mensen zien zich verplicht zich te laten bijstaan door een professional. Ze moeten er dan ook op kunnen vertrouwen dat deze professional zijn job goed doet”, gaat Ockier verder. Dat de opleidingen hun vruchten afwerpen, lijkt voor hem zo klaar als een klontje. “Ik ben onder de indruk van de voortschrijdende kennis van de makelaars de laatste 10 jaar.” Samen met de wetgeving zag Ockier ook het aantal juridische geschillen op vlak van vastgoedrecht toenemen. “Ik stel een toename vast in het aantal dossiers waarbij de makelaar zich moet verantwoorden voor de Uitvoerende Kamer van het BIV voor deontologische inbreuken. Daarnaast wordt de makelaar bij discussies tussen koper en verkoper steevast mee in het bad getrokken, waarbij in het ontstaan van de hele discussie de vraag wordt gesteld naar de aansprakelijkheid van de makelaar. Meester Ockiers advies voor de makelaar? “Stel je altijd professioneel op, blijf binnen de duidelijke richtlijnen van wetgeving en deontologie, en maak binnen dat kader je professionele rol waar.”

CIBINFO — nr 94 // 2022

Tom Broekmans (CIB Limburg)

“Omring je met goede dienstverleners en weet wanneer je die moet aanspreken” In het Limburgse is meester Tom Broekmans al jaren een vertrouwd gezicht.

Vanuit een algemene interesse in architectuur, stadsontwikkeling en interieurdesign rolde hij de wereld van het vastgoedrecht binnen. Ook hij zag het sluiten van overeenkomsten steeds complexer worden als gevolg van een toevloed aan wetgeving en administratieve regelgeving. “Voor de vastgoedmakelaar is het niet makkelijk om die codex-trein van de overheid te blijven volgen. Al kan hij daar ook het verschil maken met zijn concurrenten, wanneer hij de opdrachtgever en de kandidaat-kopers of -huurders onmiddellijk correct kan adviseren en informeren.” Broekmans meent dat de vastgoedprofessional anno 2022 zeer goed op de hoogte is van de wetgeving die hij dagelijks toepast om geldige verkoop-of huurovereenkomsten op te stellen.

Toch ziet hij ook ruimte voor verbetering. “Vaak zien ze minder goed hun weg in de consumentenwetgeving die hun bemiddelingsopdrachten beheerst. Ook de kennis van hun eigen statuut (Vastgoedmakelaarswet en de Plichtenleer) wordt al eens verwaarloosd.” Al is Broekmans er ook als de kippen bij om de nood aan juridische bagage niet te overschatten. “Je kan niet verwachten dat een vastgoedmakelaar die niet gelijktijdig jurist is, eenzelfde juridische bagage opbouwt als een jurist met praktijkervaring in de specialisatie vastgoedrecht. Kennis en ervaring gaan ook voor de vastgoedmakelaar hand in hand.”

Zijn tip luidt alvast om tijdig extern advies in te schakelen. “Omring je met goede dienstverleners en weet wanneer je die moet aanspreken om advies in te winnen. Wanneer je eigen kennis in een bepaalde materie ontoereikend is, verwijs je beter door naar architecten, advocaten, notarissen, fiscalisten of accountants”, aldus Broekmans.

9

LEDENVOORDELEN

Geert Lambert (CIB Kust)

“Gebruik CIB-modeldocumenten. Ze zijn up-to-date en voorkomen dat je essentiële zaken over het hoofd ziet” De Vlaming met z’n spreekwoordelijke baksteen in de maag en de financiële impact van een vastgoedtransactie, deden huisadvocaat van CIB Kust Geert Lambert helemaal zwichten voor het vastgoedrecht. “Het blijft een levende materie en elke dag leer ik nog bij, vaak ook dankzij de vastgoedmakelaars zelf.” Lambert zag het vastgoedlandschap evolueren en waarschuwt. “Ik vrees dat we paradoxaal een evolutie krijgen waarbij we door meer regelgeving, wat eigenlijk meer rechtszekerheid zou dienen te bieden, net het omgekeerde verkrijgen. Neem de woonkwaliteitsnormen: het lijkt me een terechte bekommernis van de wetgever om de huisjesmelkers aan te pakken, maar de té grote interpretatiemogelijkheden bemoeilijken nu vooral de bonafide verhuurder.”

Toch ziet ook hij opportuniteiten. “De vastgoedmakelaar kan dé vertrouwenspersoon worden in de vastgoedmarkt. Hij is geen bank, maar kent wel de leningsmogelijkheden. Hij is geen aannemer, maar uit ervaring kent hij wel de voor- en nadelen van bepaalde materialen. Hij is geen notaris, maar men kent wel het verschil tussen een handelshuur en een ‘pop-up’. Die mix van kennis maakt van de vastgoedexpert het eerste aanspreekpunt bij deze belangrijke keuzes.”

Kapitein van het schip

Als specialist in mede-eigendom deelt hij graag ook zijn tips voor de syndici. Hen raadt hij aan wat af te remmen in het eeuwig zoeken naar een compromis. “Natuurlijk is het prima dat de mede-eigenaars elkaar in een regeling kunnen vinden, maar hou er steeds rekening mee dat morgen een nieuwe eigenaar kan opduiken, die de afspraken uit het verleden strijdig vindt met de statuten. De syndicus moet trachten kapitein van het schip te blijven. Het houdt in dat hij ‘volgens het boekje’ moet blijven varen. Eigenaars moeten weten waaraan zich te verwachten. Teveel afwijkingen “omdat iedereen er toch mee akkoord gaat” wreken zich nadien en iedereen (die toch akkoord ging) kent plots maar één schuldige: de syndicus…” Als afsluiter wijst de man graag op de voordelen van het CIB-lidmaatschap en die ook te gebruiken. “Gebruik de modeldocumenten. Ze zijn up-to-date en voorkomen dat je essentiële zaken over het hoofd ziet.

En aarzel niet om ons te bellen als je te veel twijfelt.

Het pand dat je verkoopt is steeds uniek. De problemen die je tegenkomt, komen je collega’s echter ook wel tegen hoor.”

Dominique Matthys (CIB Oost-Vlaanderen)

“Wees in de eerste plaats vooral een dienstverlener” Een andere ervaren rot in het vak is Dominique Matthys.

Van het contracten- en verbintenissenrecht tot aan­ neming en bouwrecht, mede-eigendom, tuchtrecht …

Matthys is gespecialiseerd in het vastgoedrecht in al zijn facetten. “Vooral voor het verbintenissen- en contractenrecht heb ik altijd een grote belangstelling gekend, net omdat het een juridisch coherente materie is.”

Matthys zag het vastgoedrecht de voorbije jaren evolueren op meerdere vlakken. Niet verrassend zag ook hij de totstandkoming van vastgoedtrans­acties steeds

10

complexer en omslachtiger worden, maar dat is niet het enige. “De erkenning van het beroep van vastgoedmakelaar heeft een grotere professionalisering van de sector teweeggebracht”, meent Matthys. “De deontologie van de vastgoedmakelaar heeft er daarbij voor gezorgd dat van dichtbij wordt toegezien op de kwaliteit van de dienstverlening, zowel inhoudelijk als op het vlak van de ethiek. Ook niet onbelangrijk in het hele evolutieverhaal is de steeds toenemende consumentenbescherming, mede als gevolg van de steeds groei-

Bruno Stroobants (CIB Vlaams-Brabant Brussel)

“Beantwoord niet alleen vragen, maar leg ook proactief bepaalde risico’s bloot en dek die juridisch af” Zijn grootvader was vrederechter en zijn vader advocaat. Of hoe de Brusselse Bruno Stroobants de advocaat- en vastgoedmicrobe met de paplepel meekreeg. Ook vandaag stroomt het vastgoedbloed nog volop door zijn aderen. “Het feit dat vele takken van het recht samenkomen in het vastgoedrecht, maakt het enorm uitdagend.” Stroobants is zelf gespecialiseerd in het contractenrecht, staat klanten onder andere bij in juridische aspecten van projectontwikkeling en komt daarnaast ook nog tussen in vastgoedgeschillen. Aan geschillen geen gebrek trouwens.

“Particulieren, ondernemers en investeerders vinden steeds vaker de weg naar vastgoed als belegging. In combinatie met een snel veranderend en complexer wordend wetgevend kader, gaan de geschillencijfers de hoogte in”, zegt Stroobants. “In 2020 steeg het aantal procedures rond beroepsaansprakelijkheid met 25%, het aantal geschillen rond de koop van onroerend goed 12%.” Dat het vastgoedrecht steeds complexer wordt, heeft ook positieve effecten, meent hij. “Denk maar aan de bescherming en veiligheid van de consument (bv. het aangekondigde asbestcertificaat) en het aspect duurzaamheid (bv. energiezuinigheid van woningen).” Dat de kennis van de makelaar toegenomen is, erkent ook Stroobants. Hij be-

ende impact van de Europese regelgeving.” De Oost-Vlaamse huisadvocaat kan zich overigens niet van de indruk ontdoen dat nog te vaak gedacht wordt dat de wetgeving niet altijd te nauw moet worden genomen. Ook Matthys hamert op het belang van kennis en vorming, is die loutere kennis van de wet- en regelgeving niet voldoende.

“Een makelaar moet ook juridisch kunnen denken. Al is

CIBINFO — nr 94 // 2022

klemtoont daarbij graag het belang van vorming. “In de toekomst zal je als makelaar niet anders kunnen dan je constant juridisch bij te scholen om het beroep nog op een correcte manier te kunnen uitoefenen.” Wie zich bijschoolt en juridische kennis opbouwt, heeft ook een grotere meerwaarde richting consument.

“De makelaar helpt de consument niet enkel door zijn vragen correct te beantwoorden, maar vooral door proactief bepaalde risico’s bloot te leggen en juridisch af te dekken.” Stroobants meent voorts dat niet alleen de zaakvoerder, maar ook diens medewerkers voldoende juridisch up-to-date moeten zijn. “Zorg ervoor dat de betrokken vastgoedprofessionals binnen je team in staat zijn de klanten steeds correct bij te staan met de nodige kennis, ervaring en vaardigheden. Zet daarom in op de continue opleiding van je medewerkers.” Heeft hij ook nog andere tips voor de makelaar? “Heb aandacht voor innovatieve tools die het mogelijk maken bepaalde processen te automatiseren of minstens te vergemakkelijken. En nog eentje om af te sluiten: besteed de nodige tijd aan de voorbereiding, behandeling en afhandeling van een dossier. Heb je twijfels of vragen?

Neem dan tijdig contact op met externe experten zoals een advocaat of notaris.”

dat een techniek die niet van de ene dag op de andere wordt aangeleerd.” Zijn boodschap richting vastgoedmakelaars draait vooral rond de makelaar en diens missie. “Onthoud dat een vastgoedmakelaar in de allereerste plaats een dienstverlenend beroep uitoefent, en dat is wel iets meer dan een louter inkomsten genererend beroep.”

11

ACTUA

Mede-eigendom: een wereld in verandering 2021 was voor CIB Vlaanderen een jaar waarin heel wat inspanningen werden geleverd om de syndici te ondersteunen in hun dagelijkse werking. Denk maar aan de coronawet Justitie die voorzag in de versoepelde schriftelijke besluitvorming, een mogelijkheid tot uitstel en de permanente verankering van aanwezigheid op afstand in het appartementsrecht. Maar dat was niet het enige wapenfeit. Welke andere veranderingen zagen de syndici in 2021 op zich afkomen? En wat heeft 2022 nog in petto? Een overzicht.

Aanvragen van energie­ premies in mede-eigendom Het aanvragen van premies voor een appartementsgebouw is soms een titanenwerk. Voor de premieaanvraag bij Fluvius moest de syndicus alle individuele EAN-codes van alle appartementen opvragen, wat om privacyredenen geen sinecure was. CIB Vlaanderen kaartte de kwestie aan in het parlement, waarna Fluvius en VEKA een oplossing uitwerkten die administratief een stuk eenvoudiger is. Bij de premieaanvraag voor een VME volstaat het voortaan om de EAN-code van de gemeenschappelijke delen in te vullen. Intussen ligt in het Vlaams Parlement ook een voorstel van decreet voor dat de syndici machtigt om de EAN-codes van de privatieve tellers op te vragen bij Fluvius.

Nieuwe verplichtingen voor laadpunten in parkeergarages Sinds kort gelden nieuwe verplichtingen voor het voorzien van infrastructuur voor laadpunten voor elektrische voertuigen in parkeergarages. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen residentiële en niet-residentiële gebouwen alsook tussen nieuwbouw en ingrijpende renovatie. De verplichting heeft betrekking op nieuwbouwprojecten en projecten van ingrijpende renovatie waarvan de omgevingsvergunning verkregen is sinds 11 maart 2021.

Daarnaast zullen er tegen 2025 ook

12

minstens twee laadpunten voorzien moeten worden voor alle bestaande niet-residentiële gebouwen, los van renovatie of nieuwbouw.

Nieuwe instructie bij inschrijving van de syndicus in de KBO Sinds 1 april 2017 is elke VME verplicht de benoeming van de syndicus in de Kruispuntbank voor Ondernemingen (KBO) in te schrijven. De FOD Economie vaardigde 2 nieuwe instructies uit met betrekking tot de inschrijving van het mandaat van de syndicus in de KBO: 1/ bij de inschrijving van het mandaat van de rechtspersoon-syndicus in de KBO moet ook een vertegenwoordiger mee worden opgenomen en 2/ het aanleveren van extra bewijsstukken bij de benoeming van de syndicus op grond van artikel 3.87, §11 BW.

Timing EPC gemene delen bijgestuurd Begin juli keurde de Vlaamse regering de nieuwe faseringsregeling voor het EPC gemeenschappelijke delen definitief goed. De deadline voor gebouwen vanaf 15 appartementen bleef 1 januari 2022. Voor kleinere gebouwen is er uitstel: gebouwen vanaf 5 appartementen (en max. 14) moeten op 1 januari 2023 over een EPC voor de gemeenschappelijke delen beschikken. Bij de gebouwen met niet meer dan 4 appartementen is de richtdatum 1 januari 2024.

Het asbestattest komt eraan De Vlaamse regering wil Vlaanderen tegen uiterlijk 2040 asbestveilig maken.

Daarom wordt in de loop van 2022 een asbestattest verplicht bij de verkoop van woningen en gebouwen ouder dan bouwjaar 2001. Voor de aanvraag van het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen wordt iets meer tijd voorzien. Voorlopige datum van inwerkingtreding is 1 mei 2025. Tegen 2032 moet iedere gebouweigenaar over een asbestattest beschikken.

Negatieve rente op spaar­ rekening van de VME De banken rekenen sinds kort negatieve rente aan op spaarrekeningen met grote sommen geld. Ook de spaarrekeningen met het reservekapitaal van VME’s worden hier geviseerd. We vonden vanuit CIB een parlementslid bereid hierover een vraag te stellen aan de bevoegde federale minister. Die komt binnenkort aan bod in de commissie.

Niet-inschrijving van de benoeming van de syndicus in de KBO Elke VME is verplicht de aanstelling van haar syndicus in te schrijven in de KBO. Die verplichting geldt voor iedere syndicus, professioneel of particulier, fysiek persoon of rechtspersoon. Volgens CD&V-kamerlid Leen Dierick wordt het doel van de verplichting onvoldoende bereikt. Via een recent ingediend wetsvoorstel wil Dierick een sanctie invoeren, in de vorm van een administratieve boete van min. €26 en max. €10.000. Van zodra er meer zicht is op de timing van behandeling zal het kamerlid CIB Vlaanderen contacteren om een overleg te organiseren.

› IN DE KIJKER

SYNDICUS­ SPECIAL CIBINFO — nr 94 // 2022

13

ENQUÊTE

Waarom is het beroep van syndicus zo onpopulair?

Binnen de vastgoedsector is er een duidelijk onevenwicht tussen het aantal syndici en bemiddelaars.

In het ledenbestand van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) staan slechts 400 mensen louter ingeschreven op de syndicuskolom. Bovendien kiezen nieuwe stagiairs massaal voor bemiddeling. Waarom is het veelzijdige beroep van syndicus zo onpopulair?

Om een antwoord te vinden op die vraag, lanceert het BIV op 29 maart, in samenwerking met de UCL, CIB Vlaanderen en Federia, een grootschalige enquête.

Daarin willen ze de pijnpunten in kaart brengen en achterhalen waarom syndicus een knelpuntberoep is. “We hebben een prachtig beroep, maar er leven toch wel wat ergernissen. Syndici worden vaak aanzien als manusje-van-alles en moeten constant beschikbaar zijn. De werkdruk is hoog.”, vertelt Frederiek Thiers, penningmeester van het BIV.

Van zodra de problemen en oorzaken ervan gekend zijn, kan er stapsgewijs aan oplossingen gewerkt worden. Het is dus heel belangrijk dat iedereen z’n stem laat horen. “We willen het beroep en onze mensen de erkenning geven die ze verdienen. Goede syndici zijn meer dan ooit nodig. Met deze bevraging willen we niet enkel resultaten vergaren, maar ook actie ondernemen om het beroep aantrekkelijker te maken en de work-life balance van syndici te verbeteren. Als het beroep onder een stoffig imago zou lijden, zal het BIV – en bij uitbreiding de sector – het syndicschap bekender moeten maken om hieraan te verhelpen”, aldus Thiers.

SYNDICI AAN HET WOORD

“Onbekend maakt onbemind. Het beroep en de taken moeten meer in the picture geplaatst worden” Naar aanleiding van de enquête die wordt uitgestuurd over het syndicusberoep, spraken we met een aantal syndici. Waar liggen volgens hen de pijnpunten? En welke mogelijke oplossingen zien ze?

Maïté Maes, oprichter en zaakvoerder van Buro-M, Thomas Van de Moortel, CEO van Syncura, en Frans Paquay, oprichter van Vastgoedbeheer ‘in Goede Handen’, delen hun ervaringen.

› Ondervinden jullie soms moeilijkheden om personeel aan te werven en te behouden?

Maes: Ik heb het geluk te kunnen rekenen op een vast team, maar ondervind dat nieuw personeel aanwerven moeilijk verloopt. Het tekort aan kwalitatieve mede-

14

werkers vertaalt zich in een rem op de groei van ons kantoor. Regelmatig weigeren we om nieuwe gebouwen in beheer te nemen omdat we onze dienstverlening dan niet meer op een kwalitatieve manier zouden kunnen doen en de werkdruk te hoog zou worden.

FRANS PAQUAY

MAÏTÉ MAES

Van de Moortel: Om het tekort aan ervaren syndici op te vangen, hebben we bij Syncura de laatste jaren sterk ingezet op HR en opleidingen. Via onze ‘Syncura Academy’ scholen we nieuwe collega’s bij tot volwaardige property managers. Die komen vaak uit andere sectoren en bezitten al bepaalde kwaliteiten die een syndicus nodig heeft. De andere kwaliteiten ontwikkelen we verder via onze Academy. Zo kan iemand heel communicatief zijn, maar technisch nog onvoldoende onderlegd. Collega’s die het volledige traject doorlopen, blijven meestal wel voor een langere periode. Zonder onze Academy hadden we nooit de groei van de afgelopen jaren doorgemaakt.

ten die je als syndicus moet bezitten. Dat zorgt voor een slechte perceptie van het beroep, wat het dan weer moeilijk maakt om nieuwe syndici aan te trekken. De combinatie van al die factoren zorgt ervoor dat veel syndici in een negatieve spiraal terechtkomen.

› Waarom is het zo moeilijk om mensen te vinden voor het syndicusberoep? Ligt de veelzijdigheid die je nodig hebt als syndicus aan de oorzaak van het probleem?

Maes: De pandemie zorgt voor weinig beweging op de arbeidsmarkt. Veel collega’s zijn op zoek naar kwalitatief personeel, maar weinig kandidaten dienen zich aan. Als syndicus moet je bovendien over heel wat kwaliteiten beschikken en een breed interesseveld hebben. Cijfers mogen je niet vreemd zijn, juridisch moet je wat onderlegd zijn en de bouwtechnische aspecten moeten je interesseren. Als mens moet je een goede communicator zijn met organisatietalent en een groot incasseringsvermogen. Bij voorkeur ben je dan ook nog meertalig en flexibel qua werkuren. De veelzijdigheid schrikt kandidaten wel eens af. Anderzijds is dat ook net de troef van het beroep. Elke dag is anders, je loopbaan lang word je uitgedaagd. Saai wordt het nooit.

Van de Moortel: Het klopt dat de job van syndicus heel veelzijdig is, maar veel syndici vinden de afwisseling in hun job net leuk. Je komt namelijk in contact met mensen, cijfers en behoorlijk wat technische en juridische aspecten. Voor mij ligt het probleem eerder bij onze klanten, die niet weten wat een syndicus precies doet. Zij denken dat we conciërges zijn die hun klachten afhandelen. Doordat ze niet begrijpen wat we doen, is er een gebrek aan respect en zijn ze niet bereid veel te betalen. De lonen staan onder druk voor de kwalitei-

CIBINFO — nr 94 // 2022

Paquay: De job is geestelijk heel zwaar. De vereiste veelzijdigheid is zeker één van de oorzaken daarvan.

Je moet als syndicus juridisch, financieel en technisch goed onderlegd zijn en bijna altijd beschikbaar zijn. Bovendien moet je goed kunnen organiseren en bemiddelen bij conflicten tussen mede-eigenaars en bewoners. Dat is voor mij eigenlijk te veel als eenmanszaak zonder personeel.

› Wat met de algemene vergaderingen?

Maes: Aangezien de meeste algemene vergaderingen ’s avonds plaatsvinden, speelt dit zeker een rol. Geen enkele syndicus is daar fan van. Wij laten onze algemene vergaderingen niet later dan 18u starten of in bepaalde regio’s zelfs 17u. Samen met de beroepsorganisaties dient er gekeken te worden om algemene vergaderingen enkel nog overdag in te plannen. Dankzij de evolutie naar het digitaal vergaderen, is dit perfect mogelijk. Als je naar de dokter gaat, is dat ook vaak tijdens je werk. Dus waarom zou je geen tijd kunnen vrijmaken voor een algemene vergadering?

Van de Moortel: Volgens mij speelt het feit dat algemene vergaderingen ’s avonds georganiseerd worden zeker een rol. Geen enkele syndicus is daar fan van.

Wij laten AV’s al niet meer later starten dan 18u, in sommige regio’s zelfs 17u. Ik vind dat de beroepsorganisaties samen moeten beslissen dat AV’s enkel nog overdag georganiseerd mogen worden. Dankzij de evolutie naar het digitaal vergaderen is dit perfect mogelijk. Als je naar de dokter gaat, is dat ook vaak tijdens je werk. Dus waarom zou je geen tijd kunnen vrijmaken voor een algemene vergadering?

Paquay: Dat de algemene vergaderingen ’s avonds plaatsvinden, is soms lastig. Bovendien is het niet al-

15

ENQUÊTE tijd simpel om vergaderlokalen te reserveren. Ik zal trachten bepaalde algemene vergaderingen overdag te organiseren. De overgrote meerderheid van de mensen is er spijtig genoeg nog niet voor te vinden.

› Heeft corona (digitaal vergaderen) een positieve invloed gehad op de aantrekkelijkheid van het beroep?

Maes: Dat het digitaal vergaderen definitief in de wetgeving werd verankerd, is een belangrijke stap voorwaarts. Een verschuiving naar digitale vergaderingen tijdens kantooruren stel ik nog niet vast. Wij ervaren dat mede-eigenaars graag fysiek aanwezig zijn. Bij een hybride vergadering krijg je al snel twee groepen. Enerzijds heb je de eigenaars die fysiek aanwezig zijn en die rechtstreeks met elkaar debatteren en tot een consensus komen. Anderzijds vecht de groep thuis het in de chat uit. Daarbij merk je dat een tegenstem veel sneller wordt gegeven dan wanneer men in de zaal aanwezig is en de betrokkenheid bij het debat groter is.

Van de Moortel: Voor de coronacrisis waren wij al bezig met het digitale verhaal, maar we botsten toen nog op veel onduidelijkheden. De crisis is een mooie katalysator geweest voor de digitalisatie. Wij zullen blijven digitaal vergaderen, omdat we voelen dat het efficiënter is.

Bij een fysieke algemene vergadering willen de mede-­ eigenaars vaak nog wat napraten. Ze vergeten echter dat we als syndicus soms 2 à 3 algemene vergaderingen per week op de agenda hebben staan, dan wil je niet elke keer langer blijven. Digitale vergaderingen lopen meestal niet uit. Helaas verneem ik soms dat er syndici zijn die weigeren om digitaal te vergaderen, dat vind ik absurd. Ik ben ervan overtuigd dat binnen 5 jaar het gros van de algemene vergaderingen digitaal is.

Paquay: Ik ben nog maar net gestart met digitaal vergaderen. Indien alle mede-eigenaars het wensen, vergader ik digitaal, maar wel enkel in gebouwen tot maximaal tien kavels. De mogelijkheid tot digitaal vergaderen maakt het beroep iets aantrekkelijker, omdat je dan ’s avonds gewoon thuis bent.

› Wat zijn volgens u mogelijke oplossingen om het beroep aantrekkelijker te maken?

Maes: Voor veel studenten en werkzoekenden is het beroep ongekend. Onbekend maakt onbemind. Door het beroep en de taken meer in the picture te plaatsen, zal men een grotere groep mensen bereiken.

Ook is het voor velen niet duidelijk wat een syndicus doet. Er hangt een negatieve connotatie aan ‘de syndic’ die nog te vaak verward wordt met de conciërge.

Meer duiding omtrent het takenpakket en de verantwoordelijkheden zou voor meer respect voor en interesse in het beroep kunnen zorgen. Beheer is bovendien een tak van de vastgoedsector die vaak stiefmoederlijk behandeld wordt. Van een medewerkster die avondonderwijs volgt hoor, ik dat docenten zich neerbuigend uitlaten over het beroep. Dan is het niet verwonderlijk dat men niet staat te popelen om syndicus te worden.

Van de Moortel: Mensen die mede-eigenaar worden, moeten beter geïnformeerd worden over de taken van de syndicus. Bovendien moet ook de pricing van het beheer naar boven. Wij drijven vandaag onze prijzen op en streven er niet naar om prijsbreker te zijn. Voor de kwaliteiten die een syndicus dient te bezitten, mag het ereloon wel wat omhoog. Ten slotte vergemakkelijken de digitale algemene vergaderingen ons leven. In Frankrijk volgen mensen de algemene vergaderingen mee tijdens hun werk, bijvoorbeeld tijdens de middagpauze. Dat moet hier in België ook kunnen: we moeten vermijden dat algemene vergaderingen ’s avonds plaatsvinden.

Paquay: Er is nood aan betere en duidelijkere wetgeving. Nu kan de AV wettelijk verplichte zaken nog wegstemmen. Dat zou niet meer mogen. De syndicus draagt daar in principe mee de verantwoordelijkheid voor. Het echte probleem ligt bij de mede-eigenaars.

Een aantal onder hen maakt het leven in het gebouw en met de syndicus niet gemakkelijk.

“Ik ben ervan overtuigd dat binnen 5 jaar het gros van de AV's digitaal is” Thomas Van de Moortel, CEO van Syncura

16

PARTNERNIEUWS

10

gouden tips om het EPC gemene delen voor te bereiden

Sinds 1 januari 2022 moeten grote appartementsgebouwen met minstens 15 gebouweenheden over een EPC voor de gemeenschappelijke delen (EPC GD) beschikken. Tegen 1 januari 2023 is het de beurt aan de gebouwen vanaf 5 appartementen. Om je EPC gemene delen te laten opstellen kan je steeds terecht bij het Vastgoedloket van onze partner BTV, waar CIB-leden eenvoudig en aan scherpe tarieven hun aanvraag kunnen plaatsen. Joris Breugelmans, commercieel directeur BTV, geeft alvast 10 gouden tips om het EPC gemeenschappelijke delen voor te bereiden.

1

6

2

7

“Zorg ervoor dat de VEKA aanstip­ lijst per gebouw steeds afgetoetst wordt en afgetekend klaarligt voor aanvang van het EPC.”

“Stel enkel geldige documenten ter beschikking (zoals vermeld op de aanstiplijst).”

“Zorg voor correcte bewijzen! Offertes zonder effectieve aankoopfactuur kunnen niet gebruikt worden (om bvb. dak-vloer-muur-isolatie te bewijzen).”

3

“Bezorg enkel door een architect ondertekende plannen met min schaal 1/50. Alle andere schetsen en/of kopies hebben geen waarde en zullen uiteraard nooit gebruikt worden.”

“Toon steeds de opbouw van de verwarming, koeling en SWW op een duidelijke en correcte manier aan.

Alle parameters (verwarming, koeling, isolatie van muren/daken/vloeren, …) hebben namelijk een invloed op de individuele EPC scores van alle onderliggende (bijhorende) eenheden. Dat beïnvloedt uiteindelijk het EPC van de appartementseigenaar.”

4

8

5

9

“Zorg steeds voor de nodige bewijzen van het jaar van bouwaanvraag. Die hebben een zeer grote impact.”

“Zorg ervoor dat de energiedeskundige de nodige toegang heeft om de volledige opmeting van het hele complex (gemeenschappelijke ruimtes, technische ruimtes en ruimtes waar de gebouwschil kan vastgesteld worden) te realiseren op een veilige manier. Indien dat niet mogelijk is vanuit de gemeenschappelijke zones kan het zijn dat er toegang moet gegeven worden door privatieve delen.”

CIBINFO — nr 94 // 2022

“De opmaak van een EPC (RES, GD en KNR) is een zeer arbeidsintensieve bezigheid en loopt vlot als het grondig en volgens het laatst geldend inspectieprotocol kan uitgevoerd worden.”

“Hou in het achterhoofd dat een energiedeskundige geen destructief onderzoek uitvoert maar dat er wel door de syndicus gaten mogen gemaakt worden ter bewijsvoering voor aanvang.”

10

“Last but not least: samen willen we streven naar een goede, vlotte geïnteresseerde, medewerking zodat alles snel kan verlopen.”

17

INTERVIEW

PropTechLab-oprichter Idriss Goossens ziet kloof tussen innovatiepioniers en conservatievelingen groter worden

“We zijn op weg naar een tweedeling op de markt” De coronapandemie dwingt de vastgoedsector om haar digitale transformatie te versnellen, wat zowel uitdagingen als kansen voor de sector met zich meebrengt. Dat de digitalisering van onze sector er zou komen, stond in de sterren geschreven. Corona heeft enkel voor een versnelde implementatie ervan gezorgd. CIB Vlaanderen is mee op de trein gesprongen. RealSmart kende een ongeziene boost en met Smartbid digitaliseren we het biedingsproces. Het hele PropTech-gebeuren wint aan belang. CIB Vlaanderen ging daarom op de praatstoel zitten met Idriss Goossens. Hij is de oprichter van PropTechLab, het Belgische ecosysteem van innovators in de bouw- en vastgoedwaardeketen.

18

› Idriss, wat moeten we precies verstaan onder de term PropTech ?

Idriss Goossens: “PropTech verwijst naar elke innovatie (technologisch, technisch of business model) in de volledige waardeketen van de bouw en het vastgoed, over alle activaklassen van de gebouwde omgeving (kantoren, woningen, infrastructuur, logistiek, gezondheidszorg, horeca, retail, ...). Dit ecosysteem vertegenwoordigt wereldwijd 10.000 start-ups en 3.200 in Europa. 162 start-ups daarvan vinden in België de bouw- en vastgoedsector opnieuw uit en helpen de professionals van de sector om hun processen te optimaliseren. Dit ecosysteem is zo uitgebreid en heterogeen dat het in feite is samengesteld uit vijf categorieën die de waardeketen van de bouw en het vastgoed bestrijken: Investeren & Financieren, Ontwerpen & Bouwen, Vermarkten & Transacteren, Beheren & Exploiteren en Wonen & Werken.”

› Hoe trendy is PropTech? Met andere woorden, hoezeer is de bouw- en vastgoedinnovatie aan belang aan het winnen?

“Ik zou de term "trendy" niet willen gebruiken, omdat die de indruk wekt dat het om een oppervlakkig effect gaat, dat het "leuk is om te hebben", maar dat het er niet echt toe doet. Wat er gebeurt, is echter fundamenteel: het is een diepgaande en volledige verandering van een zeer grote sector (8,6% van de Belgische beroepsbevolking en 4,8% van het Belgische BBP).

PropTech stelt de bouw- en vastgoedsector in staat om een aantal problemen op te lossen (waaronder de vermindering van de CO2-uitstoot, de schaarste aan bouwmaterialen,…). Bovendien zal het het leven van de stadsbewoners veranderen, waardoor ze een meer verbonden, veiliger, gezonder, productiever en hopelijk gelukkiger leven kunnen leiden.”

› PropTech beïnvloedt meer en meer alle aspecten van ons dagelijks leven. Kunt u dit concreet maken aan de hand van enkele voorbeelden?

“Vandaag leven zes op de tien mensen in steden en brengen we 85% van onze tijd binnenshuis door (thuis, kantoor, vrije tijd...). Dat betekent dat PropTech conceptueel een impact zou kunnen hebben op elk aspect van ons leven: wanneer je wakker wordt en een slimme douche neemt (Inman.fr) om je waterverbruik te verminderen, wanneer je geen parkeerplaats vindt en dus een privéparking boekt om je auto te parkeren (BePark), wanneer je de deur van je kantoor opent met je telefoon, omdat je je badge thuis bent vergeten (Unloc.io), wanneer je gebeld wordt in je kantoor waar je voordien geen netwerk had, maar dankzij het slimme raam de netwerkconnectiviteit

CIBINFO — nr 94 // 2022

verhoogt (WaveThru), wanneer je een geweldige luchtkwaliteit hebt waardoor je hoofdpijn vermijdt (Take.Air), met een ideale temperatuur en een geoptimaliseerd HVAC-energieverbruik waardoor de kosten van het gebouw dalen (DeltaQ). Toch is het nog maar het begin van de beweging. Zo vinden we het nog minder in onze huizen en is het ook minder makkelijk om PropTech te installeren in nieuwe gebouwen dan in bestaande gebouwen, wat de overgrote meerderheid is van het totale bestand is.”

“Het grootste risico voor de vastgoedsector is om de band met de eindklant te verliezen” › De vastgoedsector heeft het imago van nogal conservatief te zijn. Heb je het gevoel dat dit aan het wijzigen is? Of moet iedereen gewoon mee op de trein om niet opgegeten te worden?

“In onze sector heerst vaak de mentaliteit 'als het niet kapot is, hoef je het niet te herstellen’. Bovendien denken we te 'lineair': we trekken te snel conclusies en begrijpen niet genoeg van de grote trends die onze sector beïnvloeden. De evolutie van de behoeften en verwachtingen van de eindgebruikers, de macro-economische trends die de marges van onze sector onder druk zetten, zoals de opwarming van de aarde, de vergrijzing van de bevolking, enz. Niettemin merk ik een groeiend bewustzijn dat innovatie een absolute prioriteit moet zijn. Ik heb captains of industry thought leaders zien worden op het gebied van innovatie. De leercurve begon langzaam, maar is nu echt versneld en zal volgens mij alleen nog maar exponentieel versnellen. Dat zal leiden tot een tweedeling van de markt: de kloof tussen de pioniers en de achterblijvers zal groeien. Pioniers voeren innovaties door, testen strategieën, leren bij en verbeteren hun activiteiten. De achterblijvers daarentegen blijven vasthouden aan pen en papier en zullen geleidelijk marktaandeel verliezen en verdwijnen uit de markt.”

› Is de impact van het hele PropTech-gebeuren groter voor syndici dan voor vastgoedmakelaars of waarin zit de nuance?

“Interessant is dat de PropTech-beweging begon in de twee categorieën: met name enerzijds de categorie vermarkten & transacteren en anderzijds de categorie

19

INTERVIEW

“PropTech biedt een kans om klantgericht te worden, te begrijpen wie de eindgebruikers zijn en beter in hun behoeften te voorzien”

beheren & exploiteren. Volgens de database van de European PropTech Association bestaan er in de EU 762 start-ups in de eerste en 988 in de tweede categorie. Het zijn dan ook de twee grootste categorieën, met het grootste aantal spelers en de hoogste maturiteit (bedrijven die zich al in de groeifase bevinden).

Dit gezegd zijnde, is het onmogelijk te voorspellen of de impact groter zal zijn voor vastgoedmakelaars- of beheerders maar de kans voor hen om hun relevantie en toegevoegde waarde te verhogen is enorm. Het is een kans om onze processen en tools te optimaliseren, om digital native en tech-powered te worden.

Het is ook een kans om klantgericht te worden, te begrijpen wie de eindgebruikers zijn en beter in hun behoeften te voorzien, hen aan ons te binden door de waardeketen te integreren en nieuwe producten/ diensten te ontwikkelen (verhuizing, opslag, voeding, mobiliteit, verzekeringsdiensten bijvoorbeeld).

PropTech zal een belangrijke impact hebben op alle kernactiviteiten van de waardeketen in de bouw en het vastgoed (architect, ingenieur, hoofdaannemer, ontwikkelaar, makelaar, vastgoedbeheerder, syndici, facility managers, asset managers...).”

› Wat doet u precies bij PropTech Lab ?

“Onze missie, die wordt geleid door onze CEO Noémie De Crombbrughe, bestaat erin de digitale transformatie van onze sector te vergemakkelijken, en de sector te helpen innoveren. We doen dit door onze leden toegang te geven tot exclusieve content, evenementen en diensten met toegevoegde waarde (start-ups helpen kapitaal aan te trekken en snellen te groeien met onze Accelerator RecAp.world), vastgoedbedrijven te adviseren over hun visie op innovatie inzake innovatiestrategieën, en door de meest relevante start-ups voor hen te sourcen.”

› Welke toegevoegde waarde wilt u creëren?

“We zouden de sector graag helpen om hun klanten de beste ervaring te bieden, maar ook om hun ecologische voetafdruk te verkleinen en bij te dragen tot

20

het oplossen van onze sociale systeemuitdagingen (zoals betaalbaarheid, toegankelijkheid, inclusie...).

Hoewel we ons op een zeer kleine markt bevinden, dromen we ervan dat we ertoe bijdragen dat België en Luxemburg de toonaangevende vastgoedinnovatoren van Europa worden, en wereldwijde referenties.

Onze toegevoegde waarde in dit kader is het identificeren van de trends, het delen van de trends, het helpen van de professionals van de sector om out-of-the box te denken, en het vinden van de meest relevante oplossingen voor hen.”

› Wat zijn de toekomstige projecten van uw Lab, maar wat kunt u nog meer verwachten in de wereld van PropTech?

“De sector is in een fase van transformatie gekomen, en het Proptech-ecosysteem is momenteel in consolidatie, met meer en meer fusies en overnames, grote fondsenwervingen, en de komst van Private Equity-investeerders. Dit betekent dat we meer en meer spelers marktaandeel zullen zien veroveren, en dat we uiteindelijk in een situatie terecht zullen komen waarin categoriale leiders de markt globaal zullen domineren, zoals dat nu het geval is in de wereld van de internetgiganten (Facebook, Google, Amazon en Microsoft). Met dit perspectief is de brandende vraag die we onszelf stellen: welke ruimte blijft er over voor bestaande vastgoedbedrijven? Ik denk dat het grootste risico voor de sector is om de band met de eindklant te verliezen: als de professionals van de sector niet beschikken over de gegevens met betrekking tot de behoeften van de markt en hun klanten, zullen zij hun relevantie en toegevoegde waarde verliezen en dienstverleners van derden worden. In deze context van consolidatie heeft PropTech Lab een nieuwe CEO aangesteld, Noémie De Crombrugghe, en werk ik aan de oprichting van een Venture Capital-fonds dat zal investeren in de meest veelbelovende UrbanTech start-ups (waaronder PropTech, MobTech en klimaattechnologie). Het team is al samengesteld, het voertuig is al ingebouwd, en we kijken ernaar uit om onze eerste mijlpalen aan te kondigen.”

TOOL IN DE KIJKER

Bied voortaan makkelijk een stageplaats aan via vastgoedstages.be De stagiairs van vandaag zijn de vastgoedprofessionals van morgen. Daarom heeft het Fonds 323 in samenwerking met CIB Vlaanderen een nieuwe en handige website gelanceerd: www.vastgoedstages.be. Daar kan je als CIB-lid heel gemakkelijk en gratis een stageplaats publiceren. Studenten en potentiële BIV-stagiairs krijgen alle opties op één platform en vinden aan de hand van een aantal criteria de juiste stageplek voor hen.

“Vastgoedstages.be biedt een platform om de juiste match te vinden tussen stagiair en stageplek.”, zegt Stephan De Witte, algemeen directeur van CIB Vlaanderen. Je registreert je kantoor als stageplaats en stelt een aantal parameters in: type bedrijf, regio, activiteit, type stage, periode,… “Dankzij de criteria gaan de potentiële stagiairs gerichter op zoek. Zo krijgen stagebedrijven beter geïnformeerde en geschiktere kandidaten over de vloer.”

Verschillende scholen die een vastgoedopleiding aanbieden waren vragende partij voor een dergelijk platform en moedigen het initiatief sterk aan. “Wij stimuleren onze studenten om een stageplek te kiezen die bij hen past en aansluit bij hun interesses. Sommigen werken liever in een groot team, terwijl anderen een kleiner kantoor verkiezen. Sommigen hebben interesse in bepaalde nichemarkten, zoals luxe-, retail of agrarisch vastgoed, anderen dan weer niet. We vinden het belangrijk dat onze studenten een stage volgen die aansluit bij hun persoonlijkheid en interesses.

CIBINFO — nr 94 // 2022

Dat zal dankzij het platform makkelijker worden”, vertelt Laetitia Gremonprez, opleidingshoofd van de Bachelor in het vastgoed aan Odisee Hogeschool.

Op vastgoedstages.be kunnen zowel schoolstages als BIV-stages gepubliceerd worden door bedrijven uit alle takken van de vastgoedsector. “Studenten kunnen nu in hun zoektocht ook kennismaken met voor hen minder voor de hand liggende stageplaatsen. Dat kan echt een meerwaarde zijn”, aldus Gremonprez.

Bovendien gaat het aanbod verder dan enkel de typische vastgoed­ stages. Zo kunnen bijvoorbeeld ook marketing-, ICT- of office management-stagiairs een stageplek vinden in de vastgoedsector via het platform.

Odisee gaat haar studenten alvast aanmoedigen om met het platform te werken. “Een stage in het kader

van de opleiding is vaak een eerste stap richting de BIV-stage en een uitgelezen kans voor de student-stagiair om te ontdekken of hij zich goed voelt in het kantoor.

Andersom kan ook het stagekantoor op die manier testen of de student-stagiair in hun team past. Je kan een stage dus beschouwen als een intensieve wederzijdse sollicitatie. Ik ben ervan overtuigd dat het platform vastgoedstages.be studenten en kantoren zal helpen om de juiste match te vinden.”

Nu vastgoedstages.be live is, zal het platform de nodige aandacht krijgen binnen de verschillende hogescholen. Wil je zeker zijn dat jouw kantoor opgemerkt wordt door de vastgoedstudenten, registreer je dan vandaag nog als potentiële stageplaats. Als CIB-lid kan je hier dankzij de samenwerking met Fonds 323 gratis gebruik van maken. Wie weet wordt jouw volgende stagiair wel je collega-vastgoedmakelaar of medewerker!

21

RONDVRAAG Syndici en de (blijvende) impact van de coronapandemie

“Digitalisering is in stroomversnelling geraakt en daar profiteren ook mede-eigenaars van” Twee jaar hebben we de impact van de coronapandemie sterk gevoeld. Zowel privé als professioneel heeft het virus ons dagelijkse leven beïnvloed. Ook de vele syndici onder ons moesten constant schakelen en dat leidde al eens tot frustratie. Met Toon Gantois (Agence Driemo) en Didier De Lille (Agence Van den Abeele) blikken we terug op de voorbije periode en gaan we na wat de al dan niet blijvende impact van de pandemie op de werking van de syndicus zal zijn. › Hoe hebben jullie professioneel als syndicus de coronaperiode beleefd? Wat waren de voornaamste moeilijkheden die jullie ondervonden?

Toon Gantois: “Gezien de huidige situatie kunnen wij als syndicus zeker niet klagen. We hebben ondanks alles onze werkzaamheden, al was het soms in beperkte mate, kunnen blijven uitvoeren. Het sociale contact met mede-eigenaars die eens binnensprongen op kantoor, hebben we vooral gemist. We hebben geprobeerd om contact te blijven houden met de mede-eigenaars via een nieuwsbrief en via onze socialemediakanalen (Facebook en Instagram). Waar we ook tegenaan liepen was het feit dat onze aannemers met personeelstekort kampten of dat de levering van bepaalde onderdelen vertraging had, wat af en toe wat frustratie met zich meebracht.”

Didier De Lille: “Als syndicus was het uiteraard een moeilijke opgave om grote relatief dringende renovaties te laten uitvoeren, niet allen beslissingsmatig, maar ook naar uitvoering zelf toe waarbij aannemers vaak zelf ook kampten met afwezige medewerkers. In dat opzicht kan ik Toon wel volgen. De versoepeling van de schriftelijke besluitvorming was voor ons wel een absolute ‘gamechanger’. Hier hebben we lang op gewacht, gezien de unanimiteitsvereiste in de praktijk een quasi onmogelijke opgave was. Dat moet een absolute blijver zijn.”

TOON GANTOIS

22

› Kwamen er vragen van mede-eigenaars die jullie anders nooit zouden gekregen hebben? Hebben jullie meer onzekerheid gevoeld bij hen?

Didier: “Wat vooral opviel is dat door de pandemie er

veel meer bewoners in appartementsgebouwen samen thuis waren. Hierbij kwamen er toch meer meldingen met betrekking tot overlast door andere bewoners binnen die niet direct een technisch karakter hadden, maar eerder een sociaal karakter waarbij de syndicus enkel een luisterend oor diende te bieden.

Onzekerheid hebben wij niet direct gevoeld. Door proactief de communicatie die we van CIB Vlaanderen ontvingen ook duidelijk te communiceren naar onze mede-eigenaars is er een algemeen begrip ontstaan over de situatie.”

Toon: “Specifiek bij ons aan de kust herinner ik me nog de periode dat eigenaars niet naar hun tweede verblijf mochten of konden komen. Hierdoor kregen we geregeld de vraag om eens naar hun appartement te gaan om alles eens te controleren of water te laten lopen om geuroverlast te vermijden. Dit hoort normaal niet tot ons takenpakket, maar hebben wij met veel plezier gedaan. De mede-eigenaars wisten dat wel te appreciëren.”

› Heeft de voorbije periode de mede-eigenaars veranderd?

Didier: “Op zich lijken mede-eigenaars niet echt veranderd. We ervaren wel een grotere eis om bepaalde zaken niet te laten aanslepen gelet op de opgelopen vertragingen. Maar al bij al kunnen wij zeker niet klagen. Het valt ook op dat wij nu meer e-mailberichten ontvangen en minder mensen persoonlijk over de vloer krijgen, al kan de schrik bij sommige mensen hier nog aan de oorzaak liggen. Wij krijgen bovendien meer en meer de vraag om hybride te vergaderen. Dit lijkt op papier een makkelijk iets, maar in de praktijk lijkt dit bij ons echter toch moeilijker te zijn. Zeker met grote groepen, wat de verstaanbaarheid van de deelnemers aan de algemene vergaderingen soms bemoeilijkt. In een kleine groep, wanneer de algemene vergadering in de vergaderzaal van het kantoor verloopt waar een digitale vergaderinfrastructuur aanwezig is, lijkt dit minder een probleem te zijn en is dit een goede aanvulling voor eigenaars die bijvoorbeeld in het buitenland wonen. In een extern zaaltje op verplaatsing lijkt het hybride verhaal, wanneer er geen infrastructuur aanwezig is, al helemaal praktisch onmogelijk te organiseren als syndicus. Een oplossing hier kan zijn dat er onder hybride ook een vorm van schriftelijk antwoord kan verstaan worden waarbij dan eventueel een online stemmingsomgeving wordt gecreëerd met al dan niet een discussiepaneel welke voor iedereen zichtbaar is.”

dat mede-eigenaars een fysieke vergadering verkiezen, hebben wij vele vergaderingen schriftelijk georganiseerd.”

› Wat zijn de positieve punten die jullie onthouden aan de voorbije periode? Hebben jullie jullie meerwaarde als syndicus in de verf kunnen zetten?

Didier: “Vele eigenaars hadden begrip voor de situatie die het voor ons als syndicus moeilijk maakte om bepaalde zaken te laten uitvoeren. Ons proactief handelen – bijvoorbeeld door duidelijk te communiceren wat maatregelen betekenden op basis van de CIB-communicatie – werd enorm gesmaakt en gaf een houvast aan de mede-eigenaars. Ander positief punt is ongetwijfeld de versnelde digitalisering van diverse zaken en de snelle inburgering ervan, waardoor ons beroep meer tijdsefficiënt kan worden. En uiteraard is ook de versoepelde schriftelijke besluitvorming een meerwaarde.”

Toon: “Onze nieuwe vergaderzaal met ventilatie en voldoende ruimte valt zeker in de smaak bij onze mede-eigenaars. Door de noodzaak om thuis te werken is de digitalisering in een stroomversnelling geraakt waarvan de mede-eigenaars ook de vruchten plukken met meer documenten op het online portaal.”

DIDIER DE LILLE

Toon: “Ook onze mede-eigenaars hadden over het algemeen wel begrip voor de situatie. Ondanks het feit

CIBINFO — nr 94 // 2022

23

OPLEIDING IN DE KIJKER

Laadpalen in mede-eigendom: hoe pak je het aan?

Je hoort ze niet, maar hun opmars gaat hard. De elektrische wagens (EV’s) maken zich op om de verbrandingsmotoren van de troon te stoten. EV’s zijn de toekomst, maar zijn we daarop voorbereid?

Kunnen we tijdig de bijkomende infrastructuur voorzien? En wat bij woningen, zowel privaat als mede-eigendommen? Door de constante wetswijzigingen is het overzicht soms zoek. We proberen de donkere vlekken aan het licht te brengen.

EEN LAADINSTALLATIE IN MEDE-EIGENDOM Op puur technisch vlak is alles mogelijk om laadpalen te voorzien bij mede-eigendommen. Er moet wel aan enkele juridische procedures en voorwaarden voldaan worden en alles rond brandveiligheid moet op voorhand gekeurd en onderhouden worden. Maar laat ons beginnen bij het begin: de aanvraag.

De “aanvraag” is eigenlijk een verkeerde benaming, want toestemming vragen is niet nodig. “Een medeeigenaar kan zijn eigen laadpaal installeren, als die de syndicus of mede-eigenaars op de hoogte brengt.

Dit moet gebeuren met een aangetekend schrijven minstens twee maanden voor de start van de werken”, zegt onze docent Thomas Soete van S ­ oete Advocaten. Hij vult aan: “In de aangetekende brief moet een gedetailleerde beschrijving staan van de

24

werken. Komt er geen tegenbericht, dan wordt verwacht dat de mede-eigenaar mag starten met de werken. De mede-eigenaars hebben twee maanden om verzet aan te tekenen.” Dit moet wel gebeuren op grond van rechtmatig belang, bijvoorbeeld als er al een gelijkaardige structuur aanwezig is of als de vereniging van mede-eigenaars de werken zelf wil uitvoeren, wat aan te raden is.

Een laadinstallatie plaatsen is dus niet zo vanzelfsprekend. De juiste controles laten uitvoeren, een installateur kiezen en aanstellen, (brand)veiligheid garanderen en uitwerken, kostenplaatje opstellen, …

Een collectieve voorbereiding zorgt voor minder bijkomende problemen achteraf. Het belangrijkste is dat de veiligheid van de bewoners en het gebouw wordt gegarandeerd.

“Een mede-eigenaar kan zijn eigen laadpaal installeren, als die de syndicus of mede-eigenaars op de hoogte brengt. Dat moet gebeuren met een aangetekend schrijven minstens twee maanden voor de start van de werken” Thomas Soete, Soete Advocaten

LAADPALEN ONDERGRONDS, EEN GOED IDEE? Niet alleen juridisch moet er aan voorwaarden voldaan worden, ook de brandveiligheid is een belangrijke factor, zeker in een ondergrondse parking. Het spreekt voor zich dat bovengrondse laadpalen als veiliger kunnen bestempeld worden. Toegang voor brandweer en onderhoudswerken is veel eenvoudiger. Ook bij een uitslaande brand zal dit voor minder problemen en schade aan het mede-eigendom zorgen. “Een ondergrondse laadpaal is daarom niet onmogelijk, maar vraagt wel extra veiligheidsmaatregelen en aandacht”, zegt brandpreventiedeskundige Tim Renders.

Zowel door een defect aan de wagen als door de laadinstallatie zelf kan een brand ontstaan. Door een kleine kortsluiting of een onoplettendheid kan een volledig gebouw in vlammen opgaan. Volgens Renders kan dat ontstaan door de ‘thermal runaway’ van de heroplaadbare batterij. De oververhitting van één batterijcel doet de andere batterijcellen opwarmen, waardoor een kettingreactie ontstaat en alle cellen in brand vliegen. Vergelijk het met een mexican wave in een sportstadion.” Veiligheidsprotocollen en vlotte toegangswegen tot de laadinstallaties, boven- of ondergronds, zijn dus essentieel.

DE OPMARS VAN EV’S Volgens de Belgische mobiliteitsfederatie Febiac bezetten 100% elektrische wagens 5,9% van het marktaandeel. Een stijging van 2,4 procentpunten. Daarenboven tellen de hybride en elektrische wagens samen voor 23,5 procent van de markt. Een cijfer gelijkwaardig aan dat van de dieselwagens. Het is dus ontegensprekelijk dat de elektrische motor zal blijven groeien en op termijn de bovenhand zal nemen. Als het aan onze overheid ligt, nemen de EV’s in 2029 de gehele automarkt over. In dat jaar willen ze enkel elektrische wagens inschrijven. Voor het bedrijfswagenpark zou dat al 2026 zijn. De overheid is dan ook bezig met de uitrol van het CPT-programma, Clean Power for Transport. Vandaag staan er ongeveer 6.000 publieke

CIBINFO — nr 94 // 2022

laadpalen, verspreid over alle Vlaamse gemeenten, om de huidige vraag te beantwoorden.

Die publieke laadpunten zijn noodzakelijk, maar de meeste laadmomenten zullen thuis plaatsvinden.

Een laadfaciliteit bij een eigen woning is een relatief makkelijke operatie. Een laadfaciliteit in een appartementsgebouw of mede-eigendom is een ander paar mouwen. Het brengt direct complicaties en extra voorwaarden met zich mee. Er ligt al heel wat vast over wat wel en niet mag, maar toch blijven nog veel vragen onbeantwoord.

“Een ondergrondse laadpaal is niet onmogelijk, maar vraagt wel extra veiligheidsmaatregelen en aandacht” Tim Renders, brandpreventiedeskundige

Het mag duidelijk zijn dat er geen (juridische) oplossing bestaat voor elke situatie. Er zijn wel duidelijke richtlijnen voor de installatie van laadpalen bij nieuwbouw en ingrijpende renovaties, maar voor bestaande gebouwen is het nog zoeken. Informeren en opvolgen is de hoofdzaak, want het zal nodig zijn voor de toekomst.

Meer weten hierover? Volg de studiedag: laadpalen in mede-eigendommen en private residenties - Antwerpen: 4 april, 14u-17u - Brugge: 19 april, 14u-17u - Leuven: 26 april, 14u-17u Meer info en inschrijven: www.vivo.be

25

TOOL IN DE KIJKER

“Smartbid is een grote stap voorwaarts, zowel voor de makelaar als voor de consument” Binnenkort is het zover: Smartbid, dé unieke online biedingsservice voor en door de vast­ goedmakelaar wordt gelanceerd. De afgelopen maanden hebben enkele vastgoedmakelaars uit de Smartbid-taskforce de tool uitgetest. Die taskforce is een interdisciplinair team dat alle processen en stappen in het online biedingsproces besprak en evalueerde. Drie vast­ goedmakelaars uit de taskforce vertellen waarom Smartbid een onmisbare tool zal worden voor hen én hun concullega’s.

Aidan Coppens, Ifac Service “Smartbid is een grote stap voorwaarts, zowel voor de makelaar als voor de consument. De tool laat toe om op een transparante en juridisch correcte manier een verkoop met instelprijs te organiseren. Dat gebeurde al in de praktijk, maar iedere makelaar deed dat op zijn manier. Nu kan de makelaar op digitale wijze een verkoop met bieding onder gesloten omslag organiseren, waarbij er duidelijke afspraken gelden qua timing. Dat zorgt voor de nodige garanties naar alle partijen. Bovendien maakt het digitale aspect ons werk wat gemakkelijker.

De tool is vlot integreerbaar in de website van de makelaar. De kandidaat-koper registreert zich met eID of Itsme en doorloopt het biedingstraject vlot online.

Geen nood meer aan biedingen op papier, aan aangetekende zendingen of langsgaan bij de makelaar. De koper kan bovendien rekenen op vertrouwelijkheid en weet dat alles juridisch afgetoetst werd. De verkoper kan op soevereine wijze een bod al dan niet aanvaarden. De makelaar volgt alles digitaal op en kan alle partijen, ook die waarvan het bod niet werd aanvaard, snel en efficiënt op de hoogte houden.”

Stijn Leemans, Immo Stijn “Smartbid biedt verschillende voordelen en is volgens mij een grote stap in de professionalisering van onze sector. Wat voor ons heel belangrijk is, is dat iedereen een eerlijke kans krijgt om te bieden op zijn droomwoning. Biedingen onder gesloten omslag verlopen vandaag niet altijd even correct. Bij Smartbid gaat het om een gesloten circuit: ook voor ons is het een verrassing tot op het einde wie wat geboden heeft. Het bieden gebeurt bovendien steeds op een juridisch sluitende

26

manier waarbij de voorwaarden voor alle partijen duidelijk zijn. Met Smartbid formuleren we toch een mooi antwoord op Biddit, een systeem waarvan het kostprijsmodel niet altijd even transparant is voor koper en verkoper. Bovendien zal Smartbid ervoor zorgen dat we in sommige situaties, zoals bijvoorbeeld in gerechtelijke dossiers, sneller kunnen overgaan tot een verkoop.”

Jürgen Beck, Claves “Als vastgoedmakelaars kunnen we vanuit CIB nu een alternatief voorstellen voor het Biddit-verhaal. Op zich een goed systeem, maar niet voor alle verkopen. Als drie broers een geërfd huis willen verkopen, maar ze geraken er niet aan uit hoe, dan biedt een verkoop via Biddit bij een notaris een neutrale oplossing. Sommige verkopen vragen echter meer motivatie en een commerciële set-up om de reële marktwaarde te bereiken. Bij Biddit zie je steeds het hoogste bod op dat moment. Je biedt daar als koper strategisch altijd net boven. Bij Smartbid zien kandidaat-kopers de biedingen van anderen niet. Ze doen een bod in functie van wat de woning voor hen echt waard is. Je kan zo al aan een koper genoeg hebben. Sommige notarissen gebruiken Biddit vrij frequent en rekenen daar een behoorlijke kost voor door aan hun cliënten. Die komt in de buurt van een makelaarsloon, terwijl je niet dezelfde dienstverlening krijgt. Smartbid kan die twee zaken combineren. Enerzijds krijg je als verkoper/koper de service van de makelaar: de nodige uitleg tijdens het pandbezoek, de juiste schattingen, bouwtechnische informatie,... Anderzijds geniet je via Smartbid nog altijd de voordelen van een neutraal en commercieel biedingsproces.”

www.smartbid.be CIBINFO — nr 94 // 2022

27

LEDEN IN DE KIJKER Vastgoedmakelaars met een originele marketingaanpak

Van drones in de lucht tot werfdoeken in een mooi ‘kleedje’, een marketing­ aanpak die blijft hangen ANTHONY SPARKS IMMO EUROPE Vanwaar kwam het idee om jullie werfdoeken in een leuk ‘kleedje’ te steken?

“Het was een idee waar we al langer mee in ons hoofd zaten. Bij een gevelrenovatie is het wel vaker de gewoonte dat er wat reclame aan de stellingen gehangen wordt van de diverse partijen die hieraan meewerken (architect, renovatiefirma, syndicus,…). Dat omvat meestal een logo en wat contactgegevens. Veel zegt het niet en laat ons eerlijk zijn… het oogt ook een beetje saai. Cassius Communicatie uit Veurne verzorgt onze marketing. We namen contact met zaakvoerder Fre Devos om hem te vragen met een origineel idee op de proppen te komen. Zijn eerste ontwerp was meteen een schot in de roos.”

Wat is volgens jullie de meerwaarde om de werfdoeken in dat leuke ‘kleedje’ te steken en waarom de focus op het syndicschap?

“Enerzijds om in het oog te springen bij de passanten. Iets origineels of ludieks blijft veel langer hangen. We kregen al veel positieve feedback, wat wil zeggen dat we gezien worden. Ook om het imago van de moderne syndicus op te krikken. Iedereen weet intussen dat syndicus een knelpuntberoep is. Velen denken dat onze job ondankbaar is, maar niks is minder waar. Met de slogan “gepassioneerd syndicus” proberen we dat duidelijk te maken.”

Is opvallen in het straatbeeld een belangrijke marketingstrategie voor jullie?

“Zeker. De voorwaarde is wel dat deze complementair is met de marketing die we voeren op online vlak en overige print. Je kan het ene niet zonder het andere doen.”

Welke marketingstrategieën gebruiken jullie nog?

“Ik denk dat wij, net zoals de meeste van mijn concullega’s, redelijk wat energie en geld in onze marketing pompen. Het lijstje omvat o.a.: een SEO-vriendelijke website, aanwezigheid op sociale media, het gebruiken van meerdere portaalsites, een mooie presentatie van je aanbod,…

De grootste uitdaging is om innoverend te blijven.”

28

Zit er nog een bepaald deel in jullie marketingaanpak waarvan jullie denken dat het in het oog springt?

“De beste reclame van allemaal, die wordt gecreëerd door een tevreden klant… het kan niet gekocht worden en mocht dat het geval zijn, dan zou het onbetaalbaar zijn.

Uiteraard kan je niet iedereen tevreden stellen, maar dat is toch onze doelstelling sinds 1965.”

Vandaag de dag draait het beroep vastgoedmakelaar niet enkel en alleen om vastgoed.

Een strategisch marketingplan is ook een absolute must. Eruit springen is daarbij heel belangrijk, maar hoe doe je dat nu? Immo Europe zet met zijn werfdoeken het knelpuntberoep syndicus in de kijker. IMMO Ludovic doet hetzelfde met zijn panden, maar dan met droneopnames. Het zijn alvast twee schitterende voorbeelden van een goede marketingaanpak.

LUDOVIC DE WITTE IMMO LUDOVIC Vanwaar kwam het idee om met drones jullie panden in de kijker te zetten?

“Zoals in elke branche moet je mee zijn met je tijd en de beste beschikbare technologieën toepassen om nét iets beter te zijn dan de andere spelers.

Ook om iets te kunnen wat de particulier (nog) niet kan. Bovendien is het erg leuk!”

droneopname. Maar aangezien ik geen gerichte opname had gemaakt, is dit met een sisser afgelopen.”

Welk soort drones gebruiken jullie hierbij?

“Ik ben een DJI fan dus gebruik enkele keren per week de DJI mavic air 2 en de DJI mavic zoom 2.”

Wat is volgens jullie de meerwaarde van de droneopnames?

“Vanzelfsprekend is dit een troef bij de inkoop, regelmatig kom je nog bij een inkoop in een villa waar ergens in de gang nog zo’n jaren ‘80 luchtfoto (uit een sportvliegtuigje) hangt. De drone is de nieuwe en verbeterde versie ervan.

Waar anderen nog steeds met de ‘gratis schatting’ adverteren, krijgen mensen bij mij ook nog eens een gratis drone­foto van hun eigendom als ze me uitnodigen voor een gesprek.”

Zijn er veel investeringskosten inbegrepen bij het hele proces?

“Voor het correct gebruik van een drone, moet je een Europese licentie behalen. Je moet hierbij zowel een theorieals praktijkexamen af leggen. Daarnaast moet je nog een jaarlijkse bijdrage rekenen voor het platform van Skeyes, waarin je de meeste vluchten moet registreren. De prijs van de drones bedragen voor een kleintje ca. €500 en voor grotere vanaf ca. €2.000. Daarbovenop moet je nog de nodige verzekeringskost in rekening nemen.”

Maken jullie de opnames zelf of hebben jullie iemand extern die hiervoor bevoegd is?

“In het begin nam ik een externe firma onder de arm, maar, naast de bijkomende factuur, is dat vooral vervelend qua planning. Ze kunnen geen rekening houden met het ideale tijdstip, oriëntatie en het weer. Ik plan nu zelf mijn vluchten met de Skeyes drone planner. Als het een zonnige dag is, ga ik op pad om alle eigendommen in beeld te brengen. Eén nadeel: de duiven en roofvogels die de drone af en toe aanvallen. Als het echt om iets complex gaat, huur ik nog steeds pro’s in. Zeker qua montage, is het verschil nog erg groot. Ook moet je steeds zien dat je het volgens het boekje doet (vluchtvoorbereiding, registratie, opstelling, veiligheid, etc… en deze dag privacy). Ik heb al eens een dynamisch debat gehad met een buurman die vond dat zijn privacy en die van zijn hond geschonden werden tijdens een

Is er een invloed op het commissieloon?

“Niet direct, maar het maakt deel uit van je ‘verdediging’, je troeven. Wat vroeger de ‘vastgoedfotograaf’ was, is nu de ‘droneopdracht’.”

CIBINFO — nr 94 // 2022

Zijn kopers bereid die meerprijs te betalen?

“Misschien wel, ik zie het als nieuwe standaard. Net zoals de opdrachtgever met een goede smartphone soms ook geweldige foto’s kan nemen, kan hij (voorlopig) nog niet met een drone vliegen.”

Merk je een verschil op qua vlotheid van verkoop bij panden waar met droneopnames gewerkt worden?

“Absoluut, mensen willen geëntertaind worden en bewegende beelden doen het op sociale media aanzienlijk beter dan een gewone foto.”

29

En, als syndicus, speelt u een belangrijke rol Tegen 2028 zal er in vrijwel alle appartementen fiber liggen.

In 2021 waren er 150.000 appartementen aangesloten. In 2022 zijn er dat dubbel zo veel! Fiber wordt over heel België uitgerold, in een steeds sneller tempo: vandaag zijn 36 Belgische steden en gemeenten van fiber voorzien, waaronder Antwerpen, Oostende, Brussel, Gent, Knokke-Heist, Brugge, Hasselt, Leuven …

Binnenkort wordt fiber werkelijkheid in elk gebouw en dus voor elke syndicus. Uw rol is cruciaal, want de bewoners kloppen waarschijnlijk bij u aan voor duidelijke en volledige informatie.

En wanneer beginnen de werken?

Als er werken uitgevoerd moeten worden in uw gebouw, wordt u de datum meegedeeld waarop de fiberinstallatie gepland is in de gemeenschappelijke ruimtes en tot op elke verdieping.

Wat wanneer de fiber geïnstalleerd is?

De fiber is een echte aanwinst voor uw gebouw.

Het is ook goed nieuws voor de bewoners: zij kunnen voortaan genieten van supersnel en stabiel internet. Ook hier speelt u als syndicus een essentiële rol om alle bewoners te informeren hoe ze zich kunnen aansluiten.

Hieronder vindt u meer informatie over de uitrol van fiber. Zo kan u de onvermijdelijke vragen van de eigenaars en bewoners beantwoorden met kennis van zaken.

De meest gestelde vragen:

De beste oplossing voor elk gebouw.

De installatie is gratis. Er zijn geen kosten voor de eigenaren. Proximus neemt de kosten van de fiberuitrol volledig op zich, inclusief de installatie en activering van de individuele aansluiting per appartement.

Zodra uw gebouw kan aangesloten worden op fiber, neemt een telecomoperator contact met u op om een afspraak te maken. Hij bepaalt hoe en waar het distributiepunt best geplaatst wordt: op de gevel of in uw technische ruimte.

Als de distributie en aansluiting via de gevel* gebeurt, dan moeten er geen werken uitgevoerd worden in de gemeenschappelijke delen van uw gebouw.

Als het fiberdistributiepunt daarentegen binnen in uw gebouw geplaatst wordt, stuurt de operator u een document toe** met een beschrijving van de fiberinstallatie in de gemeenschappelijke ruimtes (kelder, technische ruimte, vloeren ...). Je hebt twee maanden de tijd om hier desgewenst op te reageren.

Goed om weten: alle informatie over deze procedure is ook beschikbaar op de nieuwe fiberwebsite van het Belgisch Instituut voor Post en Telecommunicatie (BIPT): glasvezelinfo.be

• Is het duur om fiber te laten installeren?

• Welke telecomoperator kiezen?

Ook al wordt fiber door Proximus uitgerold, het is een 100% open netwerk: de bewoners van het gebouw kunnen dus gelijk welk pakket van gelijk welke operator kiezen. Ontdek hier de lijst met de operatoren: proximus.be/fiberpartners

• Het kopernetwerk verdwijnt!

Als u geen fiber laat leggen, zullen uw bewoners binnenkort (maximaal vijf jaar na de start van de uitrol) dus geen toegang meer hebben tot hun internet- en tv-aansluiting via het kopernetwerk (ongeacht de telecomoperator). Deze onvermijdelijke ontwikkeling maakt uw rol als syndicus nog belangrijker. Aarzel niet om de bewoners van uw gebouw ruim op tijd te informeren!

* respectievelijk de artikelen 99 en 100 van de wet van 21 maart 1991 ** per aangetekende digitale post, conform artikel 577-2 § 10 van het Burgerlijk Wetboek

30

Vragen? Proximus beantwoordt ze met plezier

Ontdek meer informatie voor syndicussen op: proximus.be/fiberinmijngebouw of contacteer ons op het nummer 0800/30307 of per e-mail via syndic@proximus.com CIBINFO — nr 94 // 2022

31

JOUW ERA KANTOOR? ZO GESTART.

ANTWERPEN

WESTVLAANDEREN

LIMBURG

OOSTVLAANDEREN VLAAMSBRABANT

HENEGOUWEN

WAALS-BRABANT

LUIK

WIL JIJ DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË? DAT KAN! Met 130+ kantoren en meer dan 550 werknemers realiseerde het ERA netwerk het afgelopen jaar meer dan 10.300 vastgoedtransacties, waarmee wij onze positie van marktleider nog maar eens bekrachtigen op de Belgische vastgoedmarkt. En daar zijn we uiteraard heel trots op.

Om onze marktleiderspositie nog verder uit te bouwen zijn we op zoek naar gepassioneerde makelaars. Zet je schrap, want ERA breidt uit en onze groeiambities liggen hoog!

DIT WAS 2021!

ERA werd anno 1972 in de VS opgericht en is sinds 1995 ook actief op de Belgische vastgoedmarkt. Vandaag omvat de makelaarsgroep meer dan 2.200 onafhankelijke makelaarskantoren in 35 landen, waaronder meer dan 1.100 in 17 Europese landen.

Ben je een gemotiveerde ondernemer met een passie voor de makelaardij en heb je goesting om samen met ons deze volgende stap te zetten? Dan hebben we goed nieuws:

ERA.BE

NAMEN

125+ ERA KANTOREN ZO GEVONDEN ERA.BE

LUXEMBURG

ERA ZOEKT GEPASSIONEERDE MAKELAARS! GA JIJ BINNENKORT ÉÉN VAN DE 35 NIEUWE ERA KANTOREN OPENEN? ERA is op zoek naar ambitieuze vastgoedmakelaars die na een aantal jaren ervaring klaar zijn om hun eigen kantoor te doen groeien binnen het ERA netwerk.

INTERESSE OM JE AAN TE SLUITEN BIJ HET ERA NETWERK? Aarzel niet en neem contact met ons op via ikwilgroeien@era.be.

JE PLAATS IN HET ERA NETWERK? ZO GEVONDEN.

ZO GEVONDEN.