CIB info 98

EPC ASBESTATTEST KEURING STOOKOLIETANK

ELEKTRISCHE KEURING

COMBIKEURING

DIGITALE ONTZORGING

COMPLETE CONTROLE

Alle spots op Spotto… én onze syndici

Na maanden van intensieve voorbereiding was het op 15 maart eindelijk zover. Ons nieuwe vastgoedplatform Spotto opende voor het grote publiek. Een succesverhaal, want in de voorbereidende periode hebben onze leden massaal hun panden naar Spotto doorgestuurd. Het voorsmaakje dat onze leden kregen tijdens de druk bijgewoonde lanceringsevents in januari had duidelijk zijn effect niet gemist. Nooit is er ook maar één vastgoedwebsite in geslaagd om vanaf dag één zo’n ruim aanbod aan te bieden. De kracht van onze vereniging is eens te meer tot uiting gekomen.

Maar het verhaal begint nu nog maar pas. Want zoals we al meermaals aankondigden, is Spotto niet de zoveelste zoekertjessite. Neen, het is een platform waar beleving en kennis centraal staan. Een platform dat makelaar first denkt, maar er ook moet toe bijdragen dat het imago van onze sector nog veel meer wordt opgekrikt. Net daarom is het belangrijk dat we ook allemaal aan dezelfde koord trekken en blijven trekken. Net daarom kan ik onze leden alleen maar dankbaar zijn om vanaf dag één zo massaal gebruik te maken van Spotto. En wij, wij zullen er alles aan doen om met ons nieuwe vastgoedplatform een mooi verhaal te schrijven. Een verhaal waarin innovatie constant centraal zal staan en dit ten dienste van onze leden.

Naast de lancering van Spotto staat in deze syndicspecial uiteraard ook het reilen en zeilen in de wereld van onze syndici centraal. We gingen uitgebreid op de praatstoel met Vlaams minister van Omgeving en Energie Zuhal Demir die met onder andere het asbestattest, de gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoeligheid en het EPC gemene delen een aantal belangrijke dossiers implementeerde die ook op de werking van een syndicus impact hebben. Rond dat EPC gemene delen gingen we bij VEKA aankloppen om een inkijk te krijgen in de meest recente cijfers.

Verder staan we stil bij belangrijke thema’s als energiedelen en het HR-beleid binnen syndickantoren. Dat laatste vanuit de insteek dat het als syndicus niet altijd even eenvoudig is om goed en trouw personeel te vinden. Enkele syndici gaven dan ook een inkijk in hun eigen personeelsbeleid.

Afsluiten doe ik met een warme oproep voor onze inmiddels derde editie van het Syndiccongres. Op donderdag 11 mei verzamelen we opnieuw in Brugge, maar ditmaal in het Bruges Meeting & Convention Centre. Onder de deskundige begeleiding van Michael Van Droogenbroeck behandelen we weer een heleboel actuele thema’s in de wereld van het beheer. Een editie waarop ik ook jou hoop te ontmoeten.

Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

volg ons

Onze ledenconsulenten

Antwerpen + Kust

Sven De Vuyst

› 0491 11 95 88

› sven.de.vuyst@cib.be

Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

Ernst-Jan Driezen

› 0479 39 80 52

› ernst.driezen@cib.be

Limburg + Vlaams-Brabant Brussel

Michel Engelbosch

› 0473 83 97 61

› michel.engelbosch@cib.be

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Rust er een renovatieplicht op de woning?

Vermelden in de publiciteit, compromis en akte

Sinds 1 januari geldt een renovatieplicht voor kopers van energieverslindende huizen of appartementen (met een EPC-label E of F). Concreet moet de nieuwe eigenaar de woning binnen de vijf jaar na aankoop energetisch renoveren naar EPC-label D of beter. Het Vlaams Klimaat- en Energieagentschap benadrukt nog eens dat wie een energieverslindende woning met label E of F verkoopt in de publiciteit moet vermelden dat er een renovatieverplichting op het gebouw rust. Ook in het compromis en de authentieke akte zal dit moeten worden vermeld. Op die manier weet de potentiële koper helemaal waar hij aan toe is.

Gewijzigde infoplicht overstromingsgevoeligheid van kracht: pas ook je lopende verkoopdossiers aan

Het is zover: op 1 januari werd de informatieplicht over de overstromingskans van een pand of perceel verder verfijnd. Belangrijk om te weten: wie voortaan een opzoeking doet in het waterloket, zal enkel de nieuwe kaarten te zien krijgen en dus een ander opzoekingsresultaat krijgen dan voor 1 januari. Om discussies te vermijden, is het zaak om als vastgoedmakelaar al je lopende verkoopdossiers te updaten met de nieuwe informatie en deze nieuwe gegevens op te nemen in je publiciteit, je onderhandse verkoopovereenkomst, …

‘Geconventioneerde verhuur’ moet woningnood wegwerken

Mijn VerbouwLening is niet langer renteloos

Om het investeren in woningkwaliteit en energie-efficiëntie aan te moedigen keurde de Vlaamse regering in 2022 de renteloze ‘Mijn Verbouwlening’ goed voor eigenaars-bewoners met een laag tot gemiddeld inkomensniveau. Vijf maanden na de lancering is de lening niet langer renteloos. Als gevolg van de stijgende rentevoeten en inflatie bedraagt de rentevoet nu 2,25%.

MijnVerbouwLening en MijnVerbouwPremie in

appartementsgebouwen worden uitgebreid

Vlak voor Kerstmis keurde het Vlaams Parlement een uitbreiding goed van de MijnVerbouwLening binnen appartementsgebouwen. Zo zal het voor een (mede)eigenaar ook mogelijk worden om een lening aan te vragen voor het financieren van zijn aandeel in werken aan de gemeenschappelijke delen. Ook de MijnVerbouwPremie werd op gelijkaardige wijze bijgestuurd.

Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) wil het aantal kwalitatieve en betaalbare huurwoningen in Vlaanderen opkrikken via het stelsel van ‘geconventioneerde verhuur’. Geconventioneerde huurwoningen zijn woningen die privaat verhuurd worden tegen een verminderde huurprijs. De minister zal een budget tot 575 miljoen euro vrijmaken om ruim 6.000 geconventioneerde huurwoningen te bouwen.

Stad Brussel belast ‘co­living’ met taks van 1.520 euro per kamer

De stad Brussel heeft een besluit goedgekeurd dat een taks op ‘co-living’ in het leven roept. De stad zag zich genoodzaakt in te grijpen omdat deze woonvorm de prijzen en dus ook de druk op de woningmarkt opdrijft. Deze nieuwe gemeentebelasting is in voege sinds 1 januari 2023 en bedraagt €1.520 per kamer.

Grotere regenwaterput verplicht vanaf oktober bij nieuw­ en verbouw

Wie vandaag bouwt of grondig renoveert, moet een regenwaterput van 5.000 liter laten plaatsen, ongeacht de dakoppervlakte. Daar komt vanaf 2 oktober 2023 verandering in. Een put van 5.000 liter is en blijft het minimum. Gebouwen met een dak groter dan 80 m² zullen echter over een put van minstens 7.500 liter moeten beschikken. Bij een dak van meer dan 120 m² wordt een put van 10.000 liter verplicht. Dat staat in de aangescherpte hemelwaterverordening van Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA).

Verhoging EPC­boetes voortaan van kracht

Sinds kort moet je rekening houden met een verhoging van de boetes bij inbreuken op de EPC-advertentieplicht. Kort samengevat verdubbelt de minimale boete bij het niet-correct adverteren van het EPC van €250 tot €500 voor particuliere verkopers. Vastgoedmakelaars en andere professionals die de EPC-advertentieplicht niet naleven, moeten minimum €750 betalen. In beide gevallen blijft het maximumbedrag behouden op €5.000.

Rookmelderver­

plichting in gemeenschappelijke ruimtes

uitgebreid

De rookmelderverplichting in gemeenschappelijke ruimtes werd onlangs uitgebreid. Voorheen moesten rookmelders enkel geplaatst worden in zolders of kelders waarin zich een technische installatie bevindt. De beperking tot enkel kelders en zolders werd nu geschrapt. Voortaan moet elke gemeenschappelijke ruimte met een technische installatie dus over een rookmelder beschikken, waar die zich ook bevindt in het gebouw.

Moderniseringstermijn voor liften van vóór 1958 verlengd

De verlenging van de moderniseringstermijn voor liften, die voor 1958 in gebruik zijn genomen, is een feit. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen liften van voor 1958 met en zonder historische waarde. Voor liften die voor 1958 in gebruik zijn genomen maar geen historische waarde hebben wordt 31/12/2023 de uiterste datum voor de modernisering. Voor liften die voor 1958 in gebruik zijn genomen met historische waarde wordt 31/12/2027 de uiterste datum voor de modernisering.

CIB Huurbarometer: “Huurprijzen sneller gestegen in 2022 maar wel minder dan de helft van de inflatie”

Vorig jaar was een atypisch jaar voor de Vlaamse huurmarkt. Voor het eerst sinds vele jaren werden nieuwe verhuringen minder snel duurder dan lopende huurcontracten. Dat blijkt uit de nieuwste CIB Huurbarometer. Normaal gezien is die trend altijd omgekeerd. De inflatie bedroeg 10% tot 11%, terwijl nieuwe verhuringen in 2022 ‘slechts’ 4,7% duurder waren. De gemiddelde huurprijs in Vlaanderen steeg van 778 euro in 2021 tot 815 euro in 2022.

“Hoge inflatie duwt Brusselse huurprijzen ruim 4% omhoog”

De hoge inflatie laat zich ook op de Brusselse huurmarkt voelen. In 2022 kwam abrupt een einde aan twee jaren van lage huurprijsstijgingen in Brussel. In 2020 en 2021 kwam er gemiddeld slechts 8 euro bij. In 2022 stegen de huurprijzen echter met 47 euro. “Een huis is er amper te vinden op de huurmarkt. De gemiddelde huurprijs voor een Brussels appartement heeft inmiddels de kaap van de €1.100 gerond”, zegt Kristophe Thijs, directeur Communicatie CIB Vlaanderen.

Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.

Directeur Werner Viaene ziet heel veel potentieel in nieuwe vastgoedplatform Spotto

“Fundamenten gelegd om een antwoord te bieden aan een sterk

transformerende markt”

Nadat via drie geslaagde lanceringsevents een stevige basis werd gelegd voor de verdere uitrol van Spotto, ging het nieuwe vastgoedplatform op 15 maart live voor het grote publiek. In combinatie met de mediacampagne nam Spotto meteen een hoge vlucht. Nog voor de lancering van Spotto was het vastgoedplatorm, dat focust op beleving en kennis, eigenlijk al een succes dankzij de CIB-leden die massaal hun aanbod op Spotto plaatsten. Wij gingen alvast op de praatstoel met groeistrateeg Werner Viaene. Als directeur van Spotto kan hij beter dan wie ook een inkijk geven in het volledige project.

› Werner, je bent nu enkele maanden aan de slag als directeur van Spotto. Als we helemaal terugkeren naar het begin, waarom geloofde je zelf zo sterk in dit project?

Werner Viaene: “Van bij de start was het duidelijk dat CIB Vlaanderen alle middelen en mogelijkheden zou inzetten om van dit project een gamechanger te maken. Kijk naar de keuze van de leveranciers: Tobania voor de website, Skinn voor de branding, d-artagnan voor de campagnes en LDL voor de roadshows. Elk op zich referenties in de markt als het op hun domein aankomt. Verder verliepen de gesprekken tussen de directieleden van CIB Vlaanderen en mezelf niet alleen uiterst constructief, maar waren zij vooral onderwerp van visie, moed en wil. Moeilijke thema’s en mogelijke spanningsvelden vanuit de beroepsfederatie CIB Vlaanderen en Spotto werden niet uit de weg gegaan. Integendeel, ze werden omarmd en gezien als opportuniteiten én antwoorden op een snel veranderlijke markt.”

“Ik moet eerlijk zijn: op weg naar mijn eerste meeting had ik een idee over CIB Vlaanderen als ‘logge structuur met weinig voeling van wat er in de markt beweegt’, maar dat idee heb ik snel bijgesteld. Er waait wel degelijk een nieuwe wind binnen CIB Vlaanderen. Vervolggesprekken werden alsmaar constructiever en mijn geloof werd sterker. Na het zien van een aantal blauwdrukken was ik overtuigd: hier wou ik mee mijn schouders onder zetten. Ook bij CIB Vlaanderen waren ze overtuigd dat ik de juiste persoon was om dit project, samen met het team, tot een succes te maken.”

› Vooraleer Spotto gelanceerd werd richting het grote publiek hebben jullie een heel traject afgelegd. Kan je daar nog eens kort op terugblikken (lanceringsevents, bezoeken consulenten,…)?

“Een start-up, wat Spotto is, verloopt altijd wat hectisch. Er moet op korte termijn en op veel domeinen

geschakeld en beslissingen genomen worden. Deze dynamiek is wel even wennen voor een goed gestructureerde organisatie, maar het brengt wel leven in de brouwerij. Alhoewel Spotto een logisch antwoord is van de beroepsfederatie op een veranderlijke markt, zijn we ook een buitenbeentje. Ik denk niet dat zoiets groots al gelanceerd werd op zo’n korte periode. Niet alleen de oplossing, maar ook de route to market is atypisch te noemen. Dit vormt voor de organisatie en hun medewerkers toch wel een uitdaging. Ondertussen leeft Spotto echt binnen CIB Vlaanderen en kan ik beroep doen op heel wat expertise. Het was soms echt stretchen binnen de organisatie, maar dat geeft nieuwe inzichten en opportuniteiten, zowel naar de collega’s als naar de organisatie.”

› Wat zijn volgens jou als groeistrateeg de grootste troeven van Spotto?

“Succesvolle projecten moeten vandaag 3 ingrediënten bevatten: kennis, geld en schaalbaarheid. Dat is allemaal aanwezig binnen CIB, haar leden en Spotto. Verder zien we een transformatie in de verwachtingen van de eindgebruikers en dus de toekomstige klanten van onze leden. Dat de markt verschuift naar een “platform business”. Ook daar voldoet Spotto perfect aan. We hebben vandaag de fundamenten gelegd. Die worden in de toekomst nog verder ontwikkeld, afgestemd op de behoefte van de markt.”

› Sommige leden stellen zich de vraag waarom particulieren ook mogen publiceren op Spotto, maar daar is een goede reden voor wellicht?

“Zeer terechte vraag en ik begrijp dat dit een ‘hot item’ is. Dit lijkt paradoxaal omdat we ons profileren

als ‘makelaar first’ maar dat is het niet. Indien je vanuit de beroepsfederatie een positieve invloed wil uitoefenen op de doelgroep van particulieren moet je ze ook toelaten op je platform en hen niet uitsluiten. Vastgoedmakelaars staan voor een andere “challenge” dan syndici naar de particulier. We zetten volop in om onze leden juist te positioneren, met elk hun toegevoegde waarde, in het proces bij de particulier. Daarvoor moeten we de particulier omarmen. Ook in het kader van platform business is het belangrijk dat de particulier zijn informatie en dienstverlening, geleverd door onze leden, op één platform en met één muisklik kan vinden. Daar willen we op de Belgische markt de eerste in zijn. We gaan hier dus ook uit van wat de markt verlangt. Nu en in de toekomst.”

› Kan je ons kort de campagne richting de consument schetsen? Waar zetten jullie vooral op in?

“Het eerste jaar zetten we vooral in op naamsbekendheid en zullen we breed communiceren naar de markt. Naarmate we naamsbekendheid verwerven zullen we meer op de toegevoegde waarde van onze leden focussen als antwoord op de bezorgdheden en behoeftes van de particulier. Over deze plannen wil ik voorlopig nog even discreet zijn maar vertrouw me… ook dit zal revolutionair zijn, zowel naar campagne als naar aanpak en ondersteuning van onze leden.”

› Ben je tevreden over hoe alles tot nog toe verlopen is?

“Het is voor mij niet de eerste keer dat ik mijn schouders zet onder dergelijk type project. Uiteraard kan je nooit alles op voorhand voorzien en zelfs vandaag komen er nog enkele zaken naar boven die onvoorzien waren en aangepakt dienen te worden. Dat is typisch aan soortgelijke projecten en zeker van deze grootorde en complexiteit. De manier waarop je op de zaken anticipeert, is belangrijker dan de onvoorzienbare omstandigheid zelf. Wat me tot op heden gecharmeerd heeft, is dat iedereen meegeholpen heeft vanuit een groepsverantwoordelijkheid en ethiek van samenwerking en dit over alle departementen heen. Iedereen heeft bijgedragen volgens zijn eigen kennis en vaardigheden en doet dat nog steeds.”

› Hoe zie je de toekomst van Spotto? Welke verwachtingen mogen onze leden hebben?

“We hebben vandaag de fundamenten gelegd om een antwoord te bieden op een sterk transformerende markt. Dit is nog maar het begin. Denken dat we er nu zijn en het model voor de komende jaren zonder verandering relevant blijft, is de grootste valkuil. Vandaag hebben we de versie 1.0 opgeleverd, maar achter de schermen zijn we al volop bezig met de 2.0 en 3.0. Verdere ontwikkelingen zullen afgestemd worden aan de nood van onze leden om hun verder future proof te maken. Ik zou zeggen: ‘spotto’ regelmatig Spotto om nieuwe zaken te vernemen. Dit is het begin van iets heel moois.”

www.spotto.be

“Wil je als beroepsfederatie een positieve invloed uitoefenen op de doelgroep van particulieren, dan moet je ze ook toelaten op je platform en niet uitsluiten”

Werner Viaene, directeur Spotto

Hoe de markt reageert op de lancering van Spotto…

Na de geslaagde lanceringsevents net na de jaarwisseling konden de CIB-leden in primeur al een eerste keer proeven van Spotto. Van West-Vlaanderen tot in Limburg wordt er enthousiast gereageerd op de komst van het nieuwe vastgoedplatform. Hoe de makelaars er in de praktijk over denken, lees je hier.

PHILIP ROKEGEM (Cornelis & Partners)

“Spotto maakt een win­win mogelijk”

Cornelis & Partners heeft in Oost-Vlaanderen al jarenlang een stevige voet aan de grond. Gedelegeerd bestuurder Philip Rokegem juicht het initiatief om met Spotto van start te gaan toe. “Ik was niet alleen zeer aangenaam verrast door de opstart van het vastgoedplatform, maar ook door de aanpak, de naam en de frisse kleuren. Ik geloof uiteraard zeer sterk in Spotto en hoop dat alle makelaars mee zullen springen in dit verhaal. Spotto heeft alle kansen om te slagen, zeker nu het vastgoedlandschap voor de makelaars sterk aan het veranderen is. Het imagoversterkende verhaal achter Spotto kan ik alleen maar toejuichen, net als de ontwikkeling van het kenniscentrum. De tijd dat een woning terug echt moet verkocht worden is aangebroken. Kandidaat-kopers goed en correct informeren wordt meer dan ooit een belangrijk aspect. Op dat vlak kan Spotto er echt voor zorgen dat we een win-win mogelijk maken. Het initiatief moet onze professionaliteit absoluut ten goede komen.”

ILSE FACHÉ (Immo Clicking)

“Ik ben hier zelf fier op omdat het een verhaal voor ons is”

Ilse Faché is als zaakvoerster van Immo Clicking in Vlaams-Brabant een Spotto-fan van het eerste uur. Zij gelooft als geen ander in het succes van het nieuwe vastgoedplatform: “Ik geloof 300% in Spotto. Wij zullen het gebruik ook van harte ondersteunen. Een platform dat vanuit onze basis komt, onze knowhow heeft en goed zal luisteren en inspelen op de behoeften van de makelaars, verdient onze volledige steun en loyaliteit. Wij keken heel erg uit naar de lancering van een vastgoedplatform dat naar mijn gevoel een echte knaller was. De kennis van onze beroepsorganisatie, gekoppeld aan onze eigen kennis en ondersteund door een sterke marketingcampagne, moet aanslaan. Wat ik te zien kreeg op de lance -

ring was niet alleen pittig, maar ook verfrissend. Ik ben hier zelf heel fier op omdat dit een verhaal voor ons is, maar ook dankbaar om hier als makelaar deel van te mogen uitmaken. Dit initiatief, voor en door makelaars, zal ervoor zorgen dat er korter op de bal wordt gespeeld, een snellere wisselwerking mogelijk is en een krachtige positionering in de markt wordt gerealiseerd. Wij staan er als makelaars en daar zijn we fier op. Ik geloof er gewoon zo hard in en kan CIB niet genoeg bedanken voor dit mooie initiatief.”

FARIL VERBEECK (Immo Verbeeck)

Ook Faril Verbeeck van het gelijknamige vastgoedkantoor uit de Antwerpse Kempen was onder de indruk van het lanceringsevent en het verhaal achter Spotto. “Zowel ons kantoor als ik als vastgoedmakelaar waren blij met de lancering van een eigen vastgoedplatform, waar ook aandacht wordt besteed aan de syndici. Als alle makelaars meestappen in het verhaal kunnen we volgens mij een succesverhaal schrijven. Spotto is helemaal niet duur om op te publiceren ten opzichte

MUSTAFA

SAK (Sensimmo)

van de andere portaalsites. De meerwaarde van Spotto is dat het geen zoekertjessite is zoals er al zovele bestaan. Als we allemaal de neuzen in dezelfde richting krijgen, kunnen we onze commissie nog beter verdedigen door onze klanten de juiste informatie te verstrekken. Mijn eerste impressie van Spotto? Een moderne kleurrijke site, zeer gebruiksvriendelijk en laagdrempelig. Hier kan iedereen mee aan de slag. Spotto is voor mij geslaagd als we met onze CIB-leden één grote familie worden, dat er veel informatie wordt gedeeld en dat we eigenlijk maar één portaal nodig hebben waar we alles op kunnen terugvinden.”

“Onafhankelijkheidsverklaring van alle makelaars”

Ook in Limburg klinken niks dan positieve geluiden over Spotto. Mustafa Sak van het Genkse Sensimmo gelooft sterk in het verhaal van het vastgoedplatform. “Zoals alle makelaars keken ook wij uit naar deze lancering. Dit verhaal zal ook bij het brede publiek aanslaan. Aangezien CIB achter Spotto zit, zijn we zeker van het succes. Zo een platform kan enkel succes hebben met een vereniging zoals CIB waarbij 75% van de makelaars aangesloten zijn. Spotto is voor mij de onafhankelijkheidsverklaring van alle makelaars. Het zal onze stem krachtiger maken richting de andere platformen. Ook de look van Spotto zit goed. Fris, handig en leuk. Dat is toch ook wat we missen in deze tijden?”

STIJN LEEMANS (Immo Leemans)

“Eindelijk de makelaars echt op het schavotje”

Stijn Leemans van het gelijknamige vastgoedkantoor in het West-Vlaamse Veldegem ziet heel veel mogelijkheden in de nieuwe en aparte insteek van Spotto. “Ik vind dit een heel positief verhaal dat met de insteek van zoeken op lifestyle durft te kiezen

voor een totaal andere aanpak. Daar geloof ik echt wel in. Het nieuwe vastgoedplatform oogt verfrissend en dat is dan weer belangrijk om ook het jongere publiek aan te spreken. Ik heb ook het gevoel dat onder meer met het kenniscentrum het beroep van makelaar echt op het schavotje wordt geplaatst. Anderen beloven dit wel, maar in de praktijk is dat toch niet altijd zichtbaar.”

“Ook blij met de aandacht voor syndici”

SYNDICUSSPECIAL

DIGITAL INNOVATION AWARD

De scan is de limit voor Qrew by FixForm

In september wonnen ze de eerste Digital Innovation Award uitgereikt door CIB Vlaanderen. Maar de toekomstplannen reiken veel verder: Qrew by Fixform bouwt mee aan verantwoordelijke communities met veilige, kwaliteitsvolle en propere gebouwen en steden. Cristina Vanlook, een van de initiatiefnemers van het project, Jeroen Coupé, innovation manager bij Revive, en Thomas Vanhumbeeck, oprichter van Fixform, vertellen vol passie over het innovatieve communicatiesysteem.

› Wat is Qrew by Fixform?

Jeroen: “Dankzij Qrew by Fixfom kan je heel eenvoudig eender welk probleem melden, beheren en oplossen. Wanneer iemand een klacht heeft, scant die een unieke locatiegebaseerde QR-code, uploadt die een foto en voegt die een korte beschrijving toe. Dankzij slimme technologie wordt het probleem dan automa-

tisch geclassificeerd, geprioriteerd en doorgestuurd naar de juiste persoon. Bovendien krijgt de gebruiker feedback en updates, bijvoorbeeld wanneer het probleem al eerder gemeld werd en verholpen wordt.”

› Vanwaar de nood aan jullie innovatieve communicatiesysteem?

Cristina: “Een snelle verstedelijking heeft de economische en sociale ontwikkeling opgedreven. Die ontwikkeling brengt jammer genoeg ook wrijvingen met zich mee. Communiceren over die wrijvingen is niet altijd eenvoudig. Nu worden klachten ofwel niet gemeld, waardoor ze blijven groeien, ofwel worden ze aan de verkeerde persoon gemeld. Hetzelfde probleem wordt meestal door meer dan een bewoner gesignaleerd en via verschillende kanalen. Dat leidt tot vertraging bij het oplossen van problemen en is bovendien zeer arbeidsintensief. Met Qrew by Fixform bieden we één uniform systeem om problemen te melden en af te handelen. Het resultaat? 60% minder administratief werk voor de betrokkenen. De beste sensoren zijn de mensen!”

› Wie zit er allemaal mee in het project?

Thomas: “Qrew is een initiatief van Revive en FixForm, waarbij we onze ervaring op vlak van vastgoed en softwareontwikkeling bundelen. Revive vormt als duurzaam projectontwikkelaar oude, industriële brownfields om tot de groene, stedelijke knooppunten van de toekomst. Wij bij FixForm hebben dan weer heel wat ervaring met software bij syndici, property managers en patrimoniumbeheer. Met Qrew treden we nu buiten de gebouwen en bieden we een platform aan dat steden en gemeenten helpt om een ‘smart city’ op mensenmaat te creëren.”

› Jullie wonnen de eerste Digital Innovation Award tijdens de Real Estate Awards van CIB Vlaanderen. Hoe kijken jullie terug op die ervaring?

Cristina: “We waren nog volop in opbouw toen de Digital Innovation Challenge op onze radar verscheen. Omdat ons verhaal enkel een succes kan zijn als we zoveel mogelijk vastgoedprofessionals overtuigen om er mee in te stappen, besloten we om mee te doen. We zijn zeer blij dat we ons concept hebben kunnen pitchen aan de vastgoedexperts in de jury en het publiek van professionals op de uitreiking. We stonden tegenover enkele grote namen als het komt op digitalisering, dus we zijn zeer blij met de winst. We geven graag een shout-out naar onze concurrentie.”

› Hoe verliep de pitch?

Cristina: “Op de uitreiking van de Real Estate Awards zelf waren we erg nerveus. Pitchen in zo’n prachtige zaal voor zoveel mensen was echt indrukwekkend. En dat Kobe Ilsen de show presenteerde hielp ook niet echt (lacht). We waren vastbesloten om er helemaal voor te gaan. Volgens ons heeft de ludieke manier van presenteren het publiek overtuigd om voor ons te stemmen. Nu, enkele maanden na het event, word ik nog steeds aangesproken op menig vastgoedevent over mijn pitch.”

› Hoe waren de reacties op jullie concept?

Jeroen: “Zeer positief. De manier waarop het concept overal wordt onthaald, geeft weer dat de problematiek die we proberen op te lossen relevant is. De stedelijke omgeving is vaak zeer complex waardoor mensen niet weten waar ze problemen moeten melden. Dat er nood is aan een innovatief communicatiesysteem in de vastgoedsector was direct duidelijk.”

› In oktober hebben jullie een testpilot van jullie communicatiesysteem gelanceerd in Oudenaarde. Hoe verloopt dat project?

Jeroen: “Bij het project in Oudenaarde is het nu belangrijk om data te vergaren. Het gaat om een nieuwbouwproject, dus zijn er niet veel opmerkingen, waardoor de data trager binnenkomt. Desondanks hebben we al heel veel geleerd, bijvoorbeeld over het belang van duidelijke communicatie, de manier waarop we eindgebruikers kunnen begeleiden naar de nieuwe manier van werken en hoe we alle stakeholders betrokken kunnen houden.”

Thomas: “De grote meerwaarde blijft sowieso duidelijk. Het is niet altijd eenvoudig om uit te leggen aan de bewoners waar ze terecht kunnen met hun suggesties en problemen. Daar komt nog eens bij dat bij

een nieuwbouwproject de verantwoordelijkheden na verloop van tijd verschuiven. Door dit systeem te gebruiken wordt die complexiteit verborgen voor de bewoners en komen problemen direct binnen bij de partij die ook echt iets met de info kan doen.”

› Naast de Digital Innovation Award wonnen jullie ook een pilootproject in samenwerking met CIB Vlaanderen. Wat zal dat project inhouden?

Cristina: “CIB Vlaanderen en Qrew by FixForm gaan simultaan het Qrew concept lanceren in twee steden: Gentbrugge en Oostende. Het pilootproject zal ons dus ook gegevens verschaffen over de verschillen tussen een binnenstedelijk gebied en een kuststad. Samen met de CIB zoeken wij nog steeds naar syndici die gebruik willen maken van de tool om zo een ecosysteem binnen deze afgebakende gebieden te creëren.”

Thomas: “De redenen waarom syndici er goed aan doen om Qrew toe te voegen aan hun service zijn legio. Eerst een vooral is de integratie met hun huidige tools zeer gemakkelijk. Het gaat om een simpel communicatiesysteem dat de vastgoedprofessionals, bewoners en andere stakeholders in een stad met elkaar verbindt en hun efficiëntie verhoogt. Qrew bouwt mee aan een verantwoordelijke community met veilige, kwaliteitsvolle en propere gebouwen en steden. Twijfel dus niet en meld je aan op qrew.city/cib.”

› Wat zijn jullie verdere toekomstplannen?

Jeroen: “In de toekomst blijven we steden en inwoners met elkaar verbinden. Zo stonden we met de start-up ook al op de Smart City World Expo in Barcelona en waren we finalist van de Emaar Innovation Challenge in Dubai. Met Qrew hopen we een positieve sociale impact te creëren door bewoners in staat te stellen om samen hun verantwoordelijkheid te nemen voor hun leefomgeving. Dat leidt tot veiligere, kwalitatieve en propere buurten. De scan is de limit!”

“Er is duidelijk nood aan een innovatief communicatiesysteem. Mensen weten vaak niet waar ze problemen moeten melden.”

Jeroen Coupé, Revive

“Het overstromingsattest kan handig zijn om je woning beter te beschermen tegen overstromingen, ook als je niet van plan bent te verkopen”

Vlaams minister Zuhal Demir laat in haar vastgoedkaarten kijken

“Nog heel wat werk aan de winkel voor tijdige opmaak EPC gemene delen”

Het asbestattest, de gewijzigde informatieplicht overstromingsgevoeligheid, het EPC gemene delen,... Een voor een thema’s die de voorbije maanden een grote impact hadden op de vastgoedmakelaar en syndicus. En allemaal vallen ze onder de bevoegdheid van Vlaams minister van Omgeving, Energie en Toerisme Zuhal Demir. De Limburgse leading lady van N-VA mocht zich voor CIB info schrap zetten voor een spervuur aan vastgoedvragen.

› Laten we met onze voeten in het water beginnen. Op 1 januari 2023 werd de informatieplicht overstromingsgevoeligheid gewijzigd. Hoe belangrijk was die hervorming voor u?

“We beschikken nu over veel fijner kaartmateriaal en geven de verschillende bronnen van overstromingen weer: vanuit de riolering, de zee of de rivieren. Daarnaast hebben we onder meer in samenwerking met CIB een vereenvoudigd scoresysteem uitgewerkt om de oude terminologie te vervangen. Die werd vaak als verwarrend ervaren. Verder maakt het huidige systeem het mogelijk om ook duidelijk te communiceren of enkel het perceel overstroomt of ook het gebouw, dat kan immers van belang zijn bij de afweging wanneer iemand een onroerend goed wil aankopen. Tot slot hebben mensen ook de mogelijkheid om de overstromingsscores te actualiseren via een overstromingsattest.”

› Sinds 1 januari 2023 is er ook volledig nieuw kaartmateriaal. Wat is veranderd? Zijn er veel gebieden bijgekomen als overstromingsgevoelig?

“De opmaak van het kaartmateriaal is inderdaad fundamenteel gewijzigd. We vertrekken nu van volledig gemodelleerde kaarten per overstromingsbron. Dankzij de nauwkeurigere modellen is de totale oppervlakte overstromingsgevoelig gebied beduidend gedaald van ongeveer 275.000 ha naar ongeveer 235.000 ha. Het spreekt voor zich dat er zeker lokale verschillen

zijn. In stedelijk gebied werden vroeger nagenoeg geen overstromingen opgenomen op de kaart, en daarnaast waren ook kustoverstromingen niet opgenomen. Dit maakt dat er lokaal zeker een impact kan zijn, maar belangrijker is dat de nauwkeurigheid van de kaarten er sterk op vooruit is gegaan.”

› In welke mate wordt bij de inkleuring rekening gehouden met de klimaatverandering?

“Er wordt bij de inkleuring inderdaad ook rekening gehouden met de impact van klimaatverandering. Dat zijn de percelen of gebouwen met een overstromingsscore B. Er is momenteel geen verplichting om na aankoop bepaalde maatregelen te nemen, maar het is natuurlijk wel verstandig om schadegevoelige infrastructuur beter te beschermen tegen overstromingen. Je kan een gebouw bijvoorbeeld beschermen tegen overstromingsschade door terugslagkleppen op de riolering te plaatsen, schotten voor ramen en deuren te plaatsen … maar dit zal altijd maatwerk zijn.”

› Wat is de stand van zaken rond het overstromingsattest, waarmee een deskundige de P- & G-score kan aanpassen op basis van beschermingsmaatregelen, concrete omstandigheden op het perceel …?

“De deskundigen worden opgeleid in de maanden februari, maart en april van dit jaar. Ik verwacht dat begin april de eerste deskundigen aan de slag kunnen. In totaal zullen we in eerste instantie ongeveer

80 personen opleiden die in aanmerking komen voor een erkenning. En ik hoop dat de deelnemers van de opleiding nadien ook effectief hun erkenning zullen aanvragen. De kostprijs voor een overstromingsattest is niet vastgelegd, net zoals dat voor een EPC-certificaat niet is vastgelegd. Ik raad mensen die denken hun overstromingsscore te kunnen actualiseren, dus zeker aan om een overstromingsattest te laten opmaken. Daarnaast zal de deskundige ook altijd aangeven welke extra maatregelen nog relevant zijn om het gebouw beter te beschermen. Het kan dus ook een handig instrument zijn om je woning beter te beschermen tegen overstromingen, zelfs al ben je niet van plan om een onroerend goed te verkopen.”

› Over naar een ander heet hangijzer: asbest. De vastgoedkantoren zijn sinds 23 november aan de slag met het asbestattest. Hoe kijkt u terug naar de voorbije periode?

“De introductie van een nieuwe regelgevende verplichting gelinkt aan verkoop van gebouwen doet altijd wel wat stof opwaaien. We werden ook geconfronteerd met het typische fenomeen dat eigenaars nog tot het allerlaatste moment vóór de verplichting hun woning probeerden te verkopen. Daarom was 22 november, de dag voor de verplichting, ongetwijfeld een topdag voor het afsluiten van voorlopige verkoopovereenkomsten. Maar hierdoor ontstond er vanaf 23 november een rush op de aanvraag van asbestattesten. Er was niet zozeer een tekort aan asbestdeskundigen, maar vooral een mismatch in vraag en aanbod.”

› Hoe evalueert u de inspanningen van de vastgoedkantoren tot nu toe?

“CIB heeft in samenwerking met de OVAM een heel tijdige en goed gespreide communicatie gevoerd naar haar leden om ze voor te bereiden op de aankomende verplichting. Er was van in het begin ook een groot draagvlak bij de vastgoedmakelaars voor het asbestattest, omdat het aansluit bij hun informatieverplichting naar kopers.”

› Is de kostprijs gemiddeld wat u vooraf had verwacht?

“Ik had de kostprijs wat lager ingeschat. Maar ik besef wel dat je die eerste kostprijzen van het asbestattest bij de marktopstart niet als graadmeter mag nemen. De sector gaat zich beter organiseren tot een efficiëntere werking. Concurrentie gaat meer spelen. Innovatie in alle facetten van de inspectie, labo-analyse tot rapportage gaat het proces versnellen. Ik verwacht dat die een gunstig effect zullen hebben op de kostprijs. En uit cijfers van de OVAM blijkt trouwens al dat die kostprijs daalt.”

› Vanaf mei 2025 moet er bij de verkoop van een appartement ook een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen zijn. De syndici zullen op korte termijn dus een resem attesten moeten opvragen. Hoe haalbaar is dat?

“Er zijn momenteel al ruim 750 asbestdeskundigen actief en met meer dan 1.820 kandidaten opgeleid, is de verdere instroom verzekerd. Het aantal asbestdeskundigen zal geen probleem vormen. Syndici en vooral VME’s mogen niet dezelfde fout maken als gebeurde bij de opstart vorig jaar. Door tijdig het asbestattest voor de gemene delen aan te vragen, is er voldoende spreiding en ontstaat er geen bottleneck in 2025. Maar ik besef heel goed dat syndici het niet onder de markt hebben en groen licht moeten krijgen van hun VME. We bekijken dan ook hoe we hen incentives kunnen bieden om dit te vergemakkelijken.”

› Tegen 1 januari 2024 moeten alle appartementsgebouwen over een EPC gemene delen beschikken. Hoeveel EPC’s moeten er naar schatting nog opgemaakt worden om die verplichting te halen?

“In totaal zijn er naar schatting ongeveer 120.000 gebouwen waarvan een EPC gemeenschappelijke delen moet worden opgemaakt. Op dit ogenblik zitten er in de databank ongeveer 33.000 dergelijke EPC’s.

“Syndici en vooral VME’s mogen voor de aanvraag van het asbestattest niet dezelfde fout maken zoals bij de opstart vorig jaar”

We zien sinds het najaar van vorig jaar wel een versnelling bij de opmaak van deze EPC’s, maar er is nog veel werk aan de winkel.”

› Is er zicht op de aard van de gebouwen die achterblijven? Weet VEKA of die gebouwen bijvoorbeeld overwegend niet door een professionele syndicus worden beheerd?

“Naar schatting bevat 25% van de appartementsgebouwen minstens 15 gebouweenheden (EPC GD verplicht tegen 1 januari 2022). 40% van de gebouwen bevat 5 tot 14 gebouweenheden (EPC GD tegen 1 januari 2023) en 35% minder dan 5 eenheden (EPC GD verplicht tegen 1 januari 2024). In alle categorieën van appartementsgebouwen ontbreken dus nog veel EPC’s GD. We stellen wel vast dat veel syndici laat in actie zijn geschoten om het EPC GD te laten opmaken.”

› Uw administratie heeft een studie besteld op de meer dan 30.000 EPC’s GD die reeds zijn afgeleverd. Wat is het doel van die studie? Is het de bedoeling om gebouwlabels vast te leggen?

“Het doel van de studie is om te onderzoeken of en hoe een gebouwlabel voor appartementsgebouwen kan bepaald en berekend worden. Zo kunnen collectieve renovaties optimaal worden gestuurd en, indien nodig,

afgedwongen worden via een minimale gebouwlabelplicht, zoals bij niet-residentiële gebouwen. Het is nog niet duidelijk hoe deze gebouwlabels zullen vormgegeven worden, ook niet in de situatie van gemengd gebruik van gebouwen. Er is ook nog geen concreet tijdspad voorhanden. Eerst moet de studie uitklaren wat er wel en niet mogelijk is rond het invoeren van een gebouwlabel voor appartementsgebouwen.”

› Een knelpunt dat de syndici ervaren, is een tekort aan expertise en ervaring rond renovatietrajecten in appartementsgebouwen. Hoe kijkt u globaal naar de nood aan renovatiebegeleiding in mede-eigendom?

“Een eerste noodzakelijke stap is het correct adviseren van de VME over de opties om het appartementsgebouw te renoveren zodat het voldoet aan de langetermijnrenovatiedoelstelling 2050. De afgelopen jaren werd op dit vlak ervaring opgedaan in Antwerpen, met het ACE Retrofit project dat een totaaladvies ontwikkelde en uittestte. Vandaag werkt Antwerpen in het kader van het door het VEKA gecoördineerde LIFE project BE REEL! verder op dit thema, net zoals de stad Gent. De stad Antwerpen voorziet voor de opmaak van een masterplan een premie van 7.500 euro (maximaal 50% van de kost) en gratis intensieve begeleiding door een renovatiecoach.”

SYNDIC CONGRES

› Is het de bedoeling dat succesvoorbeeld breder uit te rollen?

“Op basis van de opgedane expertise en gebruikte methodiek, heeft het VEKA in 2022 het kader voor een bredere uitrol uitgewerkt. Om VME’s te stimuleren tot het opmaken van een renovatiemasterplan werd op 19 januari 2023 een raamakkoord met vijf studiebureaus gegund. Het bestek is grotendeels gebaseerd op de aanpak in Antwerpen. VME’s in heel Vlaanderen kunnen bij het VEKA een aanvraag indienen en het uitvoerende bureau ontvangt een tussenkomst tot 12.000 euro inclusief btw. Daarnaast kunnen de VME’s voor sensibilisering, basisadvies en begeleiding bij de aanvraag van een renovatiemasterplan beroep doen op kosteloze procesbegeleiding door een projectbegeleider collectieve renovatie waarvoor het profiel wordt toegevoegd aan het bestaande kader voor ondersteuning van collectieve renovatie. Het VEKA staat in voor de behandeling van de VME-aanvragen. Via een minicompetitie wordt aan de VME de voordeligste offerte bezorgd. Deze werking wordt de komende weken concreet opgestart en loopt tot eind 2025. Voor de financiering van deze projectoproep is een budget gereserveerd van 4 miljoen euro. Met dit budget kunnen ongeveer 200 renovatiemasterplannen worden ondersteund. Daarnaast zal het VEKA in 2023 in overleg met de stakeholders een actieplan uitwerken dat de centrale en lokale ondersteuningsmaatregelen voor de renovatie van appartementen evalueert. Stakeholders, waaronder CIB, zullen daarbij worden geconsulteerd.”

› Nog een belangrijke uitdaging voor syndici en appartementsgebouwen is de elektrificatie van het wagenpark. Zullen ze daarbij kunnen rekenen op de nodige ondersteuning vanuit de overheid?

“De laadinfrastructuur voor EV in gebouwen met mede-eigendom stelt specifieke uitdagingen. Zowel voor de (toekomstige) eigenaars die nood hebben aan laadinfrastructuur als voor de capaciteit van het laagspanningsnet, is het van belang dat er van in het begin een optimale oplossing wordt gekozen die voldoende toekomstgericht is. Het meest aangewezen is om te kiezen voor een systeem van ‘opladen in groep’, waarbij alle laadstations aangesloten worden achter één gemeenschappelijke teller (en dus niet achter de individuele tellers). Dit laat toe om dynamisch op te laden waarbij er rekening wordt gehouden met de capaciteit van de aansluiting, het net en de geïnstalleerde laadinfrastructuur waardoor dure investeringen kunnen worden vermeden. Het VEKA treedt hiervoor in overleg met zowel private (EV Belgium, CIB) als publieke partijen

(Fluvius en MOW) om het bewustzijn omtrent deze problematiek te verhogen. In het renovatiemasterplan voor appartementen kan optioneel ook aandacht besteed worden aan de mogelijkheid tot autodelen, elektrische laadpalen voor auto’s en E-bikes.”

› Tot slot nog dit: als minister bent u geconfronteerd met de PFAS-problematiek. In het licht daarvan was er kritiek op het bodemattest. Zijn er plannen om bepaalde zaken te wijzigen aan het bodemattest?

“Om ons bodembeleid future proof te maken werkt de OVAM momenteel met een expertenpanel aan een evaluatie van het bodemdecreet. Het doel is onder meer om na te gaan hoe we meer en beter kunnen rekening houden met zorgwekkende stoffen, hoe we procedures efficiënter kunnen maken, maar ook hoe we info transparanter en makkelijker ter beschikking kunnen stellen van burgers en bedrijven. Dat geldt ook voor het bodemattest. Nog voor het einde dit jaar stellen we een verruiming van de informatie voor die op en via het bodemattest ter beschikking gesteld wordt.”

› We zijn weer wat wijzer geworden. Bedankt voor het gesprek!

Energiedelen in appartementsgebouwen

Samenleven, samen energie delen

Door de hoge energieprijzen wordt massaal gezocht naar manieren om de energiefactuur te verlagen. Eén van de mogelijkheden is energiedelen. In appartementsgebouwen staat deze nieuwe markt nog in zijn kinderschoenen. Toch vonden we een ‘early adopter’ onder de syndici die z’n eerste ervaringen met ons wilde delen.

Wie zonnepanelen heeft, consumeert een deel van die stroom zelf. In plaats van het overschot te injecteren op het net kan je er ook voor kiezen om het overschot te delen met anderen. In appartementen was het voor eigenaars tot voor kort niet interessant om collectief zonnepanelen te leggen. Die energie kon immers enkel voor gemeenschappelijke delen gebruikt worden, zoals de lift of de verlichting in de gang. Voortaan kan het overschot wél gedeeld worden met de bewoners of eigenaars voor hun eigen gebruik. De Limburgse syndicus Karel Timmermans (Pelletieri) kan ervan meespreken. In een van de residenties die hij beheert, werd onlangs beslist om zonnepanelen op het dak te leggen en via het principe van energiedelen te werken.

› Hoe begin je eraan?

Timmermans: “Eerste stap is de zoektocht naar een zonnepanelenleverancier. Wij zijn voor de plaatsing in zee gegaan met Opteco, één van de grotere leveranciers in Limburg. Op hun advies hebben

we bij de overheid een subsidie van bijna 10.000 euro kunnen krijgen. Het kostenplaatje voor de VME daalde daardoor een pak, bijna 25% van het totale prijskaartje. Vervolgens heeft Fluvius een netstudie uitgevoerd, die zo’n 2.000 euro kostte. Momenteel liggen de zonnepanelen er al en is de keuring aangevraagd. De digitale meters worden de komende weken geplaatst. Nadien kan het energiedelen effectief in z'n werk treden.”

› Hoe werkt het energiedelen?

Timmermans: “Eens het energiedelen wordt opgestart, zal de geproduceerde stroom in eerste instantie door de gemeenschappelijke delen worden verbruikt: de liften, verlichting in de gangen, airco's, … Vervolgens wordt alle beschikbare injectie per kwartierbasis volgens de vastgelegde verdeelsleutel gedeeld over de inviduele deelnemers. In dit geval gaat het om zo’n 13 à 14 appartementen. Let wel, er zijn geen thuisbatterijen aanwezig. De stroom moet dus effectief verbruikt worden op het moment van opwekken.”

› Gaat het in dit geval om een gemeenschappelijke of ook privatieve investering?

Timmermans: “Er liggen geen privatieve zonnepanelen op het dak. De panelen zijn 100% eigendom van de gemeenschap en zijn volledig gefinancierd door het reservefonds. We promoten zelf vooral het gemeenschappelijke verhaal versus het privatieve verhaal.”

› Wat indien een appartement verkocht wordt?

Timmermans: “Bij de verkoop van een appartement moet er gewoon een overdracht gebeuren van de ene EAN-code naar een andere EAN-code. De zonnepanelen blijven liggen, aangezien ze gemeenschappelijk zijn aangekocht via het reservefonds.”

OOK OVERTOLLIGE STROOM VERKOPEN WORDT MOGELIJK

Dankzij een nieuw decreet wordt binnenkort ook de kleinschalige verkoop van stroom binnen een appartementsgebouw mogelijk, zonder dat de verkoper wordt beschouwd als stroomleverancier. Een VME kan de groene stroom die wordt geproduceerd verkopen aan de afnemers in dat gebouw. In het bijzonder ook aan huurders, en dus niet-investeerders. Die verkoop wordt niet beschouwd als de levering van stroom door een leverancier en wordt dus vrijgesteld van een leveringsvergunning en de leveranciersverplichtingen. Als de VME de stroom toch kosteloos wil toekennen, blijft uiteraard de regeling van energiedelen mogelijk.

MET WELKE MEERDERHEID EEN COLLECTIEVE BESLISSING NEMEN OVER ZONNEPANELEN OP HET DAK?

Het concept van energiedelen in een appartementsgebouw is onlosmakelijk verbonden met het plaatsen van zonnepanelen. Hoe beslis je nu als mede-eigenaar van een appartementsgebouw over zo’n investering in zonnepanelen op het dak? Charles Dutordoir van de CIB studiedienst schept duidelijkheid. “Het collectief investeren in zonnepanelen is een zuiver gemeenschappelijke aangelegenheid, waarvoor een twee derde meerderheid vereist is. Let wel: dan moet de opgeleverde stroom ook louter voor de gemeenschappelijke delen worden aangewend. Gaat men een stap verder, en wil men ook energiedelen met de privatieve delen , dan verloopt de beslissing via een gewone meerderheid .

Wil een mede-eigenaar een deel van het gemeenschappelijke dak gebruiken om privatief zonnepanelen te plaatsen dan zal de Algemene Vergadering hiervoor toestemming moeten geven. Er zijn verschillende mogelijkheden.

Een eerste mogelijkheid is om een exclusief genotsrecht op het dak toe te kennen aan de betrokken mede-eigenaar. Hiervoor is een vier vijfde meerderheid nodig (dit is immers een wijziging van de bestemming van een deel van het onroerend goed).

Een andere optie is het opstalrecht Via het opstalrecht wordt het eigendomsrecht van de zonnepanelen losgekoppeld van het gebouw. De praktische modaliteiten moeten in een overeenkomst worden vastgelegd. Hier moet een notaris tussenkomen.

Over het concept van energiedelen kan de AV met een gewone meerderheid beslissen”, aldus Dutordoir.

SAVE THE DATE: SYNDICCONGRES OP 11 MEI

Een nieuw verhaal roept uiteraard ook veel vragen op. Tijdens het Syndiccongres op 11 mei wordt het energiedelen in appartementsgebouwen een van de centrale topics. Specialisten en ervaringsdeskundigen gaan er samen over in debat. Niet te missen dus!

www.syndiccongres.be

Hoe kunnen we het personeelstekort bij syndici verhelpen?

Syndicus is een knelpuntberoep. Goed personeel vinden en behouden vormt voor vele kantoren een grote uitdaging. Vanuit de sector worden verschillende initiatieven op poten gezet om het beroep aantrekkelijker te maken. Het lerende netwerk van Fonds 323, waarin syndici ervaringen uitwisselen over onder meer verloning en retentiebeleid, is er daar een van. Drie syndici die deelnamen aan de lerende netwerken vertellen welke oplossingen zij zien voor het personeelstekort.

Karel

Timmermans, Pellettieri

Real Estate

De syndicusenquête van het BIV was voor mij een goede eerste stap naar verandering. Daaruit kwamen een aantal interessante zaken naar voren: een verstoorde work-life balance in ons beroep en een gebrek aan bewustzijn bij de mede-eigenaars over wat een syndicus doet. Veel mede-eigenaars weten immers niet wat tot het takenpakket van de syndicus behoort en wat niet. Wij zijn verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen, niet voor het organiseren van een burendrink. En we zijn niet altijd beschikbaar wanneer het hén uitkomt.

Als kantoor kan je wel wijzigingen doorvoeren, maar dan krijg je misschien de opmerking van klanten dat je concurrent dat niet doet. Er moet een beweging komen vanuit de hele sector waar je als kantoor op kan inspringen. We kunnen misschien beginnen met een ludiek filmpje te verspreiden: wat doet een syndicus?

Wij ondernemen zelf al wel wat zaken om onze werknemers tevreden te houden. Zo krijgen ze onder meer maaltijdcheques en een bedrijfswagen. Daarnaast leggen we de werkdruk niet te hoog. We werken niet met harde targets om resultaten te bereiken, want we geloven dat die er ook komen zonder. Verder krijgen onze beheerders een halve dag per week vrij ter compensatie van de avondvergaderingen die ze organiseren. En af en toe doen we ook iets leuks met het team, zoals eens op restaurant gaan of pizzabakken.

Wanneer we nieuw personeel aanwerven, volgen zij eerst een vijfdaagse opleiding tot syndicus. Daarin krijgen ze de basis van het beroep al mee. Dat ze de klepel nog niet zelf kunnen uithangen is oké, maar dan weten ze tenminste wel al waar hij hangt. Daarnaast leiden wij hen ook nog intern op. Die opleiding wordt steeds door de zelfde persoon gegeven. Zo krijgt iedereen dezelfde uitleg.

“Er moet een beweging komen vanuit de hele sector waar je als kantoor op kan inspringen”

Ons beroep kampt met een imagoprobleem. Ik zie daarvoor drie oplossingen. Eerst en vooral weten veel mede-eigenaars niet wat er allemaal bij komt kijken wanneer ze een appartement kopen. Daardoor hebben ze vaak een onrealistisch verwachtingspatroon. We moeten hen heropvoeden. Wij geven een lesje in mede-eigendom wanneer we een nieuw gebouw in portefeuille nemen en bezorgen alle nieuwe mede-eigenaars een welkomstbrief met tekst en uitleg.

Daarnaast is het de taak van de scholen om het beroep positiever in de kijker te zetten. Nu krijgen vastgoedstudenten slechts één semester les over beheer. Maar dat is een semester vol droge materie. Uiteraard maakt dat het beroep niet sexy. Wij bezoeken jobbeurzen, geven gastcolleges en tonen studenten en onze stagiairs dat syndicus wél een leuke job is.

Ook iemand die net een vastgoedopleiding afgerond heeft, moet je het mede-eigendom dus nog grotendeels aanleren. Wij maken nieuwe werknemers eerst

Om onze werknemers extra te motiveren bieden wij hen een aantal mooie extralegale voordelen, zoals een laptop, gsm, auto met tankkaart en maaltijdcheques. Daarnaast werken wij met een bonussysteem: wanneer we met het totale team een bepaalde rentabiliteit behalen, krijgt iedereen een bonus. Soms gaat dat zelfs om een veertiende maand.

We zetten ook sterk in op teambuilding. Zo houden we maandelijks een overlegmoment gevolgd door een after work-drink. Tijdens dat overleg, alsook in ons intern ontwikkelingstraject en onze evaluatie-en functioneringsgesprekken, bespreken we hoe we beter met elkaar kunnen communiceren en samenwerken. Het welzijn van onze werknemers staat hierbij centraal. Uiteraard dragen weekendjes naar zee, nieuwjaarsetentjes,… daar ook toe bij.

Ten slotte ben ik voorstander van een initiatief vanuit de hele sector, zonder al te veel stiefmoederlijk gedrag.

“Iemand die net een vastgoedopleiding afgerond heeft, moet je het mede­eigendom ook nog grotendeels aanleren”

Anke Van den Bergh, Trigon Vastgoedbeheer

Een syndicus moet heel veelzijdig zijn. Er wordt verwacht dat we conciërge, psycholoog, politieman, jurist, boekhouder, technisch adviseur, … zijn. Heel vaak maken die verwachtingen geen deel uit van ons takenpakket. Ik probeer op allerlei manieren aan mede-eigenaars en mensen uit mijn omgeving uit te leggen wat een syndicus doet. Aan nieuwe eigenaars

Om voeling te blijven houden met alle residenties en wat er in iedereen omgaat organiseren we iedere week een teammeeting. Iedereen krijgt dan de kans om te vertellen wat er gaande is in hun gebouwen en hoe we bepaalde problemen kunnen aanpakken. We bespreken of het nog lukt bij iedereen om hun werk rond te krijgen en wat we kunnen doen om elkaar te helpen. We zijn natuurlijk maar met vijf; bij grotere kantoren is zoiets misschien niet mogelijk.

Onze werknemers krijgen bovenop hun loon maaltijdcheques, een woon-werkvergoeding en hun overuren mogen opgenomen worden. Ook mogen ze alle opleidingen volgen die ze willen. Regelmatig voorzien we ook een extraatje op speciale gelegenheden: secretaressedag, nieuwjaar, Sinterklaas,... Een aantal keren per jaar gaan we met het team op restaurant om de zinnen te verzetten. In de zomer sluiten we onder de middag af en toe het kantoor en trekken we naar het

“Wij werken niet in het weekend. Willen ze een vergadering buiten de kantooruren, dan betalen ze extra”

Charlotte Verbeken, Het Syndichuis

Een wegwijzer voor de praktische syndicus Leningen in mede­eigendom

Wat als het geld van de VME op is en de lift moet hersteld worden? Of als de rechtbank nadrukkelijk renovaties oplegt omdat er een direct gevaar dreigt in het gebouw en er geen reservefondsen zijn?

Docent Maurizio Bortolazzi leert je in de opleiding ‘kredieten voor VME’ s hoe je slim en strategisch leent en investeert in je VME.

Een plan van aanpak

Werk bij voorkeur met een handleiding, een stappenplan om een lening voor de VME van A tot Z op poten te zetten. Je krijgt tips om het hobbelige parcours zo optimaal mogelijk af te leggen. Volgens Maurizio is de eerste vraag die we ons moeten stellen welke werkzaamheden of investeringen er moeten gebeuren. Eens je dat weet, kan je offertes opvragen bij meerdere leveranciers en een financieel plan opmaken. Wat dan volgt is voor de ervaren syndicus kinderspel, mits je een degelijk plan van aanpak volgt:

• Aanvraag offerten krediet en kredietverzekering: Zijn er middelen? Is er een reservefonds dat al dan niet mag worden aangesproken? Hoeveel mag er geleend worden? Als dat duidelijk is, kan je de stap naar een (bijzondere) Algemene Vergadering maken.

• Beslissing (buitengewone) AV: Hier legt de syndicus de opties voor aan de VME. De VME beslist dan of en voor welk bedrag er een krediet kan worden afgesloten.

• Het invullen van documenten en opmaak van de contracten: Gebeurt met een wachttijd van 4 maanden omdat een mede-eigenaar bij elke beslissing naar de vrederechter kan stappen om een vernietiging te vragen van die beslissing of van de AV.

• Kredietopname: Eens de kredieten beschikbaar zijn, kunnen ze worden gebruikt voor algemene renovatiewerken (lift, herstellingen aan gebouw, verfwerken, garages…), het plaatsen van zonnepanelen of laadpalen, enzovoort.

• Afbetaling periodieke lening voor de uitvoering van de werken: Vanaf nu betaalt de VME maandelijks kapitaal en interest.

De boekhoudkundige verwerking

De lening moet worden opgesplitst in twee delen met de lening zélf als tegenpost:

› de lening op lange termijn

› de lening op korte termijn

De maximale termijn voor kredieten is tien jaar. De minimale termijn bedraagt drie jaar. Maandelijks boekt de bank automatisch de terugbetaling (kapitaal + intresten) van de lening af via de zichtrekening.

Het geleende krediet moet voor de bank altijd gekoppeld worden aan een kredietverzekering.

Ervaring telt

Als syndicus mag je je dus aan een hoop voorbereidend werk verwachten. Zowel om de lening aan te vragen als om ze voor te leggen aan de Algemene Vergadering. Denk eraan om een prijs per uur (een soort regieprijs) af te spreken bij deze vrij omslachtige procedure.

Aandachtspunten tijdens de aanvraag en verwerking:

› Wees zeer selectief in je offertes

› Voorzie een budget voor meerwerken

› Let op de regionale verschillen inzake wetgeving (bv. energieregelgeving in Vlaanderen, Wallonië en Brussel)

› Een goede voorbereiding is het halve werk!

Schrijf je nu in voor de tweedelige opleiding ‘Kredieten voor VME’s’ op volgende data en locaties:

› Genk: 9 mei, 10u-17u

› Antwerpen: 12 mei, 10u-17u

› Brugge: 8 juni: 10u-17u

Nieuwe Syntra-opleiding moet syndicustekort verminderen en imago verbeteren

IEDEREEN SYNDICUS!

Het aantal appartementen in ons land blijft flink toenemen. Maar zijn er ook genoeg syndici om al die gebouwen te beheren? De job van syndicus valt vandaag onder de knelpuntberoepen: het imago oogt soms stoffig en vacatures bij kantoren raken moeilijk ingevuld. Tijd om die leemte in te vullen, dachten ze bij Syntra West. Sinds afgelopen najaar biedt Syntra in Oostende een nieuwe en verbeterde opleiding tot syndicus aan. “Hiermee willen we het beroep volop in de kijker zetten en de cursisten klaarstomen voor het werkveld”, vertelt product manager bij Syntra Elke Uyttenhove

“Wie niet thuis is in de vast goedsector beschouwt de syndicus nog te veel als een soort van conciërge. Bewoners van een appartementsgebouw kennen de syndicus wel, maar schakelen hem vaak in voor zaken die niet tot zijn ta kenpakket behoren.” Uyttenhove schetst meteen het probleem waarmee het beroep al geruime tijd worstelt. Het syndicusberoep wordt al te vaak misbegrepen. “Vaak is het een kwestie van onbekend is onbemind. Je krijgt al snel de perceptie dat de syndicus alleen maar klachten moet opvangen. Maar ook de veelzijdigheid van het beroep schrikt soms af. Een syndicus beschikt nu eenmaal over een sterk profiel en moet van heel wat markten thuis zijn.”

Syntra West wil daar verandering in brengen en lanceert een nieuw en verbeterd traject voor de vorming van syndici. “Met deze opleiding op maat wil Syntra het beroep mee in de kijker zetten”, zegt Uyttenhove. Ze legt uit hoe de opleiding in zijn werk gaat. “We hebben onze opleiding Vastgoedmakelaar volledig herwerkt. Met als re -

sultaat een vernieuwde opleiding die start met modules gericht op de vastgoedmakelaar, gevolgd door twee keuzetrajecten. We wilden cursisten die nu goesting hebben om zich te specialiseren in het vastgoedbeheer niet langer laten wachten. Daarom bieden we het keuzetraject ‘syndicus’ nu ook in een apart traject aan.”

Stevige bagage

Met de skills die ze tijdens de opleiding krijgen aangeleerd, worden de cursisten helemaal klaargestoomd voor het echte werk. Syntra werkt hiervoor samen met echte vakspecialisten, onder wie 6 zelfstandige syndici en een syndicusmedewerker. Uyttenhove: “De opleiding bestaat uit 7 modules. Samen omvatten ze alle nodige kennis en vaardigheden om het beroep van syndicus uit te oefenen. Het programma werd ontwikkeld in nauwe samenwerking met experts (de professionals zelf) en is ook gebaseerd op het competentieprofiel dat werd ontwikkeld door het Fonds 323. De basis wordt meteen gelegd met de wet op de mede-eigendom, gevolgd door modules die spe -

cifiek gericht zijn op de taken van de syndicus: van juridisch, financieel, tot administratief en technisch beheer. Daarnaast krijgen de deelnemers ook een portie soft skills aangeleerd, zoals vergader- en communicatietechnieken. Wie afstudeert, beschikt met andere woorden over een stevige bagage en is helemaal klaar om aan de slag te gaan als syndicus of medewerker.”

Uyttenhove ontving na de lancering heel wat positieve reacties. Voor de nieuwe opleiding die in november 2022 van start ging, mocht Syntra 16 enthousiaste cursisten verwelkomen. Eline Van Goethem is er daar een van. Zij ging na haar studies Organisatie en Management aan de slag als personal assistant bij syndicuskantoor ADBE en volgt de opleiding vooral om alle kneepjes van het syndicusberoep onder de knie te krijgen. “Onze klasgroep bestaat voornamelijk uit professionals die al in het vak zitten. Doordat de lesgevers ook allemaal uit het werkveld komen, kunnen we diepgaandere kennis opbouwen. Zowel basiskennis als de hedendaagse trends – denk maar aan zonnepanelen en laadpalen – komen uitvoerig aan bod. Deze opleiding zal dan ook van grote meerwaarde zijn binnen mijn huidige job.”

De opleiding Vastgoedbeheer staat volgend cursusjaar opnieuw op het programma bij Syntra West. Ook in andere provincies als Antwerpen en Limburg staat mogelijk een uitrol gepland.

Meer info: www.syntrawest.be.

Hoe zit het met het EPC gemene delen?

Sinds 2022 moeten grote appartementsgebouwen vanaf 15 gebouweenheden beschikken over een EPC voor de gemeenschappelijke delen. Voor gebouwen met 5 of meer eenheden geldt de verplichting sinds 1 januari van dit jaar. Volgend jaar zijn de appartementsgebouwen tot en met 4 eenheden aan de beurt. Maar hoe verloopt de invoering van het EPC gemene delen? Wij vroegen om een stand van zaken aan het Vlaamse Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).

EPC GD in cijfers

Voor de invoering van het EPC GD werd een overgangsperiode voorzien, zodat eigenaars tijdig aan de nieuwe regelgeving konden voldoen. Het kan al sinds 2020 opgemaakt worden.

Tot nu toe werden 32.234

EPC’s GD opgemaakt:

• 3.047 in 2023

• 19.890 in 2022

• 8.007 in 2021

• 1.284 in 2020

‘Onbekende’ isolatie­eigenschappen

VEKA merkt dat er vaak onnodig EPC GD’s opgesteld worden waarin alle isolatie-eigenschappen op ‘onbekend’ staan, zelfs voor recente gebouwen. Waarschijnlijk worden de bewijsstukken niet opgevraagd door de energiedeskundige of niet aangeleverd door de syndici of eigenaars. Het is voor een eigenaar echter erg frustrerend dat het EPC van zijn appartement een slechte score krijgt, omdat het EPC GD niet de nodige informatie over isolatie bevat. Die informatie bezitten eigenaars soms wel, maar zijn in het kader van EPC GD niet opgevraagd. Het belang van deze be wijsstukken voor het EPC GD is voor de betrokkenen waarschijnlijk onvoldoende duidelijk.

VEKA doet binnenkort een bevraging bij de syndici en energiedeskundigen. Daarmee willen ze nagaan hoe het opvragen van een EPC GD verloopt. De bevraging moet ook eventuele verbeterpunten van het document blootleggen.

Labelverplichting op komst?

VEKA heeft een studie opgestart van de bevindingen uit de EPC GD’s. Zo wil het niet alleen de energieprestaties van de gebouwen in kaart brengen, maar ook een voorstel uitwerken voor een labelverplichting op gebouwniveau. Een verstrengingspad met minimale energieprestaties waaraan appartementsgebouwen moeten voldoen.

EPC GD Bouw noodzakelijk Vandaag krijgt een energiedeskundige die een EPC GD opmaakt in de energieprestatiedatabank geen toegang tot de EPB-aangifte van het gebouw, als die beschikbaar is. CIB Vlaanderen vraagt om daar zo snel mogelijk verandering in te brengen. Toegang tot deze informatie zou leiden tot een vollediger dossier, een correcte gebouwtekening en coherentie in de beschikbare informatie. Het is een onmiddellijke quick-win. Bovendien vragen we om voor appartementsgebouwen een EPC GD Bouw in het leven te roepen, zodat er na het indienen van een EPB-aangifte automatisch een EPC GD beschikbaar komt. Eigenaars kunnen dit dan ook overdragen aan geïnteresseerde kandidaat-kopers bij een verkoop gedurende de eerste 10 jaar na de EPB-aangifte.

Het voorbije jaar is er in België om de 15 seconden een nieuw huishouden of bedrijf aangesloten op het nieuwe fibernetwerk. Gent, Antwerpen, Oostende, Knokke, Brugge, Hasselt… steeds meer steden zijn vandaag al definitief overgeschakeld op fiber. Maar dat betekent ook dat het oude kopernetwerk op steeds meer plaatsen verdwijnt. Reden te meer dus om meteen over te schakelen zodra je daar de kans toe krijgt.

Er zijn tal van goede redenen om nu over te schakelen op het fibernetwerk”, legt Syndic Partner Manager Vivianne De Swart uit. “De technologie is groener want veel energie-efficiënter. De installatie is momenteel gratis. Een fiberlijn haalt bovendien veel hogere datasnelheden en de latency en stabiliteit ervan is veel betrouwbaarder.”

“Die snelheid en stabiliteit is tegenwoordig essentieel geworden, nu steeds meer mensen regelmatig thuiswerken en videobellen, en er in een huishouden vaak meerdere toestellen met het internet verbonden zijn: laptops, smartphones en tablets, maar ook intelligente verlichting, verwarming, domotica en andere slimme toestellen.”

Kopernetwerk definitief afgeschakeld

“Eens we fiber in een bepaalde regio hebben uitgerold, wordt het oude kopernetwerk afgeschakeld”, waarschuwt Vivianne. “Mensen die dan nog niet zijn overgeschakeld naar fiber, kunnen geen gebruik meer maken van het oude netwerk. Ze zullen dus niet meer kunnen bellen, surfen, tv kijken… En dat voor alle operatoren die van het kopernetwerk gebruik maken.”

Ook voor syndici is dit belangrijk, legt Vivianne uit: “In de gemeenschappelijke ruimtes zijn vaak heel wat toestellen aangesloten op het kopernetwerk: domotica, het alarm, de verwarming of de liftlijnen… Als het kopernetwerk wordt afgeschakeld, werkt dat allemaal plots niet meer”.

Begin tijdig

Om te vermijden dat een gebouw zonder internetverbinding valt, is het cruciaal dat syndici snel reageren van zodra hun gebouw zich in een fiberzone bevindt,

en liefst zelfs nog voordien. “Als er binnenbekabeling nodig is in de gemeenschappelijke ruimtes, sturen we een technisch verslag op. Daarna heeft een syndicus twee maanden de tijd om opmerkingen bij het technische verslag in te dienen”, legt Vivianne uit.

“Maar wat merken we? Vaak bekijken syndici het technische verslag pas tijdens de algemene vergadering, en komen de vragen dan pas binnen. Nog een jaar wachten tot de volgende algemene vergadering om aan de werken te beginnen is meestal geen optie want de klok tikt en de volledige afsluiting van het kopernetwerk nadert.

Daarom raden we syndici aan om zich op tijd voor te bereiden, en bijvoorbeeld een mandaat aan te vragen op de eerstvolgende algemene vergadering. Zo kan je het technisch verslag bekijken met de raad van mede-eigendom zodra je het ontvangt en er tijdig op reageren en indien nodig laten aanpassen.”

Een hechte samenwerking

Partnerschap is volgens Vivianne het sleutelwoord in de uitrol van het fibernetwerk.

“Daarom hebben we bij Proximus een intern Syndic Team opgericht. We merkten immers dat als professionele syndici naar onze gewone 0800 nummers belden, ze niet altijd een correct antwoord kregen op hun specifieke vragen. De professionele syndicus wordt door het speciaal hiertoe opgeleide Syndic Team erkend als de vertegenwoordiger van de vereniging van mede-eigenaars.”

“Wie fiber niet op tijd installeert, riskeert binnenkort zonder netwerk te vallen”

Heeft u vragen rond de administratie of facturatie van een gebouw in uw beheer? Neem gerust contact op met het Syndic Team

• 0800 30 30 7

• syndic@proximus.com

• proximus.be/syndicfiber

WIL JIJ DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË? DAT KAN!

Met 140+ kantoren en meer dan 575 werknemers realiseerde ERA het afgelopen jaar meer dan 10.500 vastgoedtransacties, waarmee wij onze positie van marktleider nog maar eens bekrachtigen op de Belgische vastgoedmarkt. En daar zijn we uiteraard heel trots op. Om onze marktleiderspositie nog verder uit te bouwen zijn we op zoek naar gepassioneerde makelaars. Zet je schrap, want ERA breidt uit en onze groeiambities liggen hoog!

DIT

WAS 2022!

ERA werd anno 1972 in de VS opgericht en is sinds 1995 ook actief op de Belgische vastgoedmarkt. Vandaag omvat de makelaarsgroep 2.286 kantoren in 35 landen, waaronder meer dan 1.100 in 18 Europese landen. Ben je een gemotiveerde ondernemer met een passie voor de makelaardij en heb je goesting om samen met ons deze volgende stap te zetten? Dan hebben we goed nieuws:

ERA ZOEKT GEPASSIONEERDE MAKELAARS!

GA JIJ

BINNENKORT JE EIGEN ERA KANTOOR OPENEN?

ERA is op zoek naar ambitieuze vastgoedmakelaars die na een aantal jaren ervaring klaar zijn om hun eigen kantoor te doen groeien.

INTERESSE OM JE AAN TE SLUITEN BIJ ERA?

Aarzel niet en neem contact met ons op via ikwilgroeien@era.be

JE PLAATS IN HET ERA NETWERK? ZO GEVONDEN.