La
parola ai legali
Il retail real estate riparte e affronta il mondo che cambia: dal post pandemia alla guerra, dalle nuove riforme alla sostenibilità ambientale. Le sfide legali del 2022.
Locazioni e affitti: lessons learned dall'emergenza, come ristrutturare i rapporti economici e ridistribuire i rischi di
Giulia Comparini, Partner, Cocuzza & Associati
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a crisi generata dalla pandemia ha mo-
La giurisprudenza formatasi
strato in tutta la sua evidenza l'inade-
nei mesi scorsi si è espressa
guatezza dei contratti in essere a discipli-
in maniera tutt'altro che univo-
nare situazioni di emergenza determinanti
ca, in alcuni casi, riconoscendo il
un forte squilibrio nei rapporti economici.
diritto del tenant ad una riduzione del ca-
In assenza di soluzioni contrattuali le parti
none per il periodo di lockdown e talvolta
si sono inizialmente irrigidite ciascuna sul-
anche nella fase del contingentamento, in
la propria posizione. I tenant sospendendo
altri casi, negando totalmente tale diritto.
il pagamento dei canoni, per l'impossibilità
La legislazione dell'emergenza è intervenuta
di godere del bene per l'uso convenuto nel
in maniera frammentaria e poco coerente e
contratto, i landlord non determinandosi a
non può certo dirsi che abbia rappresentato
concedere sconti e dilazioni ritenendo di non
un utile riferimento per le parti.
dover sopportare le conseguenze di eventi
Landlord e tenant si sono quindi trovati ad
del tutto imprevedibili e al di fuori del lo-
affrontare la crisi per lo più impreparati e
ro controllo.
privi di riferimenti certi. La scelta di coloro
La Corte di Cassazione è intervenuta con
che sono riusciti ad evitare le aule dei Tri-
la Relazione Tematica nel luglio 2020 sug-
bunali è stata per lo più quella di negoziare
gerendo alle parti il ricorso al principio ge-
accordi brevi con riduzioni di canoni limi-
nerale di buona fede nella esecuzione dei
tate nel tempo. Ma come comportarsi ora
contratti inteso in senso oggettivo, costitu-
che l'emergenza sembra essere finita e si
zionalmente orientato, quale dovere di col-
ricomincia a sottoscrivere nuovi contratti?
laborazione e solidarietà. Secondo la Cor-
Nella prassi si riscontrano a tutt'oggi inte-
te, anche in assenza di espressa previsione
ressi contrapposti pur nella consapevolezza
contrattuale, le parti hanno comunque l’ob-
delle parti sull' opportunità di introdurre nei
bligo di rinegoziare il contenuto del contrat-
contratti clausole di forza maggiore. Ed in-
to per riequilibrare le rispettive posizioni ed
fatti, i tenant propongono clausole di forza
il rifiuto a rinegoziare della parte "si risol-
maggiore molto dettagliate e ne disciplinano
ve in un comportamento opportunistico che
gli effetti in maniera specifica sia che l'even-
l’ordinamento non può tutelare e tollerare”.
to di forza maggiore si verifichi in pendenza
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2022
