Es kommt darauf an… „Lage, Lage, Lage“ sind bekanntlich die drei wichtigsten Wörter bei Immobilieninvestitionen. Aber welche genau die richtige ist, unterscheidet sich je nach Investorenart. Die Zahlen sprechen eine eindeutige Sprache: Laut der 5 %-Studie von bulwiengesa waren im vergangenen Jahr mit Core-Immobilien in A-Städten Renditen von 1,6 bis 2,5 % erzielbar, ein Rückgang um 0,3 bzw. 0,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr. Bei Büroimmobilien im Core-Bereich liegen die
erzielbaren Renditen laut der Studie zum Teil unterhalb der 1 %-Marke. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung ist die Beliebtheit, die diese Städte bei Kapitalanlegern genießen. „Die Renditen in deutschen A-Städten sind zurückgegangen, weil die Nachfrage nach Immobilien in Top-Lagen gestiegen ist. Bei Investoren sind gut gemanagte und hochwertige Büroimmobilien in zentralen Lagen sehr begehrt“, erläutert Thomas Olek, CEO der publity AG. „Davon profitieren Investoren wie publity, die schon beim Ankauf von Objekten
Gordon Grundler Vorstand Primus Valor AG
Thomas Olek CEO publity AG
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auch deren künftige Weiterplatzierung am Markt mittels einer Buy-DevelopSell Strategie im Blick haben.“ Bedeuten die sinkenden Renditen aber nicht auch, dass sich der Blick auf Immobilienmärkte außerhalb der Big 7 lohnt? „Ja, B- und CStädte werden auch zukünftig an Attraktivität für Investoren gewinnen“, meint Gordon Grundler. Zugleich gibt der Vorstand der Primus Valor AG zu bedenken, dass nicht jeder Investitionsstandort abseits „überhitzter“ Metropolen automatisch ein Garant für höhere Renditen sei. „Zahlreiche Faktoren, wie z. B. eine gute Infrastruktur oder ein sich positiv entwickelnder Arbeitsmarkt sind zu bewerten und verlangen ein Grundmaß an Expertise“, so der Immobilienexperte, der zudem darauf hinweist, dass die unmittelbare Umgebung des Grundstücks ebenfalls eine wichtige Rolle spielt: „Auch die Mikrolage eines Objekts bedarf einer detaillierten Betrachtung.“ Nicht nur die Lage, sondern auch der Zustand eines Objektes kann entscheidenden Einfluss auf den damit zu erzielenden Ertrag haben. „Mit unseren Fonds der ‚Renovation Plus‘-Reihe fokussieren wir uns zudem auf Objekte mit ausreichend Aufwertungspotenzial. Hierdurch sind, z. B. durch energetische Sanierung, die Mieterträge zusätzlich optimierbar und weisen eine verringerte Korrelation zur allgemeinen Marktentwicklung auf“, erläutert Gordon Grundler.
Andere Investoren, andere Prioritäten Auf dem hiesigen Immobilienmarkt sind aber nicht nur inländische, sondern auch viele ausländische Investoren tätig. Und die haben andere Investmentprioritäten als die einheimischen Anleger. „Besonders internationale Investoren z. B. aus Asien werden auf deutsche Top-Städte wie Frankfurt und München fokussiert bleiben. Wer mit ihnen Geschäfte machen will, muss Immobilien in den genannten Städten anbieten können und braucht mit Objekten in C- oder D-Städten gar nicht erst anzutreten“, so Thomas Olek. Schließlich werden viele deutsche Großstädte für ausländische Investoren völlig unbekannt sein – egal wie hoch die erzielbare Rendite dort ist. (ahu) finanzwelt 06 | 2020
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