Magazine Amsterdam Bouwt en Ontwikkelt 2023

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Wethouder Reinier van Dantzig: “We bieden tijdelijk aan de grondprijzen opnieuw te berekenen, dat is uniek” | 6

Bart Meijer: “Mixed-use gebiedsontwikkelingen van MRP voegen inhoud en allure toe aan Amsterdam” | 14

Kennis is de kracht van Arup: “Van theoretische exercities naar werkelijke prestaties” | 22

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

2

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Amsterdam Bouwt en Ontwikkelt 2023 is een uitgave van RondOm Vandaag

nl

Uitgever RondOm Vandaag Holding bv Ronald Jousma Morra 2 - 40 9204 KH Drachten 0512-726 900 www.bouwtenontwikkelt.nl Bladmanagement Bouke Niggendijker Redactie Trudy Admiraal Kees Hagendijk Fotografie George Maas Robert Joren Maurits van Hout Vormgeving Dana Elmendorp Foto credits voorpagina Ballast Nedam Development Foto credits colofon Mulderblauw/DMOO Verkoop Commercie & Advertenties Bouke Niggendijker 06 -18 760 711 bouke.niggendijker@bouwtenontwikkelt.nl Drukwerk Veldhuis Media Nabestellingen/lezersservice Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl Disclaimer Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.

3

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

In deze uitgave

18

ROGIER VAN DEN BRAAK MANAGING DIRECTOR SANQUIN HEALTH SOLUTIONS: “De Plantijn: zorgkwartier wordt groene stadswijk”

26

PETER MIKKERS: “Familiebedrijf De Nijs blijft zich vernieuwen”

36

met rop oolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

4

ADRIAAN VAN ERK: DE PIONIER ZET TRANSFORMATIE SLOTERDIJK I IN GANG “Hier zit alles in”

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

40

UGUR PEKDEMIR, DIRECTEUR RABOBANK MRA: “Bouwen voor de brede welvaart is de oplossing voor de krapte op de woningmarkt”

44

SILVIE BRUIJNING OVER HABITAT ROYALE: “Als er een eekhoorn op je terras zit hebben wij het goed gedaan”

64

JOOST HOFFMAN: “MOOS werkt slim, snel, duurzaam en betaalbaar”

VERDER IN DIT NUMMER: Wethouder Reinier van Dantzig over het Doorbouwakkoord: “We bieden tijdelijk aan de grondprijzen opnieuw te berekenen, dat is uniek” 6 | Nabila Bouabbouz, projectdirecteur gebiedsontwikkeling Amsterdam Nieuw-West “Nieuw-West is een lappendeken van buurtjes”

10 | Bart Meijer:

“Mixed-use gebiedsontwikkelingen van MRP voegen inhoud en allure toe aan Amsterdam” 14 | Kennis is de kracht van Arup “Van theoretische exercities naar werkelijke prestaties” 22 | Sandra Thesing, projectdirecteur gebiedsontwikkeling Amsterdam Noord: “Amsterdam Noord is álles”

32 | Eva Klein Schiphorst Werkland-

schappen van de toekomst: “Je moet kunnen zien dat het een ontwikkeling van SADC is” 50 | Ballast Nedam Development Ontwikkeling eerste woonbuurt gestart op Strandeiland IJburg “Elke dag het vakantiegevoel” 54 | Ambtelijk opdrachtgever Ellen Nieuweboer: “Amsterdam Zuidoost wordt een complete stad voor iedereen” 58 |

5

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Wethouder Reinier van Dantzig over het Doorbouwakkoord:

“We bieden tijdelijk aan de grondprijzen opnieuw te berekenen, dat is uniek” Koepelorganisaties van ontwikkelaars, woningcorporaties, beleggers en bouwers hebben met de gemeente Amsterdam een Doorbouwakkoord gesloten. Doel van de gemaakte afspraken is om in de economisch lastige omstandigheden van nu de bouwproductie niet te diep te laten wegzakken.

Gemiddeld vijfenzeventighonderd nieuwe woningen per jaar is het streven. Met de maatregelen uit het akkoord steekt de gemeente ver haar nek uit, vindt wethouder Reinier van Dantzig. Hij roept het Rijk op een grotere financiële bijdrage te gaan leveren. “Volkshuisvesting kost geld.”

Onder het onlangs gesloten Doorbouwakkoord staan de handtekeningen van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, Bouwend Nederland, IVBN, NEPROM, Vastgoed Belang en Gemeente Amsterdam. “De inzet van dit Doorbouwakkoord is om op korte termijn te blijven doorbouwen en op de lange termijn structureel een bijdrage te leveren aan de toekomst van Amsterdam”, luidt het. Het

6

langetermijnperspectief is: “het realiseren van een betaalbare, duurzame en inclusieve stad Amsterdam”, maar de urgentie ligt onmiskenbaar bij het zoveel mogelijk op peil houden van de woningproductie binnen de huidige conjunctuur.

“Vorig jaar zijn we met vereende krachten op rond de 8400 nieuwe woningen uitgekomen”, zegt Reinier van Dantzig, de

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Amsterdamse wethouder van Woningbouw, Grond en Ontwikkeling en Ruimtelijke Ordening. “Maar voor dit jaar prognosticeren we tussen de 4000 en als het meezit 4500 woningen. Daarmee is dus de helft van de bouwproductie weggevaagd. Door de stijgende rente en bouwkosten is het voor alle partijen heel ingewikkeld om in de buurt van het oude productieniveau te blijven.

Dat geldt eens te meer voor woningen in het middensegment, waar de teruggang wordt versterkt door onduidelijkheid over de mate van de huurregulering die eraan komt.

Met het streven in het Doorbouwakkoord de komende jaren toch gemiddeld 7500 woningen te realiseren, is de lat hoog gelegd.

Tegelijk is dat ook nodig als je weet dat Amsterdam er per jaar tienduizend inwoners bij krijgt.”

Gewoon goed

Bij de gemeente was eerder al het besef ontstaan dat private ontwikkelaars en corporaties meer soelaas geboden moest worden om hun woningbouwprojecten financieel rond te krijgen, stelt Van Dantzig.

“In de vette jaren hadden wij de luxe om zo’n beetje alles te kunnen vragen qua stedenbouwkundige en bovenwettelijke eisen.

Direct na mijn aantreden als wethouder heb ik echter gezegd: ‘De economische vooruitzichten zijn slecht, we hebben de oorlog in Oekraïne, dus we gaan versimpelen met onze eisen.’ Deze nieuwe aanpak noemen we Gewoon Goed. Dat betekent wél goede en goed betaalbare woningen, maar matiging van de bijkomende eisen.

Bijvoorbeeld door de extreme plintruimtes die we gewend waren te vragen naar beneden te brengen en beter na te denken over hoeveel kavelruimte echt nodig is voor een gewoon goede betaalbare woning.

Verder zijn we meer maatwerk gaan bieden, zoals het makkelijker kunnen omzetten van huurwoningen naar koopwoningen. Zoals we ook heel wat projecten met huurwoningen in het marktsegment hebben kunnen omzetten naar sociale huur en middenhuur. En ook wel juist de andere kant op, wanneer er in een gebied al veel sociale huur is. Alles om het doorbouwen te stimuleren.”

Wat vraagt het Doorbouwakkoord van de gemeente?

“De meest in het oog springende maatregel is het herijken van onze grondprijsafspraken in transformatiegebieden. De grondprijzen zijn daar vaak drie jaar geleden vastgelegd met ontwikkelaars maar inmiddels ziet de wereld er heel anders uit. We bieden tijdelijk aan om onder een aantal voorwaarden de prijzen opnieuw te berekenen, waarbij dan de laagste grondprijs gaat gelden. Dat is uniek, dat heeft Amsterdam nooit eerder gedaan. Daarnaast onderzoeken we of het transformatieprojecten kan helpen om de grondprijzen op een later moment vast te leggen.”

‘We zijn bereid om woningen desnoods een voor een door de procedures te trekken.’

Hoe stelt Amsterdam de grondprijzen vast?

“Voor sociale huurwoningen en sociaalmaatschappelijke voorzieningen hebben we een vaste lage grondprijs en voor de rest doen we het residueel. Dat houdt in dat de grondprijs de resultante is van marktopbrengsten minus bouwkosten. Dat houdt in dat de grondprijs de resultante is van marktopbrengsten minus bouwkosten.

Dat is de beste manier om te voorkomen van staatssteun beticht te kunnen worden.

Overigens hebben we het wel over genormeerd residueel, want Amsterdam heeft zo’n grote bouwproductie dat het te tijdrovend is de grondprijs voor elk project uit te rekenen. Dan is het heel belangrijk om goed de marktsituatie te volgen. Dat doen we door met actuele marktopbrengsten te rekenen en de bouwkosten elk kwartaal te actualiseren. Verder is het zo dat we tot nu toe de grondprijsafspraken indexeren op basis van de CPI [de maandelijkse consumentenprijsindex van het CBS, red.]. Eerder hebben wij dat percentage al gemaximeerd op 5% per kalenderjaar.

7

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

“OM GELUKKIG TE ZIJN, MOET JE IETS DOEN WAAR JE GELUKKIG VAN WORDT. ” J. C.

DETACHERING & CONSULTANCY PROFESSIONALS IN DE BOUW EN INFRA

8

WWW.010ENGINEERS.NL

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

In het Doorbouwakkoord is afgesproken om een andere indexering voor de grondprijzen te gaan verkennen, waar de bouwkostenontwikkeling en marktontwikkeling in zitten. Maar daarover moeten we wel tot een goede afspraak met de marktpartijen komen. Want de bedoeling is dat de grondprijzen in deze slechte tijd meebewegen, maar straks in betere tijden ook weer stijgen. De nieuwe indexering is for better or for worse. We gaan de systematiek over vijf jaar niet weer veranderen.”

Een van de punten in het Doorbouw-akkoord is een gezamenlijke lobby richting het Rijk. Wat zijn de wensen?

“Het Rijk moet financieel meer doen. De Startbouwimpuls is op zich een fantastisch instrument, alleen is er veel te weinig geld voor uitgetrokken. Alleen al in Amsterdam zijn er veel te veel aanvragen gedaan. Onze oproep aan de Tweede Kamer is dan ook: breidt de Startbouwsubsidie uit! Er is minimaal 1 miljard euro nodig in plaats van 250 miljoen, want er is momenteel landelijk al voor 4,3 miljard aangevraagd.”

Zijn Btw-verlaging op bouwen en een Doorbouwgarantie (het Rijk stelt zich daarbij garant voor 20% voorverkoop van woningen) ook goede maatregelen?

“Wat mij betreft begint het in politiek Den Haag met de bewustwording dat volkshuisvesting geld kost. Wonen is een van de hoekstenen van bestaanszekerheid: een dak boven je hoofd en geen absurde huur. Maar dat kunnen garanderen, kan niet gratis. Als een nieuw kabinet straks echt werk wil maken van volkshuisvesting, dan heb je deze en andere maatregelen allemaal nodig. Wat de Doorbouwgarantie betreft, vind ik wel dat dit alleen voor de komende twee jaar moet zijn. Uiteindelijk is het zaak dat ontwikkelaars overschakelen op een ander financieringsmodel voor koopwoningen. Dat je nu al betaalt voor een koopwoning waar je nog drie jaar op moet wachten, terwijl je intussen een huur van 1900 euro hebt, ik snap dat starters daar geen trek in hebben. Op dit moment is het beter dat alle beschikbare geld en energie gaan naar het uitbreiden van de Startbouwimpuls. Die regeling staat klaar en we weten allemaal hoe deze werkt, dus laten we het nu niet onnodig complexer maken.”

belangrijke afspraak is ook om bij knelpunten, die zich bij binnenstedelijk bouwen nu eenmaal altijd voordoen, snel te escaleren. We gaan elkaar periodiek uitvragen over wat er meer nodig is om projecten op gang te helpen.

De gemeente staat open voor elk goed idee. Als het maar werkbaar en uitvoerbaar is en de benodigde financiering erbij geleverd wordt. We richten het proces zo in dat dilemma’s waar de projectteams mee worstelen sneller op de bestuurlijke tafels terecht komen. We zijn bereid om woningen desnoods een voor een door de procedures te trekken.”

Ook in dit akkoord klinkt de bekende oproep om de stapeling van eisen te voorkomen. Wordt de ondergrens van kwaliteit voldoende bewaakt?

“We bouwen natuurlijk een stad voor de toekomst. Als mijn zoontje over twintig jaar door de stad fietst, moet hij wel kunnen zeggen dat er in de tijd van zijn vader aardig gebouwd werd. Woningbouw moet er gewoon goed uitzien, maar er zit wel rek in ontwerp en bouwtechniek.

Er mag met name veel meer modulair gebouwd worden.

Partijen mogen ons ook uitdagen met een beter idee als ze vinden dat de kavel niet klopt of als we eisen stellen die veel te duur uitpakken terwijl een andere oplossing ook gewoon goed is.”

“Met dit akkoord wordt doorbouwen niet meteen heel makkelijk. Waar we met elkaar voor willen zorgen, is dat als de markt weer aantrekt, we klaarstaan om de palen snel de grond in te krijgen. Onze huidige harde plancapaciteit is voldoende om tot 2026 vijfenzeventighonderd woningen per jaar te bouwen.

Maar we denken ook aan voldoende plannen zodra de economie aantrekt. Daarom zijn met elkaar druk bezig om de planvoorraad verder uit te breiden.”

Welke andere keypoints zitten er wat u betreft nog meer in het Doorbouwakkoord?

“We bevestigen vooral de koerswijziging dat we marktpartijen en woningcorporaties nauw aan de borst willen sluiten om samen aan een prachtige, duurzame en betaalbare stad te bouwen. Met het actualiseren van de grondprijsafspraken als unieke crisismaatregel. Een

9

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Nabila Bouabbouz, projectdirecteur gebiedsontwikkeling Amsterdam Nieuw-West

“Nieuw-West is een lappendeken van buurtjes” Nabila Bouabbouz Foto: Flore Zoé

Als projectdirecteur gebiedsontwikkeling Amsterdam Nieuw-West zit Nabila Bouabbouz elke dag aan tafel met bouwers en bewoners van het stadsdeel.

“We ontwikkelen Nieuw-West samen met de mensen die hier wonen.

Met participatie worden de plannen beter. De professionals gaan weer naar huis, ik heb actieve bewoners nodig die de verbinding maken tussen verschillende groepen. Wat zij kunnen, lukt ons niet.”

10

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Haar team bestaat uit verschillende projectteams, Nabila kwam in 2015 aan boord. “Door de kredietcrisis van 2008, 2009 lagen bijna alle bouwprojecten in Amsterdam stil. In Nieuw-West waren hele straten en wijken maar voor de helft gedaan, dat zorgde wel voor een vertrouwensachterstand van bewoners. Pas in 2015 konden we de draad weer oppakken.

De markt ging goed, we maakten concrete plannen om te investeren in bestaande gebieden. Op dit moment hebben we te maken met onder andere sterk gestegen bouwkosten en een hoge rente. Het wordt steeds moeilijker om businesscases rond te krijgen. Gelukkig hebben woningcorporaties wat meer financiële armslag gekregen nu de verhuurdersheffing is afgeschaft, dat is goed nieuws. Het verschil met vóór 2008, is dat we nu meer werken aan een complete stad. Vroeger werd bij stedelijke vernieuwing veelal uitgegaan van verdunning er werden toen veel grondgebondeneengezinswoningen

gebouwd. Nu is, daar waar mogelijk, meer verdichting zodat er tegemoet wordt gekomen aan de woonvraag en de groengebieden groen blijven. Kijk, we hebben gewoon meer betaalbare woningen nodig. Er zijn gezinnen in Nieuw-West waar de kinderen vanwege de woningnood nog thuis wonen terwijl ze al 30, 35 jaar zijn. Daarom gaan we in het stadsdeel ook woningen bouwen voor deze nog thuiswonende volwassenen en willen we jongeren uit de buurt voorrang geven. Ook leerkrachten en zorgmedewerkers krijgen voorrang bij projecten in Nieuw-West.”

Het multifunctionele gebouw Westbeat is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Podium Lelylaan.

‘In 2030 hopen we dat er hier zo’n 15.000 woningen zijn bijgebouwd, het aantal inwoners stijgt alleen maar.’

11

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Informatiebijeenkomst over de vernieuwing van de Dichtersbuurt (Slotermeer)

‘In Geuzenveld / Slotermeer behouden we de Van Eesterenstructuur met lucht, licht en ruimte.’

Lappendeken

Nieuwe woningen in Stadscentrum Osdorpplein

12

Ze noemt Nieuw-West een lappendeken van verschillende unieke buurtjes. “In dit stadsdeel vind je de mooiste stukjes Amsterdam. De Sloterplas, de rustige parken, de open binnenhoven. Onze groene pareltjes de volkstuinparken, en de ruime pleinen.

Toch is Nieuw-West het dichtstbevolkte

stadsdeel met 160.000 inwoners. In 2030 hopen we dat er hier zo’n 15.000 woningen zijn bijgebouwd, het aantal inwoners stijgt alleen maar.”

Tijdens het gesprek trekt Nabila een plattegrond van Nieuw-West uit haar tas en wijst op de kaart meer dan tachtig projecten aan waar zij met haar team aan werkt. Het opknappen van bestaande buurten als de Reimerswaalbuurt, het vormgeven van ouderenwoningen bij het Dijkgraafplein samen met bewoners die door willen stromen. De transformatie van de Ringzone tussen de metrolijn en de A10 maar ook de grootse herontwikkeling van het Schinkelkwartier. Er is aandacht voor stedelijke vernieuwing in De Punt maar ook voor de ontwikkeling van het Stadscentrum Osdorpplein. “Eigenlijk doe ik samen met heel veel betrokken collega’s het hele stadsdeel behalve Sloterdijk-Stationskwartier, dat is een apart gebied.”

Sommige delen van Nieuw-West zijn al ‘af’, zoals Nieuw-Sloten, de Aker of zijn wat structuur betreft goed zoals ze zijn. Nabila: “In Geuzenveld Slotermeer behouden we de Van Eesterenstructuur met lucht, licht en ruimte. We gaan alleen hier en daar de hoogte in. Projecten hebben tijd nodig voor planvorming maar wat de komende tien jaar heel zichtbaar wordt, is de Burgemeester

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Röellstraat. Dat wordt een levendige stadslaan met hogere nieuwbouw en in de plinten onder andere bedrijvigheid. Voor de Dichtersbuurt ligt een compleet nieuw plan van sloop en nieuwbouw dat gedragen wordt door de buurt. Bewoners moeten tijdens de bouw tijdelijk ergens anders wonen maar hebben de mogelijkheid om daarna terug te komen.”

Centrumgebied

Trots wijst Nabila het hart van het stadsdeel aan: Stadscentrum Osdorpplein. In dit centrumgebied is de afgelopen jaren al veel nieuwbouw en horeca te zien. Ze is enthousiast: “Op de plek van het vroegere stadsdeelkantoor komt Het Verhalenhuis, een cultureel gebouw met daarin een XL bibliotheek van de OBA, de radiostudio van Funx, de Arabische cultuurorganisatie El Hizjra en filmhuis Oxville. Bovenin komen woningen. Theater De Meervaart krijgt als het goed is een nieuw gebouw in de Sloterplas. Er is gekozen voor nieuwbouw op een nieuwe plek zodat de voorstellingen niet stil komen te liggen. De Meervaart biedt een podium aan talent, het is een theater dat door de buurt wordt gedragen terwijl het ook een landelijk bereik heeft.”

Een groot transformatiegebied is het Schinkelkwartier op grens met stadsdeel Zuid. Het loopt vanaf de Schinkel tot aan het Christoffel Plantijnpad. Nabila: “Over twintig jaar is dit een levendig gebied met 11.000 nieuwe woningen maar ook bedrijvigheid, scholen, sportvoorzieningen, winkels en horeca. Voor de bouw van appartementen, maisonnettes en eengezinswoningen hanteren we de 40-40-20 regel van de gemeente: 40% sociale huur, 40% middeldure huur en koop, 20% vrije sector huur en koop. Denk aan ‘Van Eesteren meets Berlage’. Partijen zijn erg enthousiast om mee te doen.”

Faciliteren

Heeft ze nog wensen voor Nieuw-West?

Nabila: “Het OV moet beter, het zou bijvoorbeeld mooi zijn als tramlijn 7 doorgetrokken wordt. Daar ga ik niet over, maar ik agendeer het wel. En we houden

er fysiek ruimte voor open. Of dat de metro vanaf Transformatorweg naar het CS gaat.”

Ze is trots op haar werk en op de gemeente Amsterdam die het mogelijk maakt. “Het motto is ‘ongelijk investeren voor gelijke kansen’, dus wat we bijvoorbeeld verdienen op de Zuidas wordt in deze gebieden gestoken. We laten de stad niet verloederen, en ja dat doen we als gemeente goed. Door fysiek in te grijpen kun je ook sociaal iets betekenen. We kijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Wat speelt er achter de voordeuren? Wat hebben jongeren nodig?

Als overheid moeten we faciliteren, we vragen bewoners wat ze van ons nodig hebben. De gemeenschap moet het dragen.

Als mensen betrokken zijn bij hun buurt, verantwoordelijkheid nemen en de regie pakken over hun eigen leven dan ben je als gemeente niet meer bij heel veel nodig.

Het Verhalenhuis is onderdeel van MIX Amsterdam, copyright AbsentMatter

‘Over twintig jaar is het Schinkelkwartier een levendig gebied met 11.000 nieuwe woningen maar ook bedrijvigheid, scholen, sportvoorzieningen, winkels en horeca.’

13

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Bart Meijer:

“Mixed-use gebiedsontwikkelingen van MRP voegen inhoud en allure toe aan Amsterdam” Zestig jaar na de stichting, was Tuinstad Osdorp hard toe aan nieuwe impulsen.

Inmiddels zijn grote stappen gezet met de noodzakelijke transformatie en verdichting. MIX Amsterdam is de derde fase van de gebiedsontwikkeling door MRP in Stadscentrum Osdorpplein. De bouw van een groot complex met woningen, commerciële en culturele functies voegt de waarde toe waar een modern en levendig stadscentrum voor Amsterdam Nieuw-West om vraagt. Op andere plekken in de hoofdstad maakt de ontwikkelaar evenzeer indruk met de mixed-use ontwikkelingen AMST en WFC Amsterdam.

14

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Op de plek waar vroeger het stadskantoor stond, is de bouw in volle gang van MIX Amsterdam. In een gigantische bouwput met de omvang van een hectare zijn heien graafmachines druk aan het werk.

“Toch opvallend weinig geluid”, zegt CEO en eigenaar Bart Meijer van ontwikkelaar MRP goedkeurend, staand op het bordes van het bouwkantoor van Heddes Bouw & Ontwikkeling. Vanwege de stikstofregels werkt het bouwmaterieel elektrisch. Het veelbesproken stikstofprobleem voor de bouwsector heeft op het nieuwbouwproject geen invloed gehad, maakt Meijer duidelijk. “De doorlooptijd van een gebiedsontwikkeling als deze is veel langer dan mensen vaak beseffen. De eerste aanzet voor deze transformatie gaat al meer dan twintig jaar terug. Dat we nu met fase 3 zijn gestart, is gewoon de volgordelijkheid van de hele ontwikkeling, zoals de gemeente die in belangrijke mate bepaalt.”

MRP (Meijer Realty Partners), een ondernemende ontwikkelaar en investeerder in vastgoed heeft als fundament een familiebedrijf met ruim honderd jaar vastgoedervaring met toonaangevende projecten, een ijzersterk strategisch plan en een vernieuwende visie op vastgoed. Zo ook in Amsterdam Nieuw-West. In de eerste fase van de gebiedsontwikkeling Stadscentrum Osdorpplein zijn aan de noord- en westzijde van het plein door woningcorporaties een aantal middelhoge woontorens gerealiseerd.

MRP ontwikkelde in deze fase Parking Nieuw West (229 plekken), een supermarkt en commerciële units in gebouw Don Bosco. In de tweede fase voegde MRP The Hub I toe met 37 koopappartementen, die zijn opgeleverd in juli 2022. In de plint van dit project huist het nieuwe Stadsloket en commerciële units.

Met The Hub Apartments in februari 2023 kwamen daar veertig huurappartementen bij. Tussen de twee Hub’s zijn voor Woonzorg Nederland zestien extra zorgwoningen naast de bestaande ingepast, met een nieuwe centrale entree, een gemeenschappelijke ruimte en een gezamenlijke binnentuin. “The Hub voorziet in woningen voor verschillende doelgroepen”, zegt Meijer. “En in plaats van

het oude stadskantoor is er nu een modern en open Stadsloket. De bewoners van Woonzorg beschikken over een verbindende binnentuin en in de commerciële units zijn ondernemers gekomen die van meerwaarde zijn voor het nieuwe stadscentrum.” The Hub is ontworpen door Dittmar Architecten en uitgevoerd door Heddes Bouw & Ontwikkeling.

‘The Hub voorziet in woningen voor verschillende doelgroepen.’

Breed programma

Het grootste plandeel van de langjarige gebiedsontwikkeling in Stadscentrum Osdorpplein is de huidige bebouwing met het mixed-use project MIX Amsterdam: 162 sociale huurwoningen, 366 vrijesector huurwoningen, ongeveer 4.000 m2 commerciële ruimte, een openbare fietsenstalling voor ruim 400 fietsen en 382 parkeerplaatsen in de openbare parkeergarage. Op de begane grond komen winkels, kantoren en het kunst- en cultuurcentrum Het Verhalenhuis. Dit krijgt een breed en actief programma voor de buurt en wordt een open en toegankelijke ontmoetingsplek. Woningcorporatie Ymere neemt het sociale deel van het woonprogramma af, met 2-, 3- en 4-kamerwoningen geschikt voor diverse

The Hub, Stadscentrum Osdorpplein

15

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

doelgroepen, van starters tot senioren.

De Duitse institutionele belegger Union Investment heeft onder andere vier woontorens gekocht.

‘Er wonen in Nieuw-West en deze buurt mensen die van over de hele wereld komen. Dus de invulling is daarop afgestemd’

van duurzame wijken. Door slimme keuzes te maken en innovatie toe te passen wordt de impact van de gebouwde omgeving geminimaliseerd en de leefbaarheid voor de mensen vergroot. De groene binnentuin is openbaar toegankelijk en stimuleert interactie tussen de mensen. Daarnaast draagt de groene binnentuin bij aan de klimaatbestendigheid en biodiversiteit van de wijk. Aan de zuidzijde wordt het complex afgezoomd door een nieuw gegraven waterpartij. Aan deze zijde geven twee brede trappen vanaf straatniveau publieke toegang tot de binnentuin.

Het Verhalenhuis

MIX Amsterdam, Stadscentrum Osdorpplein Artist Impressie Abscent Matter

Het woonprogramma van MIX Amsterdam krijgt zijn beslag in zes blokken met een maximale hoogte van 41 meter. De woonblokken staan op of liggen verzonken in de aaneengesloten plintbebouwing.

In de plint komen commerciële units en kantoren. Het kunst- en cultuurcentrum gaat de noordoostelijke hoeksectie van het complex vormen. De parkeergarage krijgt een open verbinding met Parking Nieuw West van MRP. MIX Amsterdam is ontwikkeld volgens de visie van MRP op het bouwen

De blikvanger in het geheel is het kunst- en cultuurcentrum Het Verhalenhuis. “Een fantastische aanwinst voor Stadscentrum Osdorpplein en de stad”, zegt Meijer. “In de vestiging van de openbare bibliotheek kunnen kinderen uit de wijde omgeving komen lezen en leren.” Filmhuis Oxville, radiozender FunX en het Arabische kunsten cultuurcentrum El Hizjra worden de andere bewoners van het ‘huis’. “Er wonen in Nieuw-West en deze buurt mensen die van over de hele wereld komen. Dus de invulling is daarop afgestemd.”

MIX Amsterdam wordt gerealiseerd door Heddes Bouw & Ontwikkeling, met projectmanagement door Drees & Sommer Netherlands. Het ontwerp is van de Architekten Cie. De keuze voor dit gerenommeerde bureau gebeurde op basis van presentaties door een aantal gegadigden, vertelt Meijer. “Met architect Pi de Bruijn van de Architekten Cie. hebben we iemand die de wijk kent, die bekend is bij de gemeente, zelf de weg kent op het Stadhuis en zeer ervaren is, in het bijzonder met mixed-use projecten.

Van belang is ook een architect die weet wat wel en niet uitvoerbaar is binnen het bouwbudget en die kan meedenken met de bouwer.”

AMST

Eerder realiseerde MRP in Amsterdam met AMST een hoogwaardig mixed-use complex. Het in juni 2023 opgeleverde

16

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

project sleepte zowel de Middenhuur Award als de Mixed Use Development Award for the Netherlands in de wacht. AMST bestaat uit 252 huurappartementen, waarvan 80% middenhuur, verdeeld over twee gebouwen op een commerciële plint (5.960 m2) en met een ondergrondse parkeergarage voor 114 auto’s en 966 fietsen. Op een uitstekende plek schuin tegenover Station Amsterdam Amstel ontwierp Venhoeven CS architecture + urbanism een gebouw met een zeer levendige gevel van verticale en horizontale lijnen.

“Een mooi en duurzaam project”, zegt Meijer met gepaste trots. “We hebben ons in een uitdagende tijd niet gecompromitteerd met de kwaliteit. Met 30 tot 40 procent gestegen bouwkosten vanaf de tender, was het lastig een aannemer te vinden. Heddes Bouw & Ontwikkeling hielp ons uiteindelijk uit de brand. De aannemer heeft werkweken van zes dagen gemaakt en snellere oplossingen gebruikt, zoals modulaire badkamers.

Zodoende konden we op de afgesproken tijd opleveren. We hebben AMST Amsterdam in 2020 verkocht aan Union Investment en het project is gefinancierd door Rabobank.”

AMST I en AMST II beschikken over besloten binnenhoven met veel groen, houten gevels en veranda’s. De daken zijn ingericht met tuinen en delen met zonnepanelen. Het gebouw is zogenoemd waterneutraal, het vangt alle regenwater op en voert niets af. “Het is een woonconcept dat echt iets toevoegt aan de stad. Er zitten veel verschillende plattegronden in van 42 m2 voor starters en alleenstaanden tot 140 m2 voor gezinnen Je hoort veel negatieve berichten over de woningmarkt in Amsterdam, maar de laatste jaren zijn er grote aantallen goede woningen bijgekomen.”

Leefgebied en community

Projecten met gemengde functies zijn een bijzondere uitdaging, aldus Meijer, en dat geldt zeker voor de omvang van MIX Amsterdam en een andere ontwikkeling van MRP: WFC Amsterdam. “Er zijn niet zoveel mixed-use projecten die goed functioneren.

Daar willen we hier met alle betrokken

partijen zeker in slagen. Uiteindelijk maak je niet zozeer een gebouw maar een leefgebied en je wilt dat er in en rondom het gebouw een community ontstaat. Commerciële functies zijn een belangrijke toevoeging om het gehele project commercieel gezond te maken. Je kunt daardoor de woningen meer kwaliteit geven. Dat is met AMST goed gelukt en dat herhalen we hier met MIX Amsterdam. En binnenkort gaan we met dezelfde ideeën en ambities aan de slag met WFC Amsterdam.”

AMST Amsterdam

‘We hebben ons in een uitdagende tijd niet gecompromitteerd met de kwaliteit.’

WFC Amsterdam

Het iconische WFC Amsterdam (World Fashion Centre), gelegen aan de Westas A10, is sinds de oplevering in 1968 uitgegroeid tot een verzamelplaats voor ondernemerschap en creativiteit. MRP kocht het complex eind 2018 en transformeert dit van een monofunctioneel gebouwencomplex naar een diverse, duurzame en levendige mixeduse plek. “Dé toekomstige nieuwe hotspot aan de Westas, waar je graag werkt, woont en elkaar ontmoet. Het wordt een complex met fashion, technologie en creativiteit als pijlers en met spraakmakende voorzieningen en maatschappelijke en culturele activiteiten.

We zorgen voor een enorme verrijking van het complex en de wijde omgeving.”

17

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Rogier van den Braak managing director Sanquin Health Solutions:

“De Plantijn: zorgkwartier wordt groene stadswijk” 18

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Hoe transformeer je een wat saai ogend zorgkwartier tot een aantrekkelijke woon-werk omgeving met openbaar groen en tal van voorzieningen? Vier zorgpartners in Amsterdam Nieuw-West maakten gezamenlijk het plan voor De Plantijn, onderdeel van het nieuwe Schinkelkwartier. Rogier van den Braak is als managing director Sanquin Health Solutions direct betrokken bij de ontwikkeling van De Plantijn.

“Het lukt alleen als je met elkaar samenwerkt.”

Het is een vierkant blokje op de kaart, omgrensd door de Plesmanlaan, de Johan Huizingalaan, de Louwesweg en langs het water weer terug naar de Plesmanlaan.

Rogier: “Eind jaren ’50 hield hier de stad op en begonnen de weilanden. Het leek de gemeente een uitermate geschikte plek voor een zorgkwartier en dat is het nog steeds.”

De eerste ‘bewoner’ was destijds het Centraal Laboratorium van de Bloedtransfusiedienst, het CLB . “Een van de voorlopers van Sanquin”, vertelt Rogier. “Mensen konden er bloed doneren, daar werden plasma geneesmiddelen van gemaakt. 25 jaar geleden zijn alle bloedbanken in Nederland, inclusief het CLB, gefuseerd tot één organisatie: de stichting Sanquin.”

In de jaren ’70 kwam het Slotervaartziekenhuis erbij en later ook het Antoni van Leeuwenhoek en Cordaan met verpleeghuis Hof van Sloten. De vier zorginstellingen richtten de stichting Medisch Centrum Slotervaart (MCS) op om gezamenlijk het terrein te beheren. Rogier: “Na het faillissement eind 2018 van het Slotervaart ziekenhuis is het iconische gebouw in de vorm van een kruis gelukkig overgenomen door Zadelhoff zodat het behouden is gebleven. Zadelhoff heeft het compleet gerenoveerd en herontwikkeld. Het is nu het Slotervaart Centrum voor Zorg geworden met onder meer woonzorg en verschillende praktijken van specialistische zorgverleners.

De MBO-opleiding van ROC TOP Health & Sport is er sinds dit studiejaar gevestigd wat zorgt voor een nieuwe doelgroep op het terrein die reuring en levendigheid met zich meebrengt. In de lagere zijbeuken zit het Slotervaart Gezondheidscentrum met onder andere een apotheek, een huisartsenpost en diverse hulpverleners. In het Louwes Lab kun je met buurtbewoners koffie drinken of eten in Café Casa Sofia, een buurtonderneming waar ook culturele

activiteiten worden gehouden en een kleine bibliotheek aanwezig is.”

‘Eind jaren ’50 hield hier de stad op en begonnen de weilanden.’

Gemeente

Een jaar of vier geleden werd de stichting MCS benaderd door de gemeente. Rogier vertelt: “De gemeente heeft ambitieuze plannen om het Schinkelkwartier te ontwikkelen tot een levendig gebied met nieuwe woningen en bedrijvigheid, scholen, sportvoorzieningen, winkels en horeca. Het Schinkelkwartier loopt vanaf de Schinkel tot aan het Christoffel Plantijnpad. Onze campus grenst eraan, vandaar dat de gemeente dit deelgebied De Plantijn heeft genoemd. De vraag van de gemeente was of wij zelf een plan wilden maken om onze campus te ontwikkelen tot een leuke groene stadswijk.”

De vier partijen op de campus namen de uitdaging aan. “Wij zijn inmiddels opgeslokt door de stad, hierachter ligt Nieuw Sloten.

Maar onze uitstraling is nog steeds die

Plantijn

19

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

LAN DE PLANTIJN REGIEPLAN DE PLANTIJN PLESMANLAAN

VERBINDEND MIDDENGEBIED Groen en autoluw.

VERBIND Groen en

JOHAN HUIZINGLAAN

NETWERK VOOR LANGZAAM VERKEER Expeditie en auto-ontsluiting vanuit de randen

VERSCHILLEND KARAKTER NOORD- EN ZUIDZIJDE Grote gebouwcomplexen en weefsel van bouwblokken en straatjes

INRICHTING KWADRANTEN Pleintjes, tuinen, terrassen en oevers

WEG

LOUWES

Plantekening De Plantijn

van een industrieterrein met betonnen blokken en parkeerterreinen. Het is niet echt een aantrekkelijke plek terwijl het veel potentieel heeft. Het idee om er samen een mooi stedelijk gebied van te maken sprak ons aan.”

‘Als iedereen zijn eigen wensen op de kaart zet, heb je nog niet per se een mooie stadswijk.’

Regieplan

Zorginstellingen zijn geen projectontwikkelaars noch stedebouwkundigen, maar met Zadelhoff aan boord namen

20

NETWER Expeditie

VERSCHI Grote geb

INRICHTI Pleintjes,

REGIEPLAN DE PLANTIJN NOVEMBER 2021

ze een architectenbureau in de arm en gingen ze om de tafel. De oude stichting MSC kreeg een nieuwe naam: stichting De Plantijn. Rogier: “Als iedereen zijn eigen wensen op de kaart zet, heb je nog niet per se een mooie stadswijk. Twee jaar geleden hebben we samen met architectenbureau Juurlink en Geluk een regieplan gemaakt.

Op onze campus krijgen veel partijen in de gezondheidszorg een plek maar er komt ook ruimte voor wonen, groen en dingen die het leven leuk maken zoals koffietentjes, sportvoorzieningen, een stomerij en de kapper. Dat is niet alleen voor de toekomstige bewoners fijn maar ook voor onze werknemers. Onze binnentuin is nu al een gewilde plek in de lunchpauze, het wordt alleen maar leuker om straks even naar buiten te gaan.”

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Wandelend over de huidige campus ziet het er al tamelijk volgebouwd uit. Hoe gaan al die nieuwe functies passen en waar komt het groene wandelpark? Rogier wijst op de plantekening. “Om te beginnen halen we alle parkeerterreinen op het maaiveld weg, er is voldoende ruimte in de parkeergarage hier op de campus. Op dit hele terrein werken totaal ongeveer tienduizend mensen, maar de meesten komen op de fiets of per OV naar hun werk. De parkeergarage wordt voornamelijk gebruikt door patiënten en bezoekers van het Antoni van Leeuwenhoek dat een landelijke functie heeft.”

Zusterflat

In de hoek van het Antoni van Leeuwenhoek valt met name de mooie tuin op die daar al is aangelegd. Er is daar weinig noodzaak voor nieuwbouw. Dat is anders in de hoek bij Sanquin. Rogier: “Hier bij Sanquin wordt alle laagbouw uit de jaren ’70 gesloopt en komen er hogere gebouwen terug. Die nemen minder ruimte in terwijl we verdubbelen in vierkante meters. Het verpleeghuis van Cordaan is al vrij recent gerenoveerd. Zadelhoff is gestart met de bouw van twee lagen bovenop het kruisgebouw van het Slotervaart Centrum voor Zorg. Ook loopt het proces voor wat in de volksmond ‘de zusterflat’ wordt genoemd: een hoog appartementengebouw aan de kant van de Johan Huizingalaan, speciaal voor zorgpersoneel van het Antoni van Leeuwenhoek. We hopen dat de zusterflat over drie jaar wordt bewoond.

In de oksels van het kruisgebouw en langs de kanten bij Cordaan komen hier en daar meer woontorentjes. Deze campus wordt een open gebied met fijne plekken in het groen en een doorgaande fietsroute vanaf Nieuw-Sloten richting de stad.”

eigen innovatie gaat nu sneller. Ik vind het heel leerzaam om dit mee te maken en het is goed om je buren beter te leren kennen, ook omdat we inhoudelijk veel meer kunnen samenwerken dan we voorheen dachten.

We moesten in dit proces allemaal wat water bij de wijn doen en ook dat is goed gelukt.”

Terwijl de woningen voor het zorgpersoneel worden gebouwd, gaat ook de eerste paal de grond in voor de uitbreiding van de campus bij Sanquin: het Health & Innovation District Amsterdam. Rogier: “De Plantijn is een plan van 20, 25 jaar, we gaan het gefaseerd uitvoeren. Iedereen heeft zijn eigen tempo.

Wij zitten nog aan de tekentafel voor de eerste fase van onze nieuwbouw maar bij Zadelhoff wordt al getimmerd.”

De Plantijn

Eigen tempo

Het bevalt hem prima om met de directe buren samen De Plantijn te ontwikkelen.

“Het aardige in dit proces is dat je met een beperkt aantal gelijkgestemde partners om de tafel zit. Dat maakt het gemakkelijker om een gezamenlijk plan te maken. Met samenwerking bereik je veel meer, ook onze

21

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Mathew Vola, Christa de Vaan, Kelvin Driessen en Michiel Verkroost

Kennis is de kracht van Arup

“Van theoretische exercities naar werkelijke prestaties” 22

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Arup is een multinationaal ingenieurs- en adviesbureau. De kantoren in landen staan niet op zichzelf maar delen kennis en werken samen. Zo denkt het Nederlandse kantoor vanuit Amsterdam mee over een project in bijvoorbeeld Sydney en andersom. Dankzij dit kennisnetwerk is Arup in staat om voor haar opdrachtgevers gebruik te maken van de best practices van over de hele wereld.

Vanuit het Amsterdamse kantoor vertellen directeuren Mathew Vola en Michiel Verkroost, associate Kelvin Driessen en associate Christa de Vaan over de integrale aanpak van Arup in nagenoeg alle disciplines binnen de gebouwde omgeving.

Oprichter Sir Ove Arup maakte in de vroege jaren zeventig naam met de baanbrekende engineering van architectuuricoon het Sydney Opera House. Zijn pionierswerk, gebaseerd op total design, een holistische, integrale aanpak van opgaven, is bepalend geweest voor de manier waarop Arup nog altijd met opdrachtgevers en partners samenwerkt. Vola: “De ontwikkelaar, de architect, de adviseurs en de aannemer moeten het programma van eisen en het ontwerp niet naar elkaar doorschuiven maar er als een gezamenlijke opgave aan werken. In de traditionele bouwkolom staan partijen onder elkaar, maar veel beter is het naast elkaar te staan.”

label. Habitat Royale is een biodivers net gain-ontwikkeling, een prachtig voorbeeld van natuurinclusief bouwen. Voor Elements hebben wij met onze computermodellen op basis van de natuurelementen wind, water en zon de optimale versie van het gebouw berekend. Alle drie de projecten kennen een hoog niveau van innovatieve duurzaamheid die breed erkend wordt en een nieuwe norm stelt.”

Arup: • Building Information Modelling (BIM) • Structural engineering • Sustainable buildings design • Civil engineering • Masterplanning and Urban Design • Acoustic consulting • Digital

De multidisciplinaire benadering van Arup wordt ondersteund met, deels in eigen huis ontwikkelde, digitale tools, onder de noemer parametrisch ontwerpen, legt Vola uit. Hierbij kan rijkelijk worden geput uit de eigen internationale database met vraagstukken en oplossingen.

Optimaal schaalvoordeel

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) zet stevig in op energietransitie, circulariteit en

• Parametric Design

HAUT, Amsterdam – Ontwerpadvies en constructie van de hoogste hout-hybride woontoren van Nederland (©Jannes Linders)

Biodivers net gain

Arup heeft in Nederland een fraaie portfolio opgebouwd met verschillende aansprekende projecten, zoals de renovatie van het Rijksmuseum, uitbreiding van het Stedelijk Museum, herontwikkeling van de LocHal in Tilburg. Op gebied van infrastructuur is Arup, onder meer als constructief ontwerper betrokken bij het project Zuidasdok, dat de bereikbaarheid van Amsterdam verbetert. Ook is het bureau ingeschakeld bij de renovatie van de acht grootste verkeersbruggen van Nederland, waaronder de Van Brienenoordbrug.

In Amsterdam springen de duurzame woongebouwen HAUT, Elements en Habitat Royale in het oog. In verband met die laatste drie projecten prijst Vola het tenderbeleid van de gemeente Amsterdam.

“Daarmee verleidt ze de markt om op hoog niveau met innovaties te komen. HAUT is de hoogste hout-hybride woontoren van Europa met een BREEAM-NL Outstanding

23

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

biodiversiteit om haar klimaatdoelstellingen te behalen. Arup kan zijn onderscheidende expertise hierin goed kwijt. Renovatie expert Kelvin Driessen rekent voor dat de gemeente Amsterdam drieduizend vastgoedobjecten in bezit heeft waarvan het energieverbruik flink omlaag moet. “Dat vraagt om integrale maatwerkoplossingen voor optimaal schaalvoordeel. En dat is precies waar Arup sterk in is.”

‘Als Amsterdam de digitale stad wil zijn, dan moet zij wel de regie pakken.’

Elements, Amsterdam – Parametrisch ontwerp als basis van iconische hout-hybride woontoren (©B&TB)

24

Ook als het gaat om de digitale uitdagingen van de MRA moet er nog veel gebeuren, merkt Verkroost op: “Als Amsterdam de digitale stad wil zijn, dan moet zij wel de regie pakken. Zoals het inpassen van data centers in gebiedsontwikkeling en ze koppelen aan duurzame energieopwekking, opdat restwarmte efficiënt wordt benut. Onze kracht ligt bij het grootschalig implementeren van digitale oplossingen. Zo zijn we in Amsterdam bezig met het transformeren en verduurzamen van zes data centers, deels gevestigd in oude fabriekshallen.”

Werkelijke prestaties

In Nederland staan we voor een omslagpunt als het om duurzaamheid gaat, zegt

De Vaan: “Voor gebouwen geldt dat deze minimaal energielabel C moeten hebben.

Het energielabel wordt vastgesteld op basis van een theoretische exersitie. We zien dat dit in de praktijk sterk afwijkt van de werkelijke prestaties.. Via de afvinklijst kan een gebouw met dubbelglas, gevel- en vloerisolatie en warmtepomp nu op basis van de theoretische prestatie label A++ halen, terwijl het werkelijke energieverbruik op label D kan liggen.

In het buitenland wordt wetgeving op basis van werkelijke prestaties steeds meer toegepast, net als vastgoedportfolio rapportagetools voor duurzaamheid als CRREM en GRESB. We zien dat het meten van werkelijke prestaties grote invloed heeft op de kwaliteit in de hele keten. Alle partijen worden op deze manier gehouden aan de theoretische beloften; een gebouw dat minder goed presteert wordt minder goed verhuur- of verkoopbaar, wat uiteindelijk effect heeft op de waarde van het object.

Naast ontwerpmatige en uitvoeringstechnische aspecten heeft het werkelijke energieverbruik voor een niet onbelangrijk deel te maken met de operationele kant, het duurzame beheer en gebruik van het gebouw. “Het goed inregelen en monitoren van installaties bijvoorbeeld heeft bijna nergens prioriteit, maar het heeft grote invloed op het energieverbruik. Op goed inregelen kun je straffeloos enorm veel manuren bezuinigen. In de hele ontwikkelen bouwketen ontbreekt de prikkel om aandacht en geld te stoppen in het werkelijk presteren van gebouwen.”

Vola vult aan: “We blijven nu halverwege hangen: we beloven energieneutraliteit, circulariteit en biodiversiteit, zonder vast te stellen of dat ook wordt waargemaakt.

We hangen vogelkasten op voor de biodiversiteit maar zit de vogel er wel in? Als we deze voorwaarden aan het begin toevoegen, verandert dat het hele ontwikkel-, ontwerp- en bouwproces. Dat zal integraal moeten om de gevraagde gebouwprestaties te kunnen garanderen.”

Verkroost: “Daarmee kan een stad als

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Amsterdam een enorme slag maken.

Overheden missen vaak de specialistische kennis om financiële en andere prikkels voor daadwerkelijke duurzaamheid in de keten te brengen. Arup kan die leemtes opvullen en adviseren bij het optimaliseren van het beleid.”

De Vaan: “Wij helpen ook ontwikkelaars goed te kijken naar wat er over tien, twintig jaar gevraagd wordt van een energieneutraal gebouw. En welke invloed het heeft op de marktwaarde straks als je daar te ver onder blijft.”

Bergen energie besparen

Driessen wijst inzake energieprestatie op een ander onderbelicht aspect: “Naast wet- en regelgeving en werkelijk energieverbruik mogen we ons ook afvragen: mag het een tandje minder qua eisen? In cultuurgebouwen bijvoorbeeld worden installaties heel strak ingeregeld op onder meer warmte en vochtigheid. Echt nodig is dat niet.

Je kunt voor de klimatisering best wat grotere bandbreedtes toestaan: geen temperatuurbalans tussen de 19 en 21 graden maar bijvoorbeeld tussen de 17 en de 23 graden. Hiermee kunnen we met z’n allen nog bergen energie besparen.”

Vola noemt twee innovaties op dit vlak uit de koker van Arup: “In het TU Delft-gebouw Echo hebben we gezegd: de auditoria krijgen een aangename temperatuur want daar zitten mensen lang stil, maar in de gangen mag het minder warm zijn. De gangen zijn daartoe ontworpen als warmtebuffers. Voor de LocHal in Tilburg, een bibliotheek in een voormalige fabriekshal, hebben we heated seats toegepast in plaats van het gehele gebouw op een bepaalde temperatuur te verwarmen.”

om de uitdagingen van de Metropoolregio Amsterdam succesvol aan te gaan. “Wij kunnen opdrachtgevers en partners meenemen in onze best practices om samen die duurzame ambities waar te maken.”

Zuidasdok, Amsterdam – Amsterdam Transformeert Zuidas in bruisend stadsdeel (©Amsterdam Zuidas)

‘Naast wet- en regelgeving en werkelijk energieverbruik mogen we ons ook afvragen: mag het een tandje minder qua eisen?’

Echo TU Delft, Delft, – Het ontwerpen van Nederlands meest duurzame universiteitsgebouw (©Evabloem)

Een multidisciplinaire, integrale benadering, ondersteund door data en, ook in eigen huis ontwikkelde, digitale tools en een groot internationaal kennisnetwerk, zijn de onderscheidende kwaliteiten waarmee Arup het verschil kan maken

25

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Peter Mikkers:

“Familiebedrijf De Nijs blijft zich vernieuwen” 26

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

M.J. de Nijs en Zonen, kortweg De Nijs, is als bouwer en ontwikkelaar zeer nauw aan Amsterdam en regio verbonden. De portfolio van afgeronde en lopende projecten is indrukwekkend. Voor het in Warmenhuizen gevestigde bedrijf geldt: complexiteit is interessant en duurzaamheid is de toekomst. Sinds een paar jaar wordt veel geïnvesteerd in houtbouw.

Aan de Burgemeester Rijnderslaan pal langs de A9 die Amstelveen door midden snijdt ligt woningbouwproject The Mayor.

Het langgerekte voormalige kantoorpand is in de laatste fase van een complete herontwikkeling tot wooncomplex. Op de bouwplaats treffen we Peter Mikkers, onlangs benoemd tot adjunct-directeur van het bouw- en ontwikkelconcern De Nijs. Zijn aandachtsveld is projectontwikkeling en ook voor dit transformatieproject van de ontwikkelende bouwer is hij eindverantwoordelijk. “De snelweg hier ter plaatse wordt 7 meter verdiept”, noemt Mikkers meteen een bijzondere omgevingsfactor waar deze woonontwikkeling volop de vruchten van gaat plukken. De A9 door Amstelveen wordt over een lengte van 1,6 km uitgebreid en verdiept. De werkzaamheden zijn al volop gaande zo is ter plaatse zichtbaar aan in de grond gebrachte damwanden. Op drie plekken brengt Rijkswaterstaat straks brede, groen ingerichte overkappingen over snelwegbak aan. Eén overkapping komt pal voor de deur van The Mayor.

“Daaroverheen wandel je straks in een paar minuten het stadshart in. Deze verbouwing van de snelweg herstelt de eenheid van de stad.” Het project gaat een paar jaar vergen.

Gedurende die overgangsperiode heeft het nieuwe wooncomplex te maken met

Project The Qube Noord:152 sociale-huurwoningen en 105 koopwoningen – in ontwikkeling

een hoge geluidbelasting. “De woningen worden daarom aan deze zijde voorzien van voorzetglas, maar als straks de snelweg verdiept ligt, kan dat weer worden gedemonteerd.”

‘Wij hebben het gebouw ontmanteld en delen hergebruikt.’

Compleet gerestyled

Het oorspronkelijke kantoorgebouw van KPMG bestond uit een aaneenschakeling van bouwblokken met binnentuinen. Onder het complex lag een parkeergarage. Deze structuur is grotendeels behouden, legt Mikkers uit, behalve dat de koppelingen tussen de verschillende gebouwdelen zijn verbroken en op sommige plekken zijn vervangen door loopbruggen. Het oorspronkelijke bakstenen uiterlijk is compleet gerestyled. “Wij hebben het gebouw ontmanteld en delen hergebruikt”.

Met de baksteengevels was de gewenste hoogwaardige isolatie niet goed mogelijk.

In plaats daarvan hebben we gekozen voor gevelpakketten met een buitenblad van stucwerk. Het casco is sterk genoeg

27

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Alles bij elkaar herbergt The Mayor 319 appartementen. Vastgoedbelegger Altera heeft er 124 afgenomen voor verhuur in het hogere segment. De koopappartementen gaan voor prijzen vanaf 8 ton van de hand.

Voor de XXL-appartementen (ca. 200 m2) op de nieuwe topverdieping moet tussen de 1,5 en 1,9 miljoen euro worden neergeteld.

Een klein deel van het complex heeft een kantoorfunctie behouden en bevindt zich aan de oostelijke kopzijde.

De Houten Leeuw Amsterdam – houtbouw - de bouw is gestart

om het met een tot twee lagen op te hogen.

En verder zijn er overal buitenruimtes aangehangen. Aan de grote parkeerkelder hoeft alleen cosmetisch iets te gebeuren.”

Volledige sloop-nieuwbouw is overwogen, aldus Mikkers. Maar dan had ook de parkeerbak eraan moeten geloven, want bij sloop van het betoncasco erboven zou de parkeerbak omhoog gekomen zijn.

‘De torens rusten op een betontafel en zijn opgaand volledig van hout.’

High-end

Aan de luwe en groene achterzijde van het complex is plek gevonden voor tien villa’s: twee vrijstaand en twee keer vier geschakeld. De bewoners rijden aan de Burgemeester Rijnderslaan de parkeergarage in en kunnen vanaf hun afgescheiden parkeerplaats met een lift omhoog hun woning in. “Het is een veiligheidsmaatregel voor het type bewoners, oud-ondernemers, dat hier deze villa’s koopt. Het hele complex is high-end – met onder meer een huismeester, een fitness en een koffie-lunchbar – maar voor de villa’s moet je wel aan prijzen rond de twee miljoen denken.”

28

De Nijs verwierf het kantoorcomplex met 50.000 vierkante meter vloeroppervlak in 2019, inclusief de vergunning voor een bestemmingswijziging naar wonen, vertelt Mikkers. “Het gebouw stond al heel lang leeg. De Duitse belegger raakte het aan de straatstenen niet meer kwijt. Uiteindelijk besloot hij bestemmingswijziging aan te vragen om er op een andere manier vanaf te komen.”

Houten Leeuw

Hoewel je transformatie van vastgoed naar een nieuwe functie als duurzaam kan afficheren, is De Nijs op een veel directere manier met duurzaamheid bezig, zegt de adjunct-directeur. Hij wijst op de houtbouwprojecten de Houten Leeuw in Amsterdam en Woodstone in Heerhugowaard. De Houten Leeuw in de Kolenkitbuurt betreft een sloopnieuwbouwproject waarbij 53 studioappartementen voor studenten worden gerealiseerd. Het ontwerp is van Heren 5 Architecten in samenwerking met de in CLT (cross laminated timber) gespecialiseerde constructeur Hamlet Design+Build Technology. De Nijs is vanaf het voorlopig ontwerp betrokken in het project. Opdrachtgever Stadgenoot is de eerste corporatie in Nederland die hiermee volledig in CLT laat bouwen.

Woodstone betreft vijf woontorens (één van 12 en vier van 6 verdiepingen) met in totaal 204 appartementen. Het ontwerp is van de architectenbureaus Mecanoo en Boparai in samenwerking met Hamlet Design+Build Technology. “De torens rusten

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

op een betontafel en zijn opgaand volledig van hout. Op dit moment is dit één van de grootste volledige houtbouwprojecten in Europa.”

De Nijs heeft in Heerhugowaard een Experience Centre in houtbouw opgezet.

Het bestaat uit twee appartementen op de begane grond en een groot appartement op de verdieping. “TNO heeft bij de bouw en de inrichting meegelopen en we hebben allerlei testen uitgevoerd, onder meer naar de comfortbeleving. We hebben hiervoor ook een subsidie van het ministerie van BZK gekregen. In het Experience Centre geven we presentaties aan gemeenten, ontwikkelaars, architecten enzovoorts. We zijn aangesloten bij het Lente-akkoord waar alle toonaangevende bedrijven op gebied van circulair bouwen bij horen.”

In de keten organiseren

Op dit moment wringt de regelgeving en beleid nog wel eens met de wens om houtbouw toe te passen, merken ze bij De Nijs. “Wat betreft brandveiligheid en geluidbelasting ben je afhankelijk van interpretatie van de regels. Maar je hebt ook te maken met beeldkwaliteitsplannen en welstandstoetsing waarbij een bamboegevel dan op bezwaren kan stuiten. Taxateurs hebben momenteel nog geen referenties om houtbouw anders te waarderen dan traditionele bouw. Het is dus zaak alle partijen in de keten vanaf het begin mee te krijgen. Dat geldt voor circulair bouwen in het algemeen, dat kun je alleen in de keten goed organiseren. Vastgoedbeleggers moeten hierbij ook aangehaakt worden.

Op dit moment kunnen wij bijvoorbeeld nog maar beperkt garantie geven op de toepassing van vlas als isolatiemateriaal. Al deze zaken houden circulariteit nu nog wat tegen.”

Wat kosten betreft ontloopt houtbouw traditionele betonbouw niet veel, weet Mikkers. “Voor de Houten Leeuw hebben we het ontwerp ook in beton uitgewerkt en doorgerekend. Daar kwam een verschil van 4% uit. Je kunt dat verschil helemaal

marginaliseren door houtbouw nog eerder in de detaillering mee te nemen.

Een verschil met traditioneel is wel dat je iets dikkere wanden hebt en daarmee iets minder gebruiksoppervlak.”

Transformatieproject The Mayor Amstelveen – 307 appartementen

‘Wat betreft brandveiligheid en geluidbelasting ben je afhankelijk van interpretatie van de regels.’

Doorgeven

De Nijs wil in de voorste gelederen van de verduurzaming opereren. “De vierde generatie van dit familiebedrijf denkt er steeds aan hoe ze het bedrijf straks aan de vijfde generatie gaat doorgeven. Er is geïnvesteerd in elektrificatie van het wagen- en machinepark. We investeren in houtbouw en andere circulaire toepassingen. Vakmensen komen bij ons werken omdát ze een houten gebouw willen maken.” Met die motivatie voor duurzaamheid van binnenuit blijft de ontwikkelende bouwer uit Warmenhuizen een betrouwbare en ambitieuze partner voor de vastgoedopgaven van Amsterdam en regio.

29

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

30

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

AMST, Mixed-use ontwikkeling, Amstelstation, Amsterdam

31

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Sandra Thesing, projectdirecteur gebiedsontwikkeling Amsterdam Noord:

“Amsterdam Noord is álles”

32

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Wat is goed voor Noord? Die vraag stelt Sandra Thesing zich dagelijks. Anderhalf jaar geleden werd ze projectdirecteur gebiedsontwikkeling Amsterdam Noord.

Met een flink team werkt ze aan de nieuwe ontwikkeling én herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied in stadsdeel Noord. Een uitdagende klus. “We werken aan het toevoegen van een flink aantal woningen. Dat botst soms met het lokaal belang; er verandert iets in de leefomgeving van bestaande bewoners. Onze rol is alle verschillende belangen samen te brengen. We kunnen niets zonder elkaar.”

Stadsdeel Noord is in oppervlakte het grootste stadsdeel van Amsterdam. Er wonen ruim 100.000 mensen maar dat aantal zal de komende jaren behoorlijk stijgen. Sandra: “Net als op andere plekken in de stad moeten we ook in Amsterdam Noord op zoek gaan naar plekken voor nieuwe woningen. Het doel is om over vijftien à twintig jaar zo’n 20.000 nieuwe woningen erbij te hebben. En dan heb ik het nog niet over Havenstad Noord, een toekomstig project aan het IJ dat richting Zaanstad gaat.”

Om het groene landschap buiten de stad open te houden voor natuur en recreatie kiest de stad voor verdichting binnen de stadsgrenzen. Dat betekent vaak: de hoogte in. Dat is nu al zichtbaar aan de noordelijke IJ-oevers en rond het openvaar vervoerknooppunt in het Centrum

Overhoeks Foto: Edwin van Eis

Amsterdam Noord. Daarnaast wordt er gewerkt aan de stedelijke vernieuwing in bestaand Noord.

Sandra: “Noord is van oudsher het gebied waar gewerkt werd op scheepswerven en in fabrieken als Draka en Stork. Daarbuiten liggen de tuindorpen waar lucht en ruimte is.”

‘Je hebt in dit stadsdeel heel mooie oude buurten met karakteristieke laagbouw waar mensen een groot gevoel van saamhorigheid uitdragen.’

33

mm ee tt rr oo pp oo oo ll rr ee gg ii oo

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Buikslotermeerplein, Stadsloket Foto: Jan Vonk

34

Fabrieksterreinen

De tuindorpen worden gekoesterd en moeten waar nodig opgeknapt. De voormalige fabrieksterreinen aan het IJ worden nu ontwikkeld tot stedelijk gebied met woningen en voorzieningen, variërend van horeca en winkels tot onderwijs- en zorgvoorzieningen en aantrekkelijke openbare ruimte voor alle Amsterdammers.

Als een fabrieksterrein een stadswijk wordt, bouw je aan een ruimtelijk systeem, vertelt Sandra. “Los van de doelstelling om woningen toe te voegen, wil de gemeente Amsterdam ook de maatschappelijke waarde van een wijk overeind houden zodat bewoners elkaar ontmoeten en kennen. Je hebt in dit stadsdeel heel mooie oude buurten met karakteristieke laagbouw waar mensen een groot gevoel van saamhorigheid uitdragen. Maar ook in de nieuwe wijken met hoogbouw ontstaan ontmoetingen tussen bewoners

als je daar de plekken voor maakt. Ik ben vorig jaar naar een voorstelling geweest van de Volksopera op het Purmerplein, een voorstelling voor en door bewoners.

Oud en nieuw Noord kwam daar samen.

Het was prachtig. Hopelijk ontstaan er in de nieuwe buurten ook weer nieuwe verhalen.”

Noordelijke IJ-oevers

Amsterdam Noord is booming. Sinds de start in 2007 van de ontwikkeling van Overhoeks aan het IJ, hebben ook Amsterdammers uit ‘de stad’ Noord gevonden. Het nieuwe Eye Filmmuseum, geopend in 2012, is een publiekstrekker evenals de A’DAM toren, de voormalige Toren Overhoeks, beter bekend als de Shell toren. Oud vastgoed kreeg in het laatste decennium een nieuwe functie, er kwamen kleine bedrijfjes, garages maar ook broedplaatsen. En er werden en worden ook veel appartementen gebouwd.

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Sandra: “Op Overhoeks is in lijn met het beleid destijds redelijk veel dure koop en huur gerealiseerd. Maar bij de NDSM en de andere nieuwbouwprojecten zoals het Hamerkwartier passen we de 40-40-20 regel van de gemeente toe; 40% sociale huur, 40% middeldure huur en koop, 20% vrije sector huur en koop. Nieuwbouw is niet altijd duur. Noord wordt geen stadsdeel voor alleen maar yuppen en expats, we bouwen ook voor lage- en middeninkomens, en voor gezinnen.”

Hart van Noord

Het zijn niet alleen de IJ-oevers waar wordt gebouwd. Er is ook aandacht voor bestaande buurten en minder leuke erfenissen uit het verleden. Sandra: “Bij de Buiksloterham, waar vroeger de vuilstort en energiecentrales zaten, hebben we de grootste grondsanering van Amsterdam Noord achter de rug. We bouwen daar nu aan een circulair woon- en werkgebied met veel cultuur en horeca.”

De lijst met lopende projecten in Noord is indrukwekkend lang. Sandra: “We werken onder andere samen met bewoners, bedrijven, stedebouwkundigen, vastgoedeigenaren en ontwikkelaars, woningcorporaties en het stadsdeelbestuur.

Onze inzet is niet alleen gericht op de ontwikkeling van nieuwe buurten langs het IJ. Samen met bijvoorbeeld de corporaties kijken we ook naar stedelijke vernieuwing in bestaande buurten. Zo zijn bijvoorbeeld oudere woningen rond het Waterlandplein gerenoveerd en richt de gemeente de openbare ruimte opnieuw in. En we bouwen nieuwe woonwijken zoals Elzenhagen rondom het metrostation Noord. Met een aantrekkelijk winkelcentrum Boven ’t Y dat met zijn tijd mee gaat en een cultuurcentrum moet dit het hart van Noord worden. Een plek als stadskern waar je graag wilt zijn en trots op bent.”

aan een buurtcoöperatie, zo krijgt het een maatschappelijke bestemming. De buurtcoöperatie werkt dat verder uit.

Ik ben er trots op dat we afspraken maken in bestaande buurten. Neem bijvoorbeeld het project Parlevinker in de Banne; we pakken de groene hoven en het park aan en werken samen met corporaties om er een maatschappelijk programma te realiseren. Er komen atelierwoningen, broedplaatsen en een buurtcultuurcentrum. Sinds ik hier werk, weet ik: Noord is álles.”

Bowling Buikslotermeerplein Foto: Sanne Couprie

Buikslotermeerplein Stadsloket Noord Foto: Edwin van Eis

Een mooi voorbeeld van samenwerken met de buurt noemt Sandra de oude bowling aan het Buikslotermeerplein. “We zijn voornemens het gebouw te verkopen

35

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Adriaan van Erk: De Pionier zet transformatie Sloterdijk I in gang

“Hier zit alles in”

Harrie Doebe, Eelco Prins, Jeroen Eisen en Raimond Koert 36

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Ontwikkelaar Adriaan van Erk heeft belangrijke stappen gezet met een plan voor een mixed-use complex op een bedrijvenpark binnen de grote gebiedsontwikkeling Haven-Stad Amsterdam. Op de plint met maatschappelijke en commerciële functies komt een woonvolume rondom een daktuin. De ontwikkelaar heeft vastgoedbelegger Altera bereid gevonden om in plan De Pionier te stappen. Met Woonstichting Lieven de Key is een intentieverklaring getekend.

De binnenstedelijke verdichting zal in Amsterdam voor een belangrijk deel zijn beslag krijgen in een omvangrijk gebied aan de westzijde van de stad. Het ontwikkelgebied onder de naam HavenStad is opgedeeld in twaalf deelgebieden waar alles bij elkaar plek is voor maximaal zeventigduizend woningen en bijbehorende voorzieningen. De herontwikkeling van een industrie- en bedrijvengebied naar een compleet nieuw stadsdeel dat wonen en werken combineert, gaat minstens twintig jaar vergen.

In deelgebied Sloterdijk I heeft ontwikkelaar Adriaan van Erk (onderdeel van de KlokGroep) belangrijke mijlpalen bereikt met het mixed-use plan De Pionier. De met hekwerk omgeven locatie (omsloten door de Transformatorweg, Turbinestraat, Magneetstraat en Contactweg) ligt al vrij van bebouwing. Op de kavel ernaast staat nog een oud kantoorpand waar Woonstichting Lieven de Key een tijd haar hoofdkwartier had. Volgens het plan wordt op deze kavel, na sloop van het pand, de zuidvleugel van het carrévormige complex gerealiseerd.

en factoren te maken en zijn andere ontwikkelcompetenties vereist. Daar is heel wat doorzettingsvermogen voor nodig geweest. Maar het enthousiasme was groot.”

‘Het was bepaald geen hosanna tijd en wat er precies met de grond konden was nog niet duidelijk.’

Integraal plan

Het aanhaken van Woonstichting Lieven de Key met haar naastgelegen plot versterkt de ontwikkeling enorm en biedt meerwaarde.

“Met een separate ontwikkeling bereik je geen optimale invulling van beide kavels”, zegt Eelco Prins, gebiedsontwikkelaar bij de corporatie. “Een integraal plan is hier beter: de ruimte wordt beter benut en de samenhang is groter.” De gesprekken met Adriaan van Erk hebben geleid tot een intentieovereenkomst als opmaat naar een definitief plan en definitieve overeenkomst.

De binnentuin van de Pionier is het hart van het project, de groene oase en een zeer belangrijk element waar groen, duurzaamheid, klimaatadaptie, gezondheid, ontmoeten en beleven terugkomt. Foto: Mulderblauw/DMOO

De grote kavel werd jaren geleden door Adriaan van Erk verworven, vertelt commercieel directeur Harrie Doebe. “Het was bepaald geen hosannatijd en wat we precies met de grond konden was nog niet duidelijk. In november 2019 stelde de Amsterdamse raad de investeringsnota voor dit gebied vast. Vervolgens heeft de gemeente blokpaspoorten uitgegeven.

Hieraan werden acht ambities gekoppeld op vlak van duurzaamheid, mobiliteit, gezondheid enzovoorts.” Doebe heeft heel veel energie gestoken in de benodigde ontwikkelvisie en het bij elkaar brengen van de juiste partijen voor deze mixeduse ontwikkeling. In een stedelijke omgeving krijg je met andere eisen

37

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

De intentie is dat Lieven de Key tekent voor 132 sociale huurwoningen binnen het integrale plan.

‘Er is een enorme schaarste aan duurzame, betaalbare woningen voor diverse doelgroepen in en rond grote steden.’

Impressie Pionier” Mulderblauw/DMOO

38

Een recent gesloten overeenkomst tussen Adriaan van Erk Groep en vastgoedbelegger Altera Vastgoed N.V. is de tweede belangrijke pijler onder de ontwikkeling.

Hiermee zijn 225 huurwoningen gemoeid: 175 middenhuur en 50 vrijesector woning. Het project past uitstekend in het (lage) risicoprofiel van Altera, zegt acquisitiemanager Jeroen Eisen. “We zitten nu in een zeer bijzondere periode. Er is een enorme schaarste aan duurzame, betaalbare woningen voor diverse doelgroepen in en rond grote steden, terwijl er momenteel onduidelijkheid bestaat over hoe de bouwkosten en de rente zich verder gaan ontwikkelen en welke nieuwe regulering voor de woningsector er precies uit de bus komt. De toekomstbestendigheid van de woningen waarin wij beleggen is enorm belangrijk en die zit onder meer in goede, logische, functionele plattegronden voor

1-, 2- en 3-persoonshuishoudens. Aan die eisen voldoet deze ontwikkeling.”

De duurzaamheidsambitie van het plan De Pionier is een factor voor de stabiele toekomstwaarde die Altera verlangt.

Het woonprogramma omvat ten slotte ook koopwoningen die Adriaan van Erk zelf in de markt zet. Voor Doebe zijn Lieven de Key en Altera onontbeerlijk als aanvulling op de eigen expertise en die van ingeschakelde adviseurs. “In mijn optiek ontwikkel je dit soort grote en complexe projecten vooral samen met alle betrokken actoren. Lieven de Key en Altera denken veertig jaar vooruit, zij hebben een specifieke kijk op waar woningen aan moeten voldoen. Onze samenwerking is uitstekend en hetzelfde geldt voor de samenwerking met de gemeente Amsterdam.”

Groene oase

Naast het wonen gaat De Pionier circa 13.000 vierkante meter maatschappelijke en commerciële functies herbergen.

Dit betreft onder meer een basisschool, kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang (IKC), sportzaal, kantoor- en bedrijfsruimte, winkels, horeca en supermarkt. Inbegrepen is verder een ondergrondse parkeergarage met opstalruimte voor auto’s, fietsen en een mobiliteitshub. Bovenop de plint strekt zich een grote daktuin uit.

Als een kenmerk van het plan noemt Raimond van Koert, ontwikkelmanager bij Adriaan van Erk, de zeer intensieve bebouwing. “De erfgrens is ook de bebouwingsgrens. Er is veel programma en dat geeft bouwkundig de nodige uitdagingen. In de supermarkt op de begane grond bijvoorbeeld moet je zo weinig mogelijk kolommen krijgen, terwijl we tegelijk behoorlijk de hoogte in gaan. Ook willen we vermijden dat het binnengebied een betonnen geheel wordt. Dat lossen we op met de daktuin. Aan de buitenkant zal het complex een stedelijke uitstraling hebben.

Maar er komen veel openingen in. Binnenin zal het complex zich met begroeide gevels en daken als een groene oase laten beleven.

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

We kijken naar de mogelijkheid om hier een lichte horecafunctie in de sfeer van een koffietentje aan toe te voegen.” De ruime stadswoningen liggen allemaal direct aan de daktuin en hebben een voortuintje tot hun beschikking. Het merendeel van de huur- en koopappartementen is opgenomen in hoogbouwvolumen die op de vier zijden staan.

Binnenstraat

De sociale huurwoningen zijn voor het grootste deel bedoeld voor jongeren en starters, vertelt Prins. “Zij krijgen hier een kans om te starten op de voor hen weinig toegankelijke Amsterdamse woningmarkt.” Het betreft voornamelijk 1- en 2-kamerwoningen vanaf 25 vierkante meter. Een derde deel van de sociale huurwoningen is bestemd voor de bredere doelgroep van de corporatie: het gaat om vierenveertig 3- en 4-kamerwoningen.

Daarbij wordt gekeken naar de optie om speciale rolstoelwoningen in te passen.

Het volledige woonprogramma van Lieven de Key wordt als zuidvleugel van het complex gesitueerd op de huidige eigen kavel van de woningcorporatie.

Dit bouwdeel komt te liggen aan een binnenstraat die ver het complex invoert.

Aan de binnenstraat vestigen zich de basisschool en het kinderdagverblijf. Aan de overzijde van de binnenstraat liggen de stadswoningen, voorzien van voortuintjes.

Kwaliteit heeft steeds bovenaan gestaan.”

Raimond van Koert: “Hier zit alles in aan ambities waar de gemeente en de omgeving om vraagt.” Jeroen van Eisen wijst op het brede woonprogramma, van sociaal tot (dure) koop, waarmee binnen het complex een hele wooncarrière mogelijk is. “Het stemt tevreden om in de huidige moeilijke tijd toch zo’n mooi plan te kunnen maken.” Ook voor Eelco Prins is dat de verdienste van het plan: “Er is niet met de kaasschaaf langsgegaan. Dat pleit voor de ontwikkelaar en het is mooi dat het Van Erk gelukt is Altera binnen te halen. Voor ons als woningcorporatie is het verhuurrisico nihil. De behoefte aan betaalbaar wonen is groot en zal niet gauw afnemen. Wat voor ons voorop staat, is een goed woonproduct dat lang mee kan. En dat zien wij binnen het project De Pionier ontstaan.” Het ontwerpteam staat klaar om aan de slag te gaan met het voorlopig ontwerp.

Harrie Doebe, Jeroen Eisen en Raimond Koert

Eelco Prins

Voor de sociale huurwoningen voegt de corporatie specifieke voorzieningen toe, vertelt Prins. “We willen een gemeenschappelijke ruimte als ontmoetingsplek realiseren en een wash & go is ook kansrijk.” Altera heeft voor haar plandeel ook de intentie om invulling te geven aan sociale voorzieningen, zegt Eisen.

“Hierbij zoeken we de samenwerking met de corporatie.”

Mooi plan

“Met dit project steken wij onze nek uit”, stelt Harrie Doebe tot slot. “Het heeft heel veel zweet gekost om met elkaar zover te komen, maar ik merk heel veel positiviteit.

39

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Ugur Pekdemir, directeur Rabobank MRA:

“Bouwen voor de brede welvaart is de oplossing voor de krapte op de woningmarkt” 40

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) ziet al een aantal jaar jonge gezinnen en jongeren de regio verlaten vanwege ontevredenheid over de woonmogelijkheden op de woningmarkt. Voor een meer gebalanceerde ontwikkeling van de regio moet brede welvaart het uitgangspunt zijn en is de woningmarkt leidend, stelt Rabobank. Met concrete initiatieven in samenwerking met coalitiepartners draagt de coöperatieve bank bij aan oplossingen voor de woningmarkt.

“Economisch gaat het goed met de Metropoolregio Amsterdam, maar wat de brede welvaart betreft liggen er grote uitdagingen”, zegt Ugur Pekdemir, directeur Rabobank MRA, waarbij hij verwijst naar de conclusies uit het rapport van RaboResearch ‘MRA staat op een tweesprong’. Brede welvaart omvat veel meer dan economische groei, ook verduurzaming, gezondheid, veiligheid en woontevredenheid zijn er componenten van.

De MRA heeft meer dan elders in de Randstad vanaf 2017 te maken met een forse uittocht van de middeninkomens. In 2021 verlieten maar liefst 73.868 bewoners de hoofdstad. “Omdat er onvoldoende woningen zijn, gaat de prijs omhoog en zijn er te weinig betaalbare, geschikte woningen, met als gevolg dat we veel mensen met een middeninkomen zien vertrekken. Dan heb je het onder meer over de sleutelberoepen, zoals politiemensen, onderwijzers en verpleegkundigen. Verder is er sprake van toenemende vergrijzing. Tegelijkertijd komen veel expats binnen die de hoge woonkosten wel kunnen opbrengen.

Daardoor groeit de bevolking per saldo nog altijd, al is het onevenwichtig. Wat weer een negatieve impact heeft op de sociale cohesie, maar ook op de arbeidsmarkt en de economie”, aldus Pekdemir.

‘Omdat er onvoldoende woningen zijn, gaat de prijs omhoog en zijn er te weinig betaalbare, geschikte woningen.’

41

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Ugur Pekdemir, directeur Rabobank MRA:

Uit balans

De laatste tien jaar is de prijskwaliteitsverhouding flink uit balans geraakt, signaleert een tweede rapport van RaboResearch onder de titel ‘Woontevredenheid in de MRA’.

Woontevredenheid wordt bepaald door drie factoren, luidt het in de analyse.

De waardering van de fysieke woning (woonoppervlak, energetische kenmerken) telt het zwaarst, gevolgd door de ervaring van sociale cohesie en de waardering van andere buurtkenmerken (zoals (on) veiligheid). Voor de hierboven genoemde doelgroepen is de woontevredenheid te zeer verslechterd en de prijs voor een woning te hoog opgelopen om op te wegen tegen de voordelen die Amsterdam en de directe omgeving bieden.

Doorbraakcoalities

“Wat er nu in de MRA moet gebeuren, is bouwen voor de brede welvaart. Dat

42

betekent onder meer verduurzamen en de toegang tot de woningmarkt vergroten voor de midden- en lage inkomens”, zegt Pekdemir. Allesbehalve een makkelijke opgave, weet hij. “We hebben daar de hele keten bij nodig: projectontwikkelaars, beleggers, banken, bouwers, gemeenten en provincie. Iedereen moet water bij de wijn doen om de toegang tot de woningmarkt te kunnen vergroten. En ja, dan heb je het concreet ook over het accepteren van minder rendement, of soms uitgesteld rendement. Het komt erop aan het zoet en zuur met elkaar te delen.”

De directeur van Rabobank MRA wijst erop dat het ‘Tweesprong’-rapport is gebaseerd op een brede consultatie van alle hiervoor genoemde stakeholders. Het rapport is vervolgens aangeboden aan alle colleges van B&W, de Commissaris van Koning van de provincie Noord-Holland en een groot aantal bedrijven en instanties die met de

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

opgaven te maken hebben. “En steeds met de uitnodiging: ‘Doet u mee?’ Want alleen door effectief samen te werken en doorbraakcoalities te formeren, kunnen we het verschil maken.”

Rabobank levert een actieve bijdrage aan het woonvraagstuk en de verduurzaming door kennis, netwerken en de benodigde financieringsoplossingen te bieden. Op landelijk niveau neemt de bank voor tijdelijke woningbouw een substantieel stuk productie voor haar rekening: Rabo SmartBuilds bouwt in tien jaar tijd 12.000 modulaire middenhuurwoningen. Deze woningen zijn innovatief, duurzaam én na gebruik verplaatsbaar.

Unieke samenwerking

Ook ondersteunt de bank met kennis, ervaring, netwerk en financiering enkele nieuwe woonvormen die hoopgevend zijn als bijdrage aan het oplossen van de wooncrisis. Een woningbouwproject waar Rabobank een belangrijke rol in speelt, is wooncoöperatie de Nieuwe Meent in de wijk Watergraafsmeer. Het gaat om 40 woningen op basis van CCO: Collectief Coöperatief Opdrachtgeverschap. Hierbij rust het eigendom van alle woningen bij de coöperatie, met de bewoners als leden en ‘huurders’. “De financiering vergde een nieuwe aanpak”, legt Pekdemir uit.

“Commercieel gezien is een CCO voor een bank een uitdaging. Niet alleen vanwege de risico’s die eraan vastzitten, maar ook door de bijbehorende wet- en regelgeving. Rabobank heeft zich vanuit de coöperatieve mentaliteit hard gemaakt voor de financiering van de Nieuwe Meent en zo als eerste Nederlandse bank een wooncoöperatie gefinancierd.

De samenwerking met de gemeente Amsterdam daarbij was cruciaal. Allereerst heeft de gemeente een duidelijke visie op wooncoöperaties en hiervoor beleid gemaakt. Van daaruit heeft ze een bijdrage geleverd in de vorm van leningen en subsidies, waardoor dit project van de grond is gekomen. Het project heeft heel wat voeten in aarde gehad, maar

nu de financiering rond is, hebben we gezamenlijk het pad geëffend voor soortgelijke oplossingen.”

Bereidheid tot experimenteren is daarom nodig om de wooncrisis binnen de MRA op te lossen. “Met alleen de gebaande wegen bewandelen, komen we er niet.”

“Durf te experimenteren”

Succesvolle projecten, zoals de Nieuwe Meent, kunnen een vliegwieleffect hebben.

Bereidheid tot experimenteren is daarom nodig om de wooncrisis binnen de MRA op te lossen. “Met alleen de gebaande wegen bewandelen, komen we er niet. We moeten met elkaar in de keten ook de geitenpaadjes aandurven.”

Wat voor de keten geldt, geldt ook voor de individuele gemeenten van de metropoolregio. Pekdemir: “Grote maatschappelijke opgaven houden niet op bij de gemeentegrens. Denk aan een goede onderlinge verdeling bij de opgave voor sociale huur. Of een gemeente die bouwgrond over heeft en vervolgens een deel van de bouwopgave overneemt van een gemeente met een tekort aan grond. De welwillendheid binnen de MRA is er zeker, merk ik. De partijen waar wij mee praten en mee samenwerken, zien het belang van brede welvaart en een breed toegankelijke woningmarkt. Laten we de balans herstellen en zorgen dat er voldoende plek is voor starters op de woningmarkt, jonge gezinnen en mensen met cruciale beroepen.

Voor een sterke, toekomstbestendige stad en regio moeten we met z’n allen onze schouders eronder zetten.”

De genoemde rapporten zijn te vinden via pub.rabobank.nl/Woontevredenheid-in-de-MRA/02.html

43

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Silvie Bruijning over Habitat Royale:

“Als er een eekhoorn op je terras zit hebben wij het goed gedaan” 44

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Elements, een iconische woontoren parametrisch ontworpen door de elementen op een schitterende locatie aan de Amstel, werd in 2019 door de gemeente Amsterdam geselecteerd als winnend concept.

Een vierde tender werd gewonnen met het concept Habitat Royale, gelegen pal aan het Beatrixpark.

Silvie Bruijning, ontwikkelaar bij KondorWessels Vastgoed, is er blij mee.

Silvie studeerde Bouwkunde, studeerde af in 2016, en werkt sinds vijf jaar bij KondorWessels Vastgoed in Amsterdam.

“Ik ben een paar competities gaan doen en we hebben vier van de vier gewonnen”, vertelt Silvie. “Onder andere de woontoren Elements in het Amstelkwartier en het woongebouw Habitat Royale naast het Beatrixpark. Dit laatste concept scoorde vooral hoog op duurzaamheid, veel ruimte voor flora en fauna, zowel in als op het gebouw, en de aansluiting op de toch wel bijzondere omgeving. Wij wilden iets bijdragen aan het park. Dat is een flinke zoektocht geweest, want we wilden twee keer zoveel landschap toevoegen als we weghaalden. Maar het is gelukt. Een team van landschapsarchitecten, ecologen en architecten, ingenieurs baseerde het ontwerp op “Nature First” ecologische principes. Vanaf de boom, die vanuit het souterrain verrijst in een van de 2 atriums waaiert het gebouw uit en heb je toegang tot 2 geschakelde woontorens.

Door de organische, sculpturale vorm en het gebruik van golvende gevelvorm

die wordt geprint in combinatie met hout sluit Habitat Royale volledig aan op de natuurlijke omgeving. Ook is er in en op het gebouw veel ruimte voor groen en zijn er plekken waar insecten en vogels, maar ook vleermuizen en eekhoorns zich kunnen vestigen. Dus als er een eekhoorn op je terras zit hebben wij het goed gedaan.

‘Door een kleine waterval verdwijnt het omgevingslawaai.’

Habitat Rotale, Foto: WAX

Habitat Rotale, Foto: WAX

45

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

veel ruimte voor flexibiliteit. Begin 2027 moet het allemaal klaar zijn. Ik hoop dat de naam ‘Habitat Royale’ blijft: koninklijk en royaal wonen aan het Beatrixpark.”

Elements: de derde toren in het Amstelkwartier

Elements, Amstelkwartier. Foto: Beauty and the bit

‘Shaped by the elements.

Shaped for you.’

Ruimte voor flexibiliteit

Voor het ontwerp tekende Armand Paardekooper Overman van Mecanoo Architecten, samen met landschapsarchitect BOOM Landscape en met Arup als verantwoordelijke voor de integrale duurzaamheid en constructie. Thijs de Zeeuw, ecoloog, natuuroptimist en ontwerper van dierentuin-dierenverblijven in Artis, adviseerde wat je aan een gebouw moet toevoegen om het ook voor dieren aantrekkelijk te maken. En dan dus niet alleen voor vogels. Er komt een gemeenschappelijk daktuin, een ‘healing forest’ met een natuurbad en een vijver met een kleine waterval. Niet alleen rustgevend, het omgevingslawaai verdwijnt er ook door. Het wordt een fantastisch gebouw. Gewoon anders. Heel anders.

Met een kleine orangerie in de plint met ruimte voor kunsttentoonstellingen en een kinderdagverblijf. In september start de “onder de radar” verkoop en kopers kunnen dan hun wensen doorgeven. Er is

46

Het Amstelkwartier is een nieuwe wijk tussen de Spaklerweg en de Duivendrechtsevaart, een gevarieerde groene buurt om te wonen, te werken en te recreëren. Kenmerkend aan de wijk zijn het park en de monumentale panden van de voormalige Zuidergasfabriek. Naast de houten woontoren HAUT en het QO Hotel, een van de meest circulaire hotels van Europa, maakt Elements met haar elegante vorm de skyline van het Amstelkwartier af.

“Het is de laatste plek die wordt bebouwd”, vervolgt Silvie. “Parameters waren licht, zon, wind en groen. Gevormd door de elementen. Maar de wijze waarop de vorm van het gebouw tot stand is gekomen is bepaald niet traditioneel. Big data en exacte wetenschap zijn mede-architect van het gebouw. Elementen als goede daglichttoetreding, minimale geluid- en windhinder en maximaal gebruik van duurzaam opgewekte energie zijn de basis van het gebouw en in een parametrisch opgezet 3D-model opgenomen. Hiermee zijn honderden ontwerpvarianten gegenereerd en geanalyseerd om het beste ontwerp te kunnen selecteren.

Het demontabele Elements bevat veelal natuurlijke en gerecyclede materialen met een bekende herkomst en een lage milieufootprint.

Onstuimige periode

De hele route van entree naar het dak is groen. Op de derde verdieping komt een klein zwembad met uitzicht op de Amstel. Er komen twee daktuinen en een wintertuin en dan heb ik het nog niet eens gehad over het panoramisch uitzicht over de stad. Het wooncomfort is hier bijzonder hoog. In Elements is het gewoon 365 dagen per jaar genieten.

Het winnende team bestaat onder meer uit Koschuch Architects, Arup, voor het parametrisch ontwerp, de duurzaamheid

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

en constructie, BOOM Landscape en Tenderboost, de conceptontwikkelaar.

Met een klein team hebben wij in die onstuimige periode iets ontworpen dat nog niet bestond. Het proces was heel erg leuk. Met pv-panelen geïntegreerd in de balkonranden wordt meer dan honderd procent van de energiebehoefte duurzaam opgewekt. Ook innovatief is de hybride houten-stalen-betonnen draagconstructie.

Daarmee wordt bespaard op de CO2-last van de toegepaste materialen. Door in de hoogte om de zes meter een betonnen vloer te maken, met daartussen houten vloeren, is er ruimte gecreëerd voor dubbelhoge woningen waarbij de verbinding tussen de twee lagen daarvan ook nog eens flexibel en aanpasbaar is. Die houten vloer kan immers vrij eenvoudig voorzien worden van sparingen denk aan een vide of in de toekomst weer worden dichtgezet.

Bewoners kunnen gebruik maken van de “pairing” een soort co-working spaces maar dan met een 18 uur concept, de bar de huiskamer grenzend aan de binnentuin.

De pairing spaces zijn achttien uur per dag open. Er kunnen ook momenten worden gereserveerd door bewoners.

Elements, Amstelkwartier. Foto: Beauty and the bit

‘Elements het eerste gebouw ooit ontworpen door de elementen.’

Elements, Amstelkwartier. Foto: Beauty and the bit

47

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

48

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Ballast Nedam Development

49

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Eva Klein Schiphorst Werklandschappen van de toekomst:

“Je moet kunnen zien dat het een ontwikkeling van SADC is” 50

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

SADC ontwikkelt bedrijvenparken in de regio Schiphol waarbij hoogwaardige gebiedskwaliteit de norm is. Meer waarde toevoegen dan wegnemen: duurzaamheid, natuurwaarde, klimaatadaptatie en leefbaarheid. Die kwaliteiten overstijgen het gebouw en de kavel en zijn alleen op gebiedsniveau te organiseren. Schiphol Trade Park, een van de terreinen van de gebiedsontwikkelaar, behaalde daarmee de BREEAM-NL kwalificatie outstanding. En is daarmee het meest duurzame logistieke business park ter wereld.

Schiphol Area Development Company (SADC) is een naamloze vennootschap met vier gelijkwaardige aandeelhouders: de gemeenten Amsterdam en Haarlemmermeer, Provincie Noord-Holland en Schiphol Group. Alle deelnemende partijen hebben gronden of ander kapitaal ingebracht. De meegegeven kernopdracht is duidelijk: ontwikkel bedrijvenparken om daarmee de economische en maatschappelijke waarde van de internationaal georiënteerde Schipholregio te versterken en te vergroten. SADC heeft in deze regio zeven bedrijvenparken op de kaart gezet: Schiphol Trade Park, Business Park Amsterdam Osdorp, Schiphol Logistics Park, PolanenPark, Bedrijvenpark De President, Airport Business Park Lijnden en Business Park Oude Meer.

Aan de kernopdracht is door SADC een hoge ambitie gekoppeld op het vlak van onder meer klimaatadaptatie, hittestress, biodiversiteit, ecologische waarde en leefbaarheid. En het blijft niet bij ambities.

Schiphol Trade Park is als eerste logistieke bedrijvenpark ter wereld het certificaat BREEAM-NL Outstanding (score 87,67%) toegekend. Nieuwe initiatieven zoals een duurzaamheidsdashboard en circulaire aanbesteding dragen bij aan de hoge score.

Daarnaast zijn zeven bedrijfsgebouwen op het park gecertificeerd met BREEAM-NL Nieuwbouw. “Het denken over kwaliteit is in de loop van decennia geleidelijk verschoven van het gebouw, naar het gebouw plus de kavel en nu naar het gehele gebied”, zegt Eva Klein Schiphorst, directeur van SADC.

“Behalve dat we in de basis al strenge duurzaamheidseisen stellen aan de gebouwen op onze terreinen, vragen we onze klanten bovendien om een integraal Value Added Plan op te stellen dat nog een stapje verder gaat. We dagen ze dus uit om mee te denken hoe het nog beter kan.

Voordeel daarvan is ook dat klanten zich de ambitie echt eigen maken. Daar komen hele mooie dingen uit. Natuurlijk helpen we ze daarbij. Met het SADC Sustainability Tteam, dat is gelieerd aan de TU Delft, begeleiden we ontwikkelaars en bedrijven bij het opstellen van zo’n plan. Naast de basiseisen zoals vergroening, minder energiegebruik en zonnepanelen op de daken, kun je daarbij denken aan regenwateropvang en geen gladde plaatgevel maar bijvoorbeeld een raster voor begroeiing, of met kleine spelonken waar vleermuizen in kunnen nestelen. Dan zit je nog op het niveau van het gebouw, maar we richten ons ook op de openbare ruimte. Bijvoorbeeld minder parkeerplaatsen en meer openbaar groen.”

Ecologie Schiphol Trade Park © The Flying Dutchmen

Value Added Plan

Door aan de uitgifte van de gronden voorwaarden te verbinden, kan SADC sturen op hoogwaardige gebiedskwaliteit.

51

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

“Biodiversiteit en een ecologische structuur kun je alleen op gebiedsniveau sturen. En dat hoeft niet super complex te zijn. Als je een brug over een sloot aanlegt, zorg dan dat de aanlandingsplekken geen harde onderbrekingen van de oever vormen maar dat er een doorlopende strook blijft voor kleine dieren. Een idee is ook om wandeltrajecten uit te zetten vanaf een OV-station, waarmee je werknemers de mogelijkheid geeft om elke dag een stuk te wandelen. Ik geloof erg in dit soort kleine en grotere inrichtingsmaatregelen die een gebied meer ecologische waarde en grotere leefbaarheid geven.”

‘Het denken over kwaliteit is in de loop van decennia geleidelijk verschoven van het gebouw, naar het gebouw plus de kavel en nu naar het gehele gebied.’

Ecologie Schiphol Trade Park © The Flying Dutchmen

Op punt van circulair bouwen geeft SADC zelf ook het voorbeeld. Zo zijn zeven bruggen van Gemeente Vijfheerenlanden via de Bruggenbank aangekocht voor

hergebruik op Business Park Amsterdam Osdorp en kregen vijfentwintig volwassen iepen uit Amsterdam-Noord hier een tweede leven.

Enthousiasmeren en inspireren

De hoge kwaliteitsambities ontmoeten in eerste instantie soms wel enige weerstand bij ontwikkelaars of bedrijven die zich willen vestigen. “Dan is het de uitdaging om partijen te enthousiasmeren en te inspireren en ze zelf die omslag in denken te laten maken. Nippon Express en Cavelier Logistics hebben van hun vestiging op Schiphol Trade Park een showcase gemaakt: Kijk eens hoe wij het hier hebben aangepakt met onze footprint, biodiversiteit, klimaatadaptatie enzovoorts. Hartstikke mooi natuurlijk als partijen de ambities omarmen en er zelf mee aan de slag gaan.”

Klein Schiphorst wijst erop dat het denken over verduurzaming en natuurinclusiviteit van bedrijven ook wordt bevorderd door de nieuwe CSRD-eisen (Corporate Sustainability Reporting Directive). Deze EU-richtlijn schrijft voor dat steeds meer bedrijven vanaf 2024 verplicht worden te rapporteren over hun impact op de mens en op het klimaat. Via allerlei afspraken en regelingen staan bedrijven aan de lat voor hun CO2-afdruk, energiegebruik en maatregelen op vlak van biodiversiteit en circulariteit. Het hangt niet meer louter van idealisme af. “Onze vestigingseisen helpen bedrijven om zich nu al in te stellen op de nieuwe richtlijnen en verplichtingen. En we adviseren ze daar ook bij.”

Netwerkcongestie opgelost

SADC faciliteert bedrijven die zich op een van de parken willen vestigen actief.

Op Schiphol Trade Park is een virtueel stroomnetwerk georganiseerd nadat de netbeheerder liet weten vanwege netwerkcongestie voorlopig geen nieuwe leveringscontracten af te kunnen sluiten.

Vier al gevestigde bedrijven met (over) capaciteit delen in dit virtueel net nu de stroom met elf bedrijven zonder gecontracteerd vermogen. Voor deze

52

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

constructie is een aparte coöperatie opgericht. Het stroomverbruik wordt real time gemonitord. Een batterijopslag en een gasgenerator dienen als back-up, maar zijn tot nu toe nog niet nodig geweest, mede doordat de betrokken bedrijven verschillende piekuren aan stroombehoefte hebben.

Schaarste

Wat helpt om aan de hoge kwaliteitsambities van haar bedrijvenparken vast te houden is de schaarste aan ruimte, zegt Klein Schiphorst. Schaarste noopt tot keuzes maken. En keuzes maak je bij voorkeur strategisch vanuit de vraag welk soort bedrijven de regio goed kan gebruiken en waar overheden gericht beleid op voeren.

“Denk aan health care, life sciences of technische bedrijven. Distributiecentra blijven nodig, mede voor alle spullen die mensen online bestellen. Naast die voorkeur voor type bedrijven, leggen wij de kwaliteitsambities. En als een ontwikkelaar daar niet in mee kan of wil gaan, dan zien wij ervan af. Maar als gezegd: het leuke is dat partijen zich meestal door onze benadering laten enthousiasmeren.”

De softwaretool Digital Twin, dat open en gesloten databases combineert, helpt SADC en haar samenwerkingspartners om goede strategische keuzes te maken bij de ontwikkeling van bedrijvenparken in de Schipholregio. “We kunnen hiermee de effecten van een mogelijke ontwikkeling simuleren op onder meer verkeersstromen, energiegebruik, waterberging en de ecologische structuur van een gebied.

Dit stelt ons in staat ontwikkelingen te optimaliseren en de kans op negatieve neveneffecten te verminderen. Met deze inzichten kan ook de besluitvorming worden ondersteund.”

Werklandschappen

De gebiedsgerichte benadering, waar bedrijven die zich vestigen in mee gaan, legt al een basis van duurzame kwaliteit, maar de latere ontwikkeling (doorverkoop) heb je niet helemaal in de hand, weet

Klein Schiphorst. “We blijven betrokken bij de bedrijvenparken door onze rol in het parkmanagement, maar we willen graag meer vat op locaties houden. We denken er momenteel over na hoe dat zou kunnen. Erfpacht is een mogelijkheid, of de grond behouden en alleen een opstalrecht verkopen. We zijn daar nog niet over uit, maar het doel is duidelijk: erbij blijven om de hoge kwaliteit van onze parken structureler te kunnen garanderen. En daarmee natuurlijk ook de waardevastheid van het vastgoed, het welzijn van de medewerkers, het behouden van flora en fauna.”

Zonnepanelen Schiphol Trade Park © The Flying Dutchmen

‘Distributiecentra blijven nodig, mede voor alle spullen die mensen online bestellen.’

Nederland telt ruim drieduizend bedrijventerreinen. Daar valt grote winst te boeken aan verduurzaming, energiegebruik, circulariteit, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. “Ook op bedrijventerreinen is de tijd van green washing voorbij. Het gaat om de werklandschappen van de toekomst”, zegt Klein Schiphorst. SADC neemt daarin het voortouw. “Je moet aan een bedrijvenpark kunnen zien dat een ontwikkeling van ons is.”

53

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Ballast Nedam Development Ontwikkeling eerste woonbuurt gestart op Strandeiland IJburg

“Elke dag het vakantiegevoel”

Alfons Oude Ophuis en Eveline Keizer

54

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Strandeiland No1

De eerste wegen zijn al aangelegd op het Strandeiland, een van de voorlopig laatste kunstmatig aangelegde eilanden in de IJburgbaai aan de oostkant van Amsterdam. En de eerste die er 215 woningen ontwikkelt en bouwt, is Ballast Nedam Development. Eveline Keizer, Operational Director bij Ballast Nedam Development, is enorm trots dat ze de eerste tender hebben gewonnen. “Ons project Strandeiland No 1 bestaat voor een groot deel uit biobased eengezinswoningen, onder andere van hout gebouwd. De buurthub, het centrum van mobiliteit en de huiskamer van de wijk, is een van de allereerste in zijn soort. Het strand is in het hele project zichtbaar en elke binnentuin krijgt een landschap dat onderdeel uitmaakt van de natuurlijke overloop van bos naar strand.”

In 2018 startte de Gemeente Amsterdam met de aanleg van het vijfde eiland van IJburg: Strandeiland, aangelegd met opgespoten zand uit het IJsselmeer en het Markermeer.

Via twee bruggen kom je vanaf het Centrumeiland op het Strandeiland dat uit twee grote delen bestaat: aan de noordkant de Pampusbuurt en aan de zuidkant de Muidenbuurt. Daartussen ligt een groot binnenwater: Het Oog. Alfons Oude Ophuis, senior manager Strandeiland van de Gemeente Amsterdam, vertelt: “In de noordelijke Pampusbuurt komen klassiekere stadsstraten met bebouwing van vijf lagen hoog. De zuidelijke Muidenbuurt is veel informeler en wordt gemiddeld drie lagen hoog.”

Aan de hele westkant van de Pampusbuurt ligt een strand van 750 meter lang.

Hierlangs komt een boulevard. Tramlijn 26 wordt doorgetrokken over de nieuwe Oeverparklaan langs Het Oog in de Muidenbuurt en buigt aan de oostzijde naar de Pampusbuurt waar de eindhalte komt.

Verspreid over het Strandeiland komen

scholen, de Havenkom aan het begin van het eiland wordt een centrumgebied en aan het strand is ruimte voor wat strandtenten, een surfschool en de reddingsbrigade.

Onder de verhoogde toegangsbruggen komen paviljoens met ruimte voor horeca en bijvoorbeeld een roeivereniging.

Eveline: “Onze appartementen liggen aan de Oeverparklaan vlakbij het begin van het strand en kijken uit op Het Oog. De eengezinswoningen liggen er direct achter.

Met de tram sta je in 25 minuten op het Centraal Station. Project Strandeiland No 1 richt zich met name op gezinnen die in de stad geen geschikte woning kunnen vinden en nu nog moeten uitwijken naar Weesp of Almere. Maar ook voor ‘emty nesters’ die binnen Amsterdam willen verhuizen naar een iets kleinere woning, bijvoorbeeld een gelijkvloers appartement met meer comfort in een prachtige rustige omgeving is Strandeiland No 1 ideaal. Ik word al benaderd door huidige IJburgers die me vragen wanneer ze hier kunnen gaan wonen.”

55

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Strandeiland No1

Tranchegewijs tenderen

Het ‘oude’ IJburg telt tienduizend woningen en het Centrumeiland 1.500. Op het Strandeiland komen er nog eens tienduizend woningen bij. Alfons: “Eind vorige eeuw, bij de eerste fase van IJburg, vonden we het allemaal nog eng; we moesten land maken, een infrastructuur aanleggen en we wisten niet of de woningen in trek zouden zijn. Daarom kozen we destijds voor drie consortia aan de voorkant. Maar de wereld is veranderd. Amsterdam heeft een structureel tekort aan woningen, we hebben geen angst dat we de grond niet kwijt raken.

Hier op het Strandeiland tenderen we tranchegewijs.”

‘Deze vijf buurtschappen hebben elk een eigen sfeer in de open binnentuinen.’

Buurtschappen

Op de eerste grote kavel slaat Ballast Nedam Development in 2025 de eerste paal, de verkoop start in de zomer van volgend jaar.

Project Strandeiland No 1 ligt aan het begin van de Muidenbuurt. Op de kopse kant aan de Oeverpadlaan, daar waar je uitkijkt op binnenwater Het Oog, komt een gebouw met appartementen. Direct daarachter komen de eengezinswoningen. Het wordt een mix van 48 middeldure huurwoningen, 32 middeldure koopeenheden en 135

56

woningen in de vrije sector. Door te bouwen in vijf open carrés kijken alle woningen uit op het groen. Eveline legt uit: “Deze vijf buurtschappen hebben elk een eigen sfeer in de open binnentuinen, alle vijf met hun eigen kenmerkende beplanting, afgestemd op de bodem, de natuur en de omvang van de binnentuin. Onze landschapsarchitect werkt samen met een ecoloog, dit project wordt natuurinclusief. Er wordt gekeken naar de natuurlijke omstandigheden als zandgrond en wind en daar wordt de beplanting op aangepast, en er komen nestkasten voor soorten die zich hier thuisvoelen.”

Ook de woningen zijn duurzaam en hebben een up to date energieconcept.

Eveline: “Wij werken met drie verschillende architecten zodat er veel variatie is in het woningaanbod. De eengezinswoningen worden in duurzaam hout gebouwd. De een krijgt een tuin, de ander een houten veranda, er is altijd een knipoog naar het strandleven.”

Buurthub Duurzaamheid en wonen in harmonie met elkaar en de natuur, het spreekt veel stadsbewoners aan. In de Muidenbuurt van het Strandeiland wordt dit op een presenteerblaadje aangeboden. Eveline: “We willen ook minder auto’s op straat; op Strandeiland parkeer je je (deel)auto in een buurthub. Ook ons project Strandeiland No 1 krijgt een eigen buurthub voor bewoners, het Lab 1. Er komen voorzieningen in voor activiteiten die op basis van participatie voor

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

en door de bewoners worden opgepakt.

Als iemand bijvoorbeeld yogales wil geven, is daar een ruimte voor in Lab 1. Je kunt er behalve auto’s ook elektrische fietsen en scooters delen én opladen; op het dak leggen we voldoende zonnepanelen. Maar er is ook plek om bijvoorbeeld supplanken en surfplanken te stallen zodat je direct het water op kunt. Dit wordt een paradijs voor kinderen om op te groeien. Ze kunnen veilig buiten spelen met groen en water voor de deur en het grote strand op loopafstand.”

Buiteneiland Aan de noordkant van Strandeiland wordt langzaamaan het laatste eiland aangelegd: Buiteneiland. Dit wordt een natuurgebied met recreatie- en sportmogelijkheden.

Hier kun je op korte afstand van je huis uitwaaien en helemaal tot rust komen.

Alfons: “We zijn begonnen met de randen, daar kunnen de eerste bewoners straks al een wandeling maken. Voor de opvulling van het eiland gebruiken we voor het eerst geen opgespoten zand maar grond die vrijkomt van andere bouwprojecten in de stad. Deze circulaire werkwijze vraagt meer tijd, het is maar net of en wanneer er grond beschikbaar is. Ondertussen gaat de natuur al zijn gang. De eerste otters en zeearenden zijn al gesignaleerd.”

Vakantiegevoel Eveline is enthousiast: “De Muidenbuurt kenmerkt zich door vriendelijke laagbouw, veel groen, weinig auto’s en kronkelende paadjes in de binnenhoven waar je leuk kunt wandelen en buurtbewoners ontmoet in de verschillende buurthubs. Ik geloof hier echt in. De vibe van het strand, de natuurlijke oevers rondom die overal vrij toegankelijk zijn, gezellige jachthaventjes, natuurlijk zwemwater voor de deur en een prachtig nieuw zwembad bij de Havenkom van Het Oog. Op het Buiteneiland, waar je zo naar toe fietst, vind je de natuur en sportmogelijkheden. Je pakt de tram naar de historische stad terwijl je buiten woont, wat wil een Amsterdammer nog meer? Op het Strandeiland heb je als bewoner elke dag het vakantiegevoel.”

Project Strandeiland No 1 gaat in de zomer van 2024 in de verkoop. Ballast Nedam Development verwacht de eerste woningen begin 2027 op te leveren. Belangstellenden kunnen alvast een kijkje nemen op de website www.wonenopstrandeiland.nl en zich aanmelden voor regelmatige updates van het project.

Strandeiland No1

Aanleg IJburg De gemeente Amsterdam startte in 2000 met de aanleg van IJburg.

Aan de oostkant van de stad werden in het IJmeer kunstmatige eilanden aangelegd met opgespoten zand uit het IJsselmeer en Markermeer. In het informatiecentrum op Strandeiland staat een vitrinekast waarin reusachtige botten en tanden van de wolharige neushoorn en de mammoet liggen die mee naar boven kwamen uit de diepere zandlagen.

Eind 2002 betrokken de eerste bewoners hun nieuwe woningen op het Steigereiland, het Haveneiland en de Rieteilanden. In 2013 startte fase 2 met de aanleg van het Centrumeiland en vijf jaar later het Strandeiland. In de toekomst telt IJburg ruim 21.000 woningen.

Strandeiland No1 Buurthub

57

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Ambtelijk opdrachtgever Ellen Nieuweboer:

“Amsterdam Zuidoost wordt een complete stad voor iedereen” 58

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

‘Hoe maken we van Zuidoost een complete stad waar ook de huidige bewoners zich thuis voelen? Ambtelijk opdrachtgever Ellen Nieuweboer staat aan het roer van de gebiedsontwikkelingen in stadsdeel Zuidoost en twee gebieden in Ouder-Amstel. “Tot 2040 komen er hier niet alleen 44.000 woningen bij, maar ook scholen, theaters, parken, sportvoorzieningen, gezondheidscentra en duizenden extra arbeidsplaatsen. Ik ben een stenenstapelaar maar wel een met gevoel voor menselijke verhoudingen.”

Ellen Nieuweboer is niet alleen Ambtelijk opdrachtgever gebiedsontwikkeling Amsterdam Zuidoost maar heeft ook OuderAmstel in haar portefeuille. “Weliswaar een andere gemeente maar de grond is van Amsterdam. We hebben er grote plannen met het gebied ‘De Nieuwe Kern’, een project bij de trainingsvelden van Ajax. Sportpark ‘De Toekomst’ blijft en wordt vergroot; op het asfalt van P2 komen meer trainingsvelden en Ajax bouwt er een kleiner nieuw stadion voor ongeveer 7.000 toeschouwers. In De Nieuwe Kern komt daarnaast ongeveer 500.000 vierkante meter wonen plus een park zo groot als het Vondelpark.”

Ze is vanwege de betaalbaarheid van de woningen nog in gesprek met de gemeente Ouder-Amstel over de grootte van de woningen.

“Ouder-Amstel wil grote gezinswoningen van 100 vierkante meter, maar tegenwoordig noemen wij 70 vierkante meter een grote woning in Amsterdam. De hoge bouwkosten maken het steeds moeilijker om grote woningen te realiseren die ook nog betaalbaar zijn.”

Strategie

Toen Ellen zeven jaar geleden aantrad, gebeurde er qua woningbouw nog niet veel in Zuidoost vertelt ze. “Ik heb om te beginnen een overall plan gemaakt en een team opgebouwd. Ik kan hier al mijn creativiteit kwijt, maar het lukt niet zonder al die knappe koppen die ik om me heen heb verzameld. Er komt heel veel bij kijken. Mijn baan is: heel veel praten en een strategie bedenken zodat we onze plannen ook voor elkaar krijgen. We werken vanuit vijf deelgebieden: Werkstad Overamstel en De Nieuwe Kern, de Bijlmer, Gaasperdam, ArenAPoort en Amstel III. Ruim twee jaar geleden is daar het Masterplan Zuidoost bijgekomen. Dit plan heeft als doel de sociaal economische positie van Zuidoosters gelijk te krijgen met het gemiddelde Amsterdamse niveau. Ik ben toen naast opdrachtgever van de gebiedsontwikkeling en transformaties ook opdrachtgever van ambitie 2 van het Masterplan geworden: wonen & leefbaarheid. In het Masterplan Zuidoost willen de gemeente, het Rijk, de bewoners en de stakeholders Zuidoost naar een hoger plan

59

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

tillen, vooral voor de jongeren van Zuidoost en bewoners in een achterstandspositie.”

Dat gebeurt niet alleen door fysiek te bouwen. Ellen noemt wat voorbeelden: “We verleiden stakeholders om convenanten te sluiten. Het oude ABN AMRO-gebouw was bijvoorbeeld een fort met prikkeldraad om het terrein. Nu zij met hun hoofdkantoor naar Zuidoost komen, wordt het een forum met wandelpaden door de openbare ruimte en ook werkplekken voor iedereen. Ze bieden ook stage- en werkplekken voor jongeren uit Zuidoost. De ING heeft een ruimte beschikbaar gesteld in een van hun gebouwen voor het naschoolse studiehuis.”

Met de grote jongens doet ze zaken, naar wensen van bewoners luistert ze. Ellen: “In de K-buurt hebben we samen met de bewoners een plan gemaakt. Het is een bijzondere samenwerking, dat vind ik heel gaaf. De K-buurt wordt een jongeren talent ontwikkel buurt. Er komen niet alleen 1250 nieuwe woningen maar we bouwen ook een levendig plein met verschillende voorzieningen. Het voelt alsof ik de hele dag SimCity speel. Ik ben heel trots op de komst van het OBA Lab in de K-buurt; een plek om de bibliotheek van de toekomst vorm te geven door te experimenteren. Wist je trouwens dat OBA Next naar Zuidoost komt?

Het zou aanvankelijk naar de Zuidas gaan, maar het Amsterdamse bestuur heeft toch voor Zuidoost gekozen.”

‘Het grote probleem voor starters is de hoge huizenprijs.’

Daklozen

Stadsdeel Zuidoost telt op dit moment ongeveer 90.000 inwoners. Ellen: “In 2040 zijn dat er zo’n 187.000. Dit stadsdeel wordt zo groot als bijvoorbeeld de stad Nijmegen.

We werken aan álle functies die in een stad thuishoren, ook aan functies die niemand graag wil. Zo komt er bij de JC ArenA een winterkoude voorziening waar kwetsbare

60

daklozen een warm onderkomen kunnen vinden.”

Eigenlijk is Zuidoost al een stad in Amsterdam, vindt ze. “Het is hier zó mooi groen, er zijn veel fijne plekken om in alle rust te wonen. We hebben nu op het dak van de A9 het Brasapark aangelegd, ga er maar eens fietsen, het is prachtig.”

Natuurlijk vindt ze soms ook beren op de weg. Ellen: “Het grote probleem voor starters is de hoge huizenprijs. Ik was laatst op een bijeenkomst waar ik Klaas Knot, de directeur van de Nederlandsche Bank hoorde zeggen dat de rente nu niet zo hoog is. Natuurlijk, de hypotheekrente is in het verleden wel hoger geweest, maar toen kon je nog een huis kopen voor twee ton. Wij merken bij sommige projecten dat het lastig is om koopwoningen verkocht te krijgen.

Vanwege de hogere rente en de eisen die banken stellen, krijgen veel mensen de financiering niet rond.”

De gemeente en ontwikkelaar AM willen het probleem oplossen met een ‘KoopStartregeling’ bij het Vreeswijkpad; het project Geins. “Dan financiert de koper een deel van de prijs. In de E-buurt komt ook een project met de KoopStart-woningen. Het grote probleem op dit moment zijn de hoge bouwprijzen en de hogere rente. Naast dat particulieren nu bijna geen nieuwbouw woningen kopen, laten de beleggers het ook veelal afweten. Dat komt onder andere ook door de nieuwe regelgeving over huurwoningen.”

We hebben in Zuidoost nu voor vijfduizend woningen bouwvergunningen liggen maar ja, als het niet verkocht wordt, wordt het niet gebouwd. Dat de beleggers afhaken, is echt jammer, de woningnood is erg groot.

Elk nieuw huurcomplex dat nu klaar is, is in no time verhuurd.”

Hout

Tijden veranderen. Bij het project Switi wordt nu een appartementencomplex volledig van hout gebouwd, het is

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

betaalbare koop. “Acht jaar geleden kwamen daar al eengezinswoningen in de jaren ’30 stijl. Ze konden toen haast niet voor twee ton worden verkocht, nu staan ze voor het dubbele bedrag op funda. Switi is prachtig geleden aan het nieuwe Brasapark.

Via een voetpad wandel je zo het Brasapark of het Nelson Mandelapark in. Ook in de nieuwe Nelson Mandelabuurt worden 700 woningen van hout gebouwd. Het is een toplocatie! We bouwen er ook een school en andere voorzieningen. Dat project is al internationaal opgevallen.”

Wat Ellen nog graag zou willen zijn ouderenprojecten, niet alleen in Zuidoost maar in de hele stad; passende woningen voor senioren met een gezamenlijke ruimte voor gezellig contact. “Ik ben vorige week gaan praten met bewoners in Gein. Daar wonen veel ouderen in eengezinswoningen, vaak nog alleen. Ze willen graag in hun eigen wijk blijven wonen. Wij denken

mee. Het zou mooi zijn als er veel meer ouderenwoningen komen zodat mensen kunnen doorstromen in hun eigen buurt, bij voorkeur zonder huurverhoging. Daarom probeer ik ook mijn collega’s in de andere stadsdelen te overtuigen van het belang van ouderenwoningen.”

Project Zuid Oost-Gaasperdam Brasapark

‘Naast dat particulieren nu bijna geen nieuwbouw woningen kopen, laten de beleggers het ook veelal afweten.’

61

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

62

metropoolregio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

Copyright DMOO

63

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

67

en ONTWIKKELT

Joost Hoffman:

“MOOS werkt slim, snel, duurzaam en betaalbaar”

2

metropoolregio

en ONTWIKKELT

In The Middle Of Our Street (MOOS) en ontwerpbureau concrete ontwikkelden samen met andere bouwpartners een houten modulair bouwsysteem dat snelheid, kwaliteit, circulariteit en ontwerpvrijheid combineert. Met het systeem zijn zowel grondgebonden woningen, appartementen en woontorens te realiseren. Die aanvoelen als echte woningen en eruitzien als echte gebouwen.

Het Amsterdamse MOOS is gevestigd in een voormalige opslagloods. In de druk met graffiti bespoten voorgevel geeft een smalle deur toegang tot een open ruimte waar medewerkers achter hun schermen bezig zijn. Kaal, beschadigd beton roept een informele sfeer op van ‘alles kan’.

Bouwtekeningen, renderings en ander presentatiemateriaal aan de wanden ademen vernieuwing en creativiteit. In een vrij in de ruimte geplaatste kantoorunit geven directeur en medeoprichter Joost Hoffman van MOOS en Erikjan Vermeulen, hoofdarchitect en partner van het Amsterdamse ontwerpbureau concrete, uitleg over het door hen samen uitontwikkelde modulaire bouwsysteem.

plattegronden kunnen zonder aanpassing van de module worden gegenereerd. Zo kunnen we ook echt passende woningen maken voor iedere doelgroep. De units zijn standaard stapelbaar tot zeven acht verdiepingen hoog. “Hogere woontorens zijn ook mogelijk”, zegt Hoffman, “maar dan maken we een betonnen kern die de basis vormt voor de genoemde modules.

In Helmond gaan we op deze manier een woontoren van zeventien verdiepingen bouwen.” Grondgebonden woningen tot 130 m2 oppervlak, vrijstaand of in rij, kunnen uiteraard ook. “Ons concept is letterlijk de praktische invulling van de legolisering van de bouw die nodig is om snelheid en betaalbaarheid te kunnen garanderen.”

Hun modulaire oplossing beantwoordt zowel aan de urgentie als de betaalbaarheid van woningbouw, speciaal voor het sociale en middensegment. Daarnaast geeft het modulesysteem op hoog niveau invulling aan duurzaamheid en circulariteit. En het product is geen theorie meer, maar heeft inmiddels meerdere opdrachtgevers overtuigd. In Maasland is het eerste woningbouwproject met het MOOS-systeem juist opgeleverd.

Andere projecten van verschillende omvang en soort zijn in ontwikkeling of naderen startbouw in onder andere Amsterdam, Amstelveen, Almere, Helmond en Veghel.

Verder is MOOS geselecteerd als bouwpartner door Noord-Holland Bouwstroom, een samenwerkingsverband van zeven woningcorporaties.

Vormvrijheid

Belangrijk voor de beeldkwaliteit van dit modulaire systeem is dat de gevel – en het dak als vijfde gevel – ervan losgekoppeld is, leggen de bedenkers uit.

Net als bij traditionele bouw kan voor de gevelafwerking gekozen worden uit hout, steen of ander materiaal. Wel met de beperking dat het materiaal niet te zwaar, losmaakbaar en circulair moet zijn. De modulaire woongebouwen kunnen verder worden uitgerust met balkons, veranda’s of galerijen. “Het concept is er erop gericht

Euterpe, Maasland.

30 woningen, 2 verdiepingen.

Opdrachtgever Wonen midden Delftland

“De basis is een zo perfect mogelijk ontworpen module van 3,5 bij 10 meter”, vertelt Vermeulen. “Dit formaat past nog precies op een gewone vrachtwagen, zodat duur speciaal transport niet nodig is.” Door de geprefabriceerde units te koppelen en te stapelen kunnen appartementen worden geconfigureerd van 30 tot 100 m2 gebruiksoppervlak. Zo’n 23 verschillende

3

66

Amsterdam BOUWT

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

65

omgeving, met mooie overgangen tussen privé en openbaar. Sociale interactie wordt in appartementengebouwen gefaciliteerd met een zogenoemd Moosplein: de entree gecombineerd met een actieve gemeenschappelijke ruimte.

Partner ecosysteem

Blok O in Brasaville, Amsterdam. 109 woningen, 8 verdiepingen.

Opdrachtgever Rochedale.

dat het modulaire grid niet zichtbaar is”, zegt Hoffman. Vermeulen vult aan: “Onze woongebouwen zijn echte gebouwen en zien er dus ook zo uit, en dus niet als een stapel zeecontainers.” concrete beschikt hiertoe over ruime ervaring met modulair bouwen, vooral in het buitenland. Voor hotelketen CitizenM met vestigingen in Europa, de VS en Azië ontwierp het bureau hotels op basis van een vaste module maar met verschillende footprints en verschijningsvormen.

‘De woningnood moeten we niet oplossen met noodwoningen, maar met woningen die simpelweg slimmer en beter zijn dan we ooit eerder maakten. Zo maken we een thuis voor iedereen en creëren we trots.’

Vormvrijheid wordt verder gevonden in het onderling laten verspringen van de units. Een hybride oplossing behoort ook tot de mogelijkheden als het programma van eisen daar om vraagt. “Je kunt de plint traditioneel uitvoeren voor een invulling met wat grotere voorzieningen en die als een tafel laten dienen om units op te stapelen.

Een atrium creëer je eenvoudig door een kolom te plaatsen.” Tot de ontwerpopgave behoort ook zorgvuldige inpassing in de

4

Ontwikkel- en bouwsnelheid is juist op dit moment een belangrijke reden om voor het modulaire systeem te kiezen, zegt Hoffman. “Het woonproject in Maasland is van initiatief tot oplevering in twaalf maanden gerealiseerd. Wij kunnen voor een locatie heel snel bepalen welk programma er met ons bouwsysteem mogelijk is voor de gewenste doelgroepen en binnen de gegeven randvoorwaarden. Dat scheelt ontwikkelkosten.” Prijsvastheid is een tweede reden. Dat voordeel is met name te danken aan het werken met vaste partners in een ‘partner ecosysteem’. “We werken met een vast team van architecten, adviseurs en onderaannemers en vaste fabrikanten en leveranciers van gevels, wanden, vloeren, kozijnen, keukens enzovoorts.

Met elkaar kunnen we snel schakelen.

Aanloopverliezen worden verdeeld. En elke partij is medeverantwoordelijk voor het eindproduct. MOOS is de system engineer in dit ecosysteem, neemt de positie van de hoofdaannemer in en biedt alle betrokken partners een gegarandeerde continuïteit.

Het vertrouwen in het team maakt dat er geen risico’s gestapeld hoeven te worden en we voor elkaar door het vuur gaan. Die vorm van samenwerking is in de traditionele bouw niet meer te vinden, met alle gevolgen voor kwaliteit en prijs tot gevolg. Het is dus niet alleen het technische concept waarmee we de markt verslaan, het begint met onze grondhouding en die van onze partners.”

Gegarandeerde restwaarde

Een modulair gebouw is demontabel, verplaatsbaar en herbruikbaar. MOOS en concrete versterken deze eigenschap met een hoge mate van duurzaam en circulair materiaalgebruik. Gerecycled beton en cement, steenstrips, hout, keramiek en kunststof; nieuwe biobased materialen zoals

metropoolregio

en ONTWIKKELT

hout; demontabele materialen en producten zoals badkamers, keukens en verlichting.

Niets wordt verlijmd. Dit levert een MPG van 0,45 op. De CO2-afdruk van 180 kg/m2 bvo ligt onder de Parijs-richtlijn. Hiermee komen de woningen in aanmerking voor de fiscale Mia-regeling. Alles bij elkaar heeft het MOOSsysteem een gegarandeerde restwaarde van tussen de 20.000 en 30.000 euro per woning, stelt Hoffman. Het bouwsysteem is dus beslist niet bedoeld als tijdelijke oplossing. Het is ook geen crisisoplossing die over tien jaar wellicht niet meer nodig is. “Als de huidige crisis voorbij zou zijn, moeten er nog steeds veel woningen worden gebouwd. Bovendien is onze oplossing veel sterker circulair dan wat daar momenteel voor doorgaat. Ons woningsysteem heeft niets te maken met de tijdelijke rotzooiwoningen die over vijftien jaar alleen nog maar afval zijn. De woningnood moeten we niet oplossen met noodwoningen, maar met woningen die simpelweg slimmer en beter zijn dan we ooit eerder maakten. Zo maken we een thuis voor iedereen en creëren we trots.

“Wat er nu feitelijk gebeurt is dat circulaire elementen in een lineaire economie worden geplant. Uiteindelijk moeten we naar een situatie waarin producenten verantwoordelijk blijven voor hun producten of grondstoffen en die uiteindelijk weer terugnemen. Ons systeem is daar geschikt voor en in die richting werken wij al.

Zodat de badkamer, de gevelelementen, de binnendeuren enzovoorts na twintig of vijftig jaar weer teruggaan naar de leverancier.”

Doorzoneffect

woning voorziet een lucht-luchtwarmtepomp in voldoende verwarming en heet water.

Toren in Helmond.

200 woningen, 17 verdiepingen.

Door een binnendeur betreden we de woonkamer – de tweede unit – die aan beide kopzijden is uitgerust met een glasgevel, wat een prettig doorzoneffect geeft. “Topkwaliteit houten kozijnen”, zegt Hoffman, terwijl Vermeulen op een binnendeur klopt: “Geen opdek maar stompe deuren.” Aan de ene lange zijde van de woonkamer is een royaal keukenblok ingebouwd, daartegenover een brede wandkast. Een tweede binnendeur leidt naar de slaapkamer met tweepersoonsbed, waar je ongemerkt weer bent terugkeert in de eerste unit. Ook hier aan de ene zijde een groot glaskozijn.

Aan de andere zijde de badkamer. Houten vloeren en plafonds, strak afgewerkte wanden, meubels, lichtarmaturen en planten creëren de sfeer van een zeer aangenaam huis. In the Middle Of Our Street. Velen kijken reikhalzend naar zo’n woning uit.

Opdrachtgever Woonpartners.

Hoge lichte woonkamer in MOOS woning met ruime keuken.

Kiezen voor “super hoogwaardige materialen en producten” is niet alleen de sleutel voor het kunnen garanderen van een hoge restwaarde maar tegelijk ook voor woongenot. Naast het pand van MOOS staat een modelwoning, samengesteld uit twee onderling verschoven units. Aan de hal grenzen een toilet en een technische ruimte.

De technische ruimte heeft een oppervlak van 2,7 vierkante meter, want onder die grootte schrijft de Amsterdamse Bouwbrief toevoeging van een externe berging voor.

Dankzij de hoge isolatiewaarde van de

5

64

Amsterdam BOUWT

me tr opool r e gio

Amsterdam BOUWT

en ONTWIKKELT

68