Potencjalne tereny rozwojowe Warszawy Obszar zabudowy zwartej – dlaczego i jak go wyznaczamy Mateusz Gierszon architekt, współprowadzi pracownię EMA Studio Maciej Kaufman architekt, prowadzi pracownię Archigrest Ewelina Siestrzewitowska architektka, współprowadzi
Od końca 2015 roku planowanie zbilansowane i racjonalna urbanizacja to nie tylko wymóg dobrego warsztatu urbanisty, ale też wymóg ustawowy. Ustawodawca wprowadził pojęcie obszaru o w pełni wykształconej, zwartej strukturze przestrzennej, zwanego dalej obszarem zurbanizowanym, w którym władze lokalne powinny zaspokajać potrzeby rozwojowe miasta w pierwszej kolejności. Ma to na celu uniknięcie sytuacji, w której miasto, dysponując w obszarze zurbanizowanym wolnymi, niezagospodarowanymi lub wymagającymi przekształceń terenami, wskazuje kierunki rozwoju przestrzennego w zupełnie nowych rejonach. Budowanie w szczerym polu17 nie tylko zwiększa ekonomiczne i społeczne koszty urbanizacji, ale przede wszystkim tworzy struktury zabudowy o niemiejskim charakterze. Cechuje je wymuszona mobilność i związane z tym uzależnienie od samochodu, a także brak dostępu do usług oraz przestrzeni publicznych będących podstawą zawiązywania kontaktów sąsiedzkich.
pracownię EMA Studio
Wyznaczenie obszaru zurbanizowanego polega na ocenie wszystkich terenów zabudowanych w mieście pod kątem ich cech i predyspozycji wynikających ze stopnia i fizjonomii zainwestowania (czy, ile i jaka jest zabudowa), stopnia obsługi transportem zbiorowym (metro, autobus, kolej), wyposażenia w obiekty infrastruktury społecznej (np. szkoły), wyposażenia w sieci infrastruktury technicznej (np. kanalizacja). Dopiero w sytuacji, w której prognozowane potrzeby miasta na określone funkcje są zbyt duże, aby można je było zaspokoić w obszarze już zurbanizowanym (i na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego), powstaje racjonalne uzasadnienie wskazania obszarów rozwojowych na nowych terenach. Możliwa jest także zmiana dotychczasowego przeznaczenia terenów w obowiązujących planach miejscowych, np. z produkcyjnych na mieszkaniowe, w celu pokrycia zapotrzebowania miasta na te określone funkcje. Aby jednak możliwa była ich urbanizacja, miasto musi mieć na ten cel środki. Stąd koniecznym elementem analiz jest oszacowanie kosztów urbanizacji w zestawieniu z uwarunkowaniami budżetowymi. Podsumowaniem analiz dotyczących potrzeb rozwojowych miasta w kontekście chłonności obszaru zurbanizowanego i terenów objętych planami miejscowymi jest bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę. Stanowi on najważniejszy element planowania zbilansowanego, to znaczy opartego o potencjał inwestycyjny obszaru zurbanizowanego i faktyczne potrzeby rozwojowe. Potencjał rozwojowy – ile jeszcze można wybudować w Warszawie Podstawową przesłanką do określenia potencjału rozwojowego Warszawy jest faktyczne zapotrzebowanie na określone funkcje zabudowy. Potrzeby wynikają w głównej mierze z docelowej
8
