INVESTING in PROPERTY
Piața imobiliară din România: mai matură și mai pregătită să absoarbă eventuale „șocuri“ Cum vedeți piața de real estate din România, respectiv evoluția acesteia, și ce perspective vedeți pentru anii 2020-2021? Vă așteptați la o criză imobiliară? Sectorul imobiliar din România rămâne și în 2020 unul dintre domeniile „fierbinți“, de interes pentru publicuri variate (de la investitori instituționali la persoane fizice). Prin prisma conectării sale cu sistemul economic internațional, orice creștere sau scădere înregistrată în extern poate fi resimțită și în piața locală. În comparație cu 2008, considerat anul de vârf în multe domenii de activitate, inclusiv real estate, în prezent piața imobiliară din România este una matură. Strategia de creștere a dezvoltatorilor este adaptată nevoilor și cerințelor clienților, iar produsele pe care le oferă acoperă o gamă largă de opțiuni. De exemplu, pe segmentele de office și retail, o eventuală (sau posibilă) criză financiară va fi mai puțin resimțită decât în trecut, datorită calității proiectelor, precum și a chiriașilor, care sunt companii (românești sau multinaționale) mai stabile din punct de vedere economic și mai preocupate de spațiul pe care îl ocupă. Singurii chiriași asupra cărora o criză ar avea un impact mai puternic sunt micii chiriași și, în special, cei locali din proiectele de retail. Totuși, sectorul rezidențial este cel mai vulnerabil la o eventuală criză deoarece există numeroase proiecte în derulare. Cei mai expuși vor fi dezvoltatorii care au încasat avansuri mici, au investit banii în construire, cea mai mare parte a veniturilor urmând a fi încasată după finalizarea proiectului (care, în contextul unei crize, este posibil să nu mai aibă loc). Pe de altă parte, dezvoltatorii care au acordat reduceri pentru plăți constante pe parcursul construcției proiectului și care la final mai au de încasat sume mici (de exemplu, 20% din prețul total) vor resimți mai puțin o potențială criză. Ce schimbări ați observat în profilul investitorilor în ultimul an?
80
În ceea ce privește profilul investitorilor din sectorul imobiliar, acesta este unul variat. Pe lângă investitorii „tradiționali“, în prezent se regăsește un număr semnificativ de investitori locali, în special pe segmentul rezidențial. De asemenea, din ce în ce mai mulți investitori instituționali își manifestă interesul față de România datorită faptului că aceasta este o piață atractivă, cu un important potențial de creștere și în care yield-urile sunt superioare celor din Europa de Vest. În acest context, există posibilitatea ca dezvoltatorii să recurgă la structuri alternative de atragere a fondurilor investitorilor instituționali (de exemplu, prin intermediul unor platforme, listări etc.). Ce ar mai trebui îmbunătățit, din perspectiva avocatului, la actualul sistem legislativ? Ce este bun, ce nu funcționează și ce ar trebui schimbat? Cu privire la sistemul legislativ din România, întotdeauna vor exista dezbateri și diverse propuneri din partea investitorilor, astfel că o armonizare a intereselor tuturor părților implicate este imposibilă. Totuși, o minimă nevoie este aceea a aplicării uniforme, transparente și cu celeritate a actualelor prevederi legislative, la care se adaugă reacția promptă din partea autorităților (de exemplu, în emiterea autorizațiilor). În acest caz, imperfecțiunile legislative existente ar fi mai puțin vizibile. Cum vedeți regimul fiscal aferent investițiilor? Este unul favorabil? Clienții practicii de real estate ai NNDKP beneficiază, ca oricare dintre companiile care ne încredințează mandate de asistență și reprezentare, de o abordare integrată – legal & tax. Împreună cu colegii din cadrul departamentului de Consultanță Fiscală (NNDKP Tax), suntem atenți la ajustările legislației cu potențial impact din domeniul fiscal. Astfel, în acest moment putem puncta că România are impozite relativ mici chiar și pentru Europa de Est, în condițiile impozitării profitului cu 16%
și a dividendelor cu 5%. Există și un așa-numit regim fiscal de „holding“, prin care se scutesc de la impozitare câștigurile companiilor din vânzarea de acțiuni și din dividende, în anumite condiții. Totodată, ca țară membră a Uniunii Europene, România scutește de la impozitare în anumite condiții dividendele și dobânzile plătite societăților-mamă și societăților asociate din alte state membre. Toate acestea, împreună cu vasta rețea de Convenții pentru evitarea dublei impuneri, reprezintă repere atractive în fața investitorilor. Astfel, din punctul nostru de vedere, regimul fiscal ca atare trebuie văzut ca unul favorabil. Însă, unde pierde puncte România, este zona de predictibilitate și stabilitate fiscală, precum și la capitolul privind interacțiunea contribuabilului cu organul fiscal. Cum a arătat anul 2019 pentru societatea de avocatură NNDKP în materie de proiecte? Pentru NNDKP, anul 2019 a fost unul reușit, inclusiv din perspectiva activității în sectorul imobiliar. Cu toate că nivelul yield-urilor a înregistrat o apropiere de perioada de pre-criză din 2008, a crescut numărul proiectelor medii de real estate în care am lucrat. De asemenea, anul trecut am reușit să creștem baza de clienți și, în același timp, să continuăm colaborarea cu clienții tradiționali. Care sunt obiectivele societății pentru anul 2020? Ceea ce ne propunem pentru anul 2020 este atragerea unor clienți cu care să împărtășim valori comune, implicarea în continuare în proiecte de referință pe piața imobiliară, dar și în proiecte inovatoare, inclusiv în contextul impactului tehnologiei în sectorul de real estate. Suntem încrezători de această reușită deoarece piața imobiliară din România, în special în orașele mari, este mult mai pregătită să absoarbă potențialele „șocuri“, efecte ale unei crize, deoarece calitatea proiectelor și a părților implicate este net superioară celor din perioada 2005-2008.
