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on un anno così abbiamo diritto di essere pessimisti? Oppure vedere nero è segno di cieca rassegnazione, di miopia, di sciocca emotività? Un grande scrittore, il maggiore autore vivente di Francia, cioè Michel Houellebecq, è di questo parere. Cioè che essere pessimisti, oggi, è un errore banale. E lui è un pessimista di natura. Secondo l’autore di libri come Le particelle elementari, che citiamo perché è il più noto al pubblico, visto che è stato tradotto anche in film, il coronavirus è una sciagura passeggera e, fondamentalmente, può cambiare qualche aspetto secondario della vita di tutti i giorni, ma nulla più. La psicologia umana, con i suoi pregi e i suoi tanti difetti, rimarrà quella un po’ scriteriata che c’era prima. Con i suoi consumi pazzi e la sua sregolatezza che tende a portare il mondo

costantemente oltre il limite.

Ma questo, a ben vedere, è un motivo di ottimismo. Certo, quando sarà passato il coronavirus, ci volesse anche un anno (tutte le epidemie finiscono, insegna la Storia), torneranno le solite piccole felicità e i tanti problemi. E una certezza: la casa è ancora più importante di quanto pensassimo. Rifugio dal male esterno, culla di piaceri, e ora anche luogo di lavoro per i molti che hanno provato pregi e difetti dello smart working: l’abitazione, insomma, è ancora più centrale. E ditemi se questo non dovrebbe essere un motivo di ottimismo. Di sicuro lo è per chi propone sistemi, prodotti o soluzioni che possono rendere la casa più confortevole e sicura, più solida e connessa. Ma lo è anche per chi ci vive, dato che il maledetto virus ha portato qualcosa di buono: un

super super super sconto per chi riqualifica un condominio. Si potrà spendere meno di bolletta, evitare di schiattare di caldo d’estate e di freddo d’inverno con la modica spesa di zero euro. Paga lo Stato. D’accordo, i pessimisti (che non si arrendono) sono pronti con il forcone puntato a sperare che sia tutto un bluff, come purtroppo è già successo in passato.

La cessione del credito d’imposta si rivelerà praticabile? Oppure fa parte di uno di quei provvedimenti che poi, nei fatti, non si traducono in realtà? Sarebbe una delusione pesante per chi conta di utilizzare i nuovi ecobonus e ancora di più per le imprese. Per non parlare degli amministratori di condominio, che si ritroveranno per l’ennesima volta a gestire nuove regole, con il rischio che poi tutto si blocchi.

Ma il popolo degli ottimisti guarda avanti. La vita continua, i bonus anche, che volete di più? Pronta la risposta dei pessimisti: i bonus sono inutili se, poi, chi deve utilizzarli non ha i mezzi per valutare come intervenire, non sa che cosa fare, da che parte iniziare. Ma è qui che gli ottimisti giocano la carta vincente: l’occasione per sapere di tutto di più non solo sui bonus casa, ma anche sui materiali, i prodotti, le tecnologie e il futuro di un’abitazione da riqualificare c’è e si chiama Fiera del Condominio. Che come saprete, se leggete questa rivista, si terrà dal 15 al 17 ottobre a Verona. Come spieghiamo nelle pagine successive, dedicate a tutti: pessimisti e ottimisti.

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Sempre più vicini ai nostri lettori, abbiamo lanciato dirette e webinar dedicati alla formazione e all’informazione, che hanno riscosso gradimento e partecipazione; certi di avere intrapreso la strada giusta, continueremo con appuntamenti periodici e vi invitiamo quindi a seguirci sulle pagine Facebook: Casacondominio.net e Fiera del Condominio, che saranno sempre più ricche di sorprese e di preziose informazioni.

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Periodico di informazione sul mondo del condominio Anno 8 - Numero 34 - Giugno / Luglio 2020 Direzione, Redazione, Abbonamenti, Amministrazione e Pubblicità Head office, Editorial office, Subscription, Administration and Advertising Virginia Gambino Editore S.r.l.

Viale Monte Ceneri, 60 - 20155 Milano - Italy Tel. +039 02 47761275 r.a. condominio@vgambinoeditore.it Direttore responsabile / Publisher Virginia Gambino / virginia@vgambinoeditore.it Consulente editoriale / Editor Consultant Stefano Lavori / stefano@vgambinoeditore.it Daniela Zeba / info@studiozeba.it

Ufficio commerciale - Vendita spazi pubblicitari Commercial department - Sale of advertising spaces Viale Monte Ceneri 60 - Milano Tel. 02 47761275 - cell. 340 1761951 info@vgambinoeditore.it Collaboratori / Contributors Valentina Anghinoni, Alessio Babini, Roberto Bolici, Pietro Maria di Giovanni, Rosario Dolce, Palmiro Fronte, Stefano Lavori, Selene Maestri (fotografa), Veronica Monaco, Carlo Pikler, Fabrizio Plagenza, Franco Saro, Chiara Stefanini, Mirella Stigliano, Daniela Zeba, Corrado Verniani Impaginazione e grafica- Layout and graphics Raffaella Sesia Come abbonarsi / How to subscribe Italia annuo Euro 21 - Estero annuo Euro 45 Anno 2017 periodicità bimestrale Copia singola Euro 5,00. Per abbonarsi è possibile sottoscrivere l’abbonamento online al link youtradeweb.com /category /abbonati / oppure, fare richiesta a abbonamenti@vgambinoeditore.it o telefonando al numero + 039 02 47761275 Spedizione in contrassegno Stampa / Printing Litotipografia Alcione

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Periodicità / Frequency of publication bimestrale - 6 numeri /anno Poste Italiane S.p.A. - Spedizione in abbonamento postale - D.L. 353/2003 (conv. in L. 27/02/2004 n.46) art. 1, comma 1 NE/TN Registrazione / Registration: N. 224 del 2-07-2013 del Tribunale Civile e Penale di Milano Ai sensi del D. Lgs. 196/2003, informiamo che i dati personali vengono utilizzati esclusivamente per l’invio delle pubblicazioni edite da Virginia Gambino Editore Srl. Telefonando o scrivendo alla redazione è possibile esercitare tutti i diritti previsti.

SOMMARIO EDITORIALE IL CONDOMINIO DA RIFARE PER PESSIMISTI E OTTIMISTI......................................................................................................3

22 Guida ai superbonus

DANIELA ZEBA APPUNTAMENTO A VERONA............................................5 DOMANDE & RISPOSTE ANTINCENDIO E COVID...................................... 10 STORIA DI COPERTINA GRANITECH LA GRANDE BELLEZZA CON LE LASTRE DI GRES............. 12 PRIMO PIANO FIERA DEL CONDOMINIO COME RIFARE LA CASA, APPUNTAMENTO A VERONA...................................................................... 18 L'INIZIATIVA PIÙ WEBINAR PER TUTTI.................................................... 20 INCENTIVI FISCALI GUIDA FACILE AI SUPERBONUS.............................. 22 FACCIATE VENTILATE FATE ARIA AL CONDOMINIO............................... 28 EDILIZIA RESIDENZIALE SE È DI LUSSO È MEGLIO................................ 32 TECNOCONDOMINIO -1 ASSEMBLEE VIRTUALI? OK.............................. 34 TECNOCONDOMINIO - 2 COME SI FA LA TELEMATICA........................... 36 NEWS............................................................................................................. 42 PROFESSIONE RESPONSABILITÀ CHI FORNISCE LA LISTA DEI MOROSI....................... 44

34 Assemblee, virtuali si può

AMMINISTRAZIONE GUIDA PRATICA AL CONSIGLIO............................. 46 DIRITTO & ROVESCIO CURA ITALIA IL LABIRINTO DEGLI APPALTI............................................. 52 SICUREZZA IL CANTIERE DOPO IL COVID................................................. 54 ASCENSORI I DIRITTI IN SALISCENDI........................................................ 58 BOREAS È ALLARME ASCENSORI.............................................................. 60 PRIVACY SICUREZZA A OSTACOLI............................................................ 62 INCARICHI QUI CI VUOLE UN ESPERTO.................................................... 66 CONDOMINIO SE LA DELIBERA È IN CADUTA LIBERA............................ 70 SPECIALE REGOLE & PISCINE IL TUFFO È PER LEGGE.............................................. 72 IDEE UTILI PROGETTO CASA IL CONDOMINIO IN UN PACCHETTO........................... 78 PSICONDOMINIO QUESTO PAZZO PAZZO STABILE............................... 80

I problemi della privacy

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Risponde Pietro di Giovanni, Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, esperto di diritto condominiale e consulente per associazioni di categoria, amministratori e condomini. Autore di numerose pubblicazioni, relatore in convegni e seminari a livello internazionale.

LA VOSTRA POSTA

ANTINCENDIO E COVID

Il termine del 6 maggio 2020 entro il quale i fabbricati di civile abitazione dovevano essere adeguati alle nuove norme antincendio introdotte dal DM 19 gennaio 2019 deve ritenersi sospeso a causa dell’emergenza coronavirus?

Durante il periodo di emergenza sanitaria da covid-19, è venuto a scadenza il 6 maggio 2020 il primo dei termini fissato dall’articolo 3 del Decreto del ministero dell’Interno 25 gennaio 2019 per l’adeguamento delle caratteristiche strutturali dei fabbricati di civile abitazione. È legittimo chiedersi se, anche in considerazione della sospensione di tutte le attività, comprese quelle edilizie, imposta con il decreto del presidente del Consiglio dei ministri pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 22 marzo 2020, il termine debba intendersi sospeso o in qualche modo prorogato. Alla luce della normativa emergenziale finora emanata non può ritenersi che la scadenza del 6 maggio 2020 sia stata automaticamente prorogata, in quanto nessuna delle norme che determinano la sospensione di termini giurisdizionali o procedimentali, contenute nel DL 18/2020 (cosiddetto Cura Italia) convertito in legge 27/2020,

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può essere utile al caso di specie. Non produce, infatti, alcun effetto l’articolo 83, che al comma 2 dispone la sospensione del decorso dei termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti civili e penali. Né trova automaticamente applicazione l’articolo 103 comma I per effetto del quale ai fini del computo dei termini ordinatori o perentori, propedeutici, endoprocedimentali, finali ed esecutivi, relativi allo svolgimento di procedimenti amministrativi su istanza di parte o d’ufficio, pendenti alla data del 23 febbraio 2020 o iniziati successivamente a tale data, non si tiene conto del periodo compreso tra la medesima data e quella del 15 maggio 2020 (termine finale così modificato dall’articolo 37 comma 1 D.L. 8 aprile 2020, n. 23). Infatti, il termine previsto dall’articolo 3 del DM 25.01.2019 non può essere equiparato né ad un procedimento civile o penale, né ad un procedimento amministrativo pendente.

Quando scatta la sospensione Possono configuarsi eccezioni?

La sospensione prevista dall’articolo 103 comma I DL Cura Italia, potrebbe trova-

re applicazione nel caso in cui, su istanza di parte o d’ufficio, fosse già in corso un procedimento amministrativo relativo alla procedura di adeguamento degli edifici. Tale ipotesi non è remota, considerato che il punto 9 dell’allegato 1 al citato DM dispone che «qualora per particolari esigenze di carattere tecnico o di esercizio non fosse possibile attuare qualcuna delle prescrizioni contenute nelle presenti norme potrà essere avanzata istanza di deroga con le procedure di cui all’articolo 7 del decreto del Presidente della Repubblica 1° agosto 2011, n. 151». Pertanto, il procedimento promosso per effetto di una istanza di deroga già presentata, deve considerarsi sospeso dal 23 febbraio al 15 maggio 2020.

Va, poi, considerato che il citato articolo 103 DL Cura Italia, al comma 2, prevede che «tutti i certificati, attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni e atti abilitativi comunque denominati (…) in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 31 luglio 2020, conservano la loro validità per i 90 giorni successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza». A oggi lo stato di emergenza è stato dichiarato per sei mesi a far data dal 31 gennaio 2020 e, quindi, salvo eventuali proroghe, cesserà il 31 luglio 2020. Ne consegue che il nuovo termine di adeguamento contenuto nel provvedimento con il quale la deroga ai sensi del citato punto 9 sia stata concessa, sarebbe soggetto, ovviamente se prevedesse un termine inferiore, all’estensione di validità di 90 giorni successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza. Altra ipotesi in cui potrebbe operare la sospensione prevista dall’articolo 103 ricorrerebbe nel caso in cui l’avvenuto adeguamento alla nuova normativa debba essere comunicato, così come previsto dall’articolo 3 comma 2 del DM 25.01.2019, in sede di rinnovo periodico della conformità antincendio, atteso che detto rinnovo periodico gode della estensione di validità prevista dall’art.

103 comma 2.

Niente proroga per i Vigili Qual è la posizione dei Vigili del Fuoco?

Il capo del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco, con comunicazione del 24.03.2020 indirizzata al Coordinatore della Rete delle Professioni Tecniche in risposta alla richiesta di informazioni in materia di differimento e proroga delle scadenze in materia di sicurezza antincendio, ha confermato che la scadenza del 6 maggio non può ritenersi prorogata, anche se ha precisato che «da parte del Cnvvf sarà certamente adottata la massima dilatazione dei termini, anche se si evidenzia che il D. lgs 758/1994 accorpa le competenze di più ministeri, per cui non è facoltà del Cnvvf né del solo ministero dell’Interno modificare le scadenze previste».

Adempimenti obbligatori Quali sono gli altri adempimenti in materia di antincendio che interessano il condominio?

Per quel che riguarda gli altri adempimenti in materia di antincendio che interessano il condominio, si evidenzia che con circolare del 25.03.2020, il capo del Corpo Nazionale dei Vigili del Fuoco ha precisato che: la sospensione disposta dall’articolo 103 comma 2 del DL Cura Italia interessa «le attestazioni di rinnovo periodico della conformità antincendio di cui all’articolo 5 del D.P.R. 151/2011, i corrispondenti procedimenti previsti dal D. Lgs. 105/2015, le omologazioni dei prodotti antincendio nonchè i termini fissati dall’art. 7 del D.M. 5 agosto 2011 e s.m.i. ai fini del mantenimento dell’iscrizione dei professionisti antincendio negli elenchi di cui all’art. 16 del D. lgs.139/2006 e s.m.i.»; nella fattispecie disciplinata dall’articolo 103 comma I, «ricadono, in particolare, i procedimenti ed i controlli di cui del D.P.R. 151/2011 e quelli relativi al D.Lgs. 105/2015»; nella fattispecie disciplinata dall’art. 83 del DL. Cura Italia rientrano «i procedimenti D.lgs. 758/94 essendo gli stessi procedimenti volti alla depenalizzazione di contravvenzioni penali».

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STORIA DI COPERTINA GRANITECH

GRANDE BELLEZZA CON LE LASTRE DI GRES Ad Albino (Bergamo) un condominio ha scelto di realizzare una facciata ventilata con il materiale ceramico e usufruendo degli incentivi fiscali.

Risultato: più efficienza e un’estetica migliore

Franco Saro

Elena Magarotto, managing director di Granitech

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I

Il condominio Testa di Albino (Bergamo)

l gres e una facciata ventilata hanno rivoluzionato, in meglio, un condominio di Albino, cittadina in provincia di Bergamo, progettato e costruito negli anni Settanta dalla famiglia Testa, che ne è ancora oggi proprietaria. Nel 2018 gli ingegneri Roberto e Andrea Testa hanno deciso di ristrutturare l’edificio, utilizzando anche le agevolazioni fiscali legate a iniziative per l’efficientamento energetico: la scelta ha puntato su materiali e soluzioni che potessero valorizzare al meglio l’edificio e renderlo durevole per almeno altri 50 anni. «E’ stata cercata una soluzione che potesse coniugare l’aspetto estetico desiderato e al contempo rispondere ai requisiti necessari di solidità meccanica e resistenza agli agenti atmosferici», spiega in questa intervista Elena Magarotto, managing director di Granitech, la struttura tecnica di Iris Ceramica Group che realizza servizi chiavi in mano di progettazione e posa di facciate ventilate con lastre ceramiche e che ha realizzato questo progetto.

Domanda. Qual è stato il processo che ha dato vita a questo intervento?

Risposta. È un progetto a cui i committenti tenevano molto, dal momento che si tratta di un edificio costruito dall’impresa Testa Elia, fondata dal nonno paterno, su progetto architettonico e strutturale del padre, Renzo Testa, ingegnere civile, persona molto conosciuta ad Albino, di cui è stato anche sindaco. È ricordato ancora oggi da molti cittadini albinesi quale persona corretta, leale, sensibile e molto attenta al territorio ed alle sue persone.

Pertanto, in questo progetto di ristrutturazione si è voluto prestare molta attenzione alle scelte sia estetiche che tecniche, per ricondurre l’edificio progettato e realizzato negli anni Settanta in una forma sobria ed elegante a una nuova stagione in linea con l’architettura contemporanea, senza necessariamente presentare i caratteri tipici della tendenza in corso.

D. Qual è stato il punto di partenza?

R. Si è partiti dalla necessità di realizzare un nuovo involucro energeticamente performante: questo presupponeva l’utilizzo di un isolamento che CONDOMINIO SC - 13

STORIA DI COPERTINA potesse regolare in modo efficiente il fabbisogno termico del condominio.

Tuttavia, la facciata, che sviluppa 16 metri circa in altezza, doveva resistere anche alle intemperie, che nel territorio possono manifestarsi sotto forma di forti temporali e/o violente grandinate.

Il solo isolamento, per quanto eventualmente rinforzato o «armato», avrebbe potuto procurare qualche problema di resistenza meccanica. Il team progettuale dunque ha cercato una soluzione che potesse coniugare l’aspetto estetico desiderato e, al contempo, rispondere ai requisiti necessari di solidità meccanica e resistenza agli agenti atmosferici.

D. Come è stato composto il team progettuale?

R. Ritenuta fondamentale la concezione architettonica del progetto, gli ingegneri Roberto e Andrea Testa hanno pensato sin dalle prime battute che fosse indispensabile introdurre una figura professionale in grado di leggere l’edificio con uno sguardo diverso, ma con competenze professionali complementari. Per questo motivo è stato coinvolto l’architetto Alberto Bertasa, con cui da tempo i committenti collaborano con grande soddisfazione reciproca.

D. Come è stato impostato il lavoro progettuale?

R. Il progetto è stato impostato partendo dall’idea di un volume emergente rispetto al contesto, caratterizzato dalla presenza dei balconi, mediante i quali l’architetto voleva ricreare l’effetto di logge giardino, come se fossero spazi aperti abbinati al relativo appartamento, cosa che si era cercato di fare già negli anni Settanta. Questo effetto di un ambiente intimo, ma personale, è stato ottenuto anche grazie alla «pelle» dell’edificio, che è stato concepito come un guscio protettivo. L’architetto Bertasa ha da subito scardinato ogni approccio architettonico banale, partendo dalla sua innata capacità di far sognare le persone attraverso i suoi progetti, trasmettendo il suo entusiasmo e la sua visione: ha quindi messo a punto un’idea progettuale che ha conquistato i committenti.

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PRIMA

D. Quali sono state le soluzioni tecnologiche che caratterizzano l’edificio?

R. Il progetto di ristrutturazione è stato concepito sin dall’inizio con delle soluzioni funzionali, ma anche all’avanguardia dal punto di vista tecnologico e di ricerca. Un tema di grande importanza è stato proprio quello dell’involucro architettonico, che caratterizza il condominio e lo rinnova esteticamente, ma è anche e soprattutto funzionale al risparmio energetico, alla resistenza meccanica delle facciate (che, come detto, deve resistere alle forti grandinate che colpiscono le valli prealpine) e alla sensazione materica che si intendeva dare del volume.

D. E’ stato considerato l’aspetto acustico?

R. Sì, un aspetto non secondario controllato attraverso l’involucro è quello del suono che una facciata produce se sollecitata meccanicamente: al di là dell’aspetto romantico del cambiare faccia all’esistente donandogli nuova vita, una parete che suona vuota in caso di pioggia battente, grandine o picchiettio, non restituisce una buona sensazione a chi lo abita.

D. In questo progetto così particolare e studiato nei minimi dettagli, come è nata la scelta di utilizzare il gres porcellanato per la realizzazione della facciata ventilata?

R. La facciata ventilata come soluzione tecnologica per l’involucro architettonico è stata individuata subito dal progettista. Il passo ulteriore di studio e di valutazione è stato l’aspetto del materiale di finitura con cui realizzare la facciata, le relative caratteristiche estetiche, dimensionali nonché la modalità di posa delle lastre e la loro integrazione con gli altri elementi architettonici presenti, quali imbotti delle finestre, gronde, sbalzi, balconi e parapetti. Si è già detto come la problematica della resistenza agli agenti atmosferici e alla grandine, in particolare sia stato un tema di forte interesse: è capitato purtroppo in altre situazioni di dover intervenire sulla finitura a causa di una forte grandinata, con un grande impegno economico di manodopera, materiale e logistica di cantiere.

D. Qual è stato l’iter?

R. I progettisti conoscevano da tempo Iris Ceramica Group e in particolare il marchio Ariostea con il suo referen-

te Marco Corradi, che sin dalle prime fasi di approccio progettuale è sempre stato di grandissimo aiuto e preziosa professionalità, iniziando così a valutare il materiale, il gres, anche grazie alle sue proprietà intrinseche di resistenza e pregevolezza estetica. La scelta della finitura, in modo curioso, è stata influenzata dalla visione delle lastre in diverse condizioni climatiche e di luce. La prima scelta dei committenti, effettuata nello showroom Ariostea di Castellarano (Reggio Emilia), era caduta su alcune lastre a effetto cemento, in particolare quelle con tinta simile al moka, per riLa facciata è stata pensata per una posa in verticale con lastre di altezza costante pari a 3 metri e di larghezza tra 30 centimetri e 1 metro

prendere il colore originale dell’edificio.

In una visita successiva, l’arch. Bertasa e gli Ingegneri Testa hanno avuto l’occasione di poter vedere le lastre di tutte le collezioni nell’esposizione allestita all’aperto, in una giornata di sole. La modalità con cui la luminosità delle lastre si modificava lungo l’arco della giornata prima all’esposizione diretta del sole e poi all’ombra, li ha fatti propendere per un cambiamento di finitura di lastra, di cui oggi sono pienamente soddisfatti.

D. Quali sono gli aspetti tecnici della facciata?

R. La facciata è stata pensata per una

posa in verticale con lastre di altezza costante pari a 3 metri e di larghezza variabile da 30 centimetri a 1 metro, con la particolarità di posarle sfalsate da piano a piano in modo da smaterializzare il più possibile la superficie dell’edificio. Guardandola nel suo insieme, non si viene catturati da una serialità causata dall’allineamento delle fughe.

La scelta dell’architetto di posizionare le lastre in modo volutamente e marcatamente sfalsato fa in modo che non si subiscano le fughe, inevitabili: è come se si tagliassero le lastre ceramiche, in analogia ai blocchi di pietra naturale.

Questo effetto ha dato un particolare valore estetico anche alla facciata nord, che è diventata molto interessante e certamente dinamica, anche grazie alla presenza di un balcone che spezza ulteriormente la volumetria.

D. All’inizio di questa intervista si è parlato dell’efficienza energetica come driver che ha mosso le attività progettuali: qual è il risultato finale?

R. Per questo intervento è stata utilizzata sin dall’inizio la relazione redatta da un termotecnico di fiducia dei committenti che partendo dalla formulazione della ex Legge 10 nella versione dello stato di fatto, ha mostrato un’ottima corrispondenza in merito al confronto effettuato tra i consumi energetici risultato della modellazione e quelli oggettivamente misurati nel corso degli anni precedenti. La simulazione di progetto effettuata dal termotecnico prevedeva un isolamento a cappotto in Eps da 10 centimetri, con un lambda pari a 0,034 W/mK, bianco per il piano terra ed in grafite per i piani superiori dove è presente la facciata ventilata che, con le sue fughe, rende ancora più estetica la scelta di una tinta scura che si lascia intravedere tra le fughe delle lastre. Il perimetro posto al piano terra e le singole logge dei balconi sono state trattate con un intonaco rasato: questa scelta deriva dalla riflessione che la conformazione dell’edificio garantiva una naturale protezione di queste pareti verticali, su cui peraltro in caso di manutenzione si può facilmente CONDOMINIO SC - 15

STORIA DI COPERTINA

Le lastre di gres di Iris Ceramica. Gli imbotti delle finestre sono stati rivisti in alucobond verniciato con una tinta apposita per renderle omogenee con gli altri elementi della parete

intervenire. Nella simulazione non è stato inserito il vantaggio energetico generato dalla ventilazione naturale proprio del sistema di facciata ma, nonostante questo, la soluzione attuata permette un più che significativo efficientamento energetico. Al termine della stagione invernale, tale simulazione ha rispettato le aspettative teoriche formulate. Importante è stata la scelta della nuova caldaia a condensazione a servizio dell’impianto di riscaldamento di tipo centralizzato. I serramenti in legno verniciato non sono stati cambiati, solo il vetro singolo ormai desueto era già stato sostituito da un vetro dotato di doppia camera. Tutto ciò, unitamente alla ventilazione naturale propria del sistema di parete ventilata, ha permesso di mantenere un ottimo equilibrio tra isolamento termico e traspirazione della muratura, evitando per quanto riscontrato ad oggi la formazione di condense e muffe.

D. È migliorato anche il comfort?

R. Un vantaggio ulteriore determinato da questo cambio di involucro riguarda, infatti, il comfort dei condòmini e della loro percezione del benessere: mentre con la caldaia a gasolio il riscaldamento era 16 - CONDOMINIO SC

utilizzato solo in alcune ore della giornata senza possibilità di poterne modulare il funzionamento, con la nuova caldaia a condensazione unita all’indispensabile efficientamento energetico è stato possibile accendere il riscaldamento in modalità continua dalle 6 fino alle 20, utilizzando una sonda di temperatura esterna e un termostato interno tramite il quale è possibile impostare la temperatura voluta degli ambienti, generalmente intorno ai 20-21 gradi, modulabile durante l’arco delle stagioni autunnale, invernale e primaverile, con grande soddisfazione di tutti gli inquilini.

D. Un lavoro così complesso, in cui i dettagli sono stati pensati per fare la differenza, ha necessitato di una preparazione adeguata e di una organizzazione logistica quanto più perfetta possibile: come è stato gestito?

R. A livello organizzativo e logistico è stato importante potersi affidare a persone che possano garantire il risultato con la loro serietà e la professionalità e che siano in grado di collaborare tra loro.

Per esempio, Granitech che si è occupata della posa della facciata ventilata ha lavorato in stretto contatto con la ditta che

ha posato gli imbotti, le lattonerie ed i pluviali. La prima squadra, per esempio, mentre procedeva con il tracciamento e il posizionamento dei montanti di facciata, segnalava alla seconda squadra i corretti allineamenti delle lattonerie oppure dove poter eseguire i fori per posare, in una successiva fase, i pluviali posti in facciata. L’esecuzione generale è stata estremamente intensa e soddisfacente, a riprova che la qualità delle persone intervenute ha una grandissima rilevanza sulla resa finale del lavoro e che la fattiva collaborazione aiuta moltissimo nella risoluzione dei piccoli e grandi problemi che si incontrano quotidianamente in cantiere.

D. Qualche considerazione di chiusura?

R. Crediamo che la cosa più importante che emerge dalla storia di questo progetto sia la collaborazione e il massimo rispetto delle singole persone e dei rispettivi ruoli in cantiere, che si sono instaurati sin dall’inizio in tutti i ruoli. Presupposto fondamentale affinché l’architettura si possa davvero realizzare pienamente e perché i desiderata dei committenti siano realmente conseguiti.

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spideREX K8 è il sistema cappotto sicuro di Rexpol che mette tutti d’accordo. È sicuro per il progettista, perché rispetta tutte le normative più stringenti. È sicuro per l’impresa, perché è facile e veloce da installare. È sicuro per il cliente finale, perché al comfort abitativo unisce la possibilità di realizzare qualunque tipo di finitura, dall’intonachino, al rivestimento ceramico, fino alle pareti ventilate. Inoltre spideREX K8 soddisfa i Criteri Ambientali Minimi necessari per il credito d’imposta del 110%.

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IL SISTEMA CAPPOTTO SICURO

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COME RIFARE CASA APPUNTAMENTO A VERONA Le strade per ottenere i bonus fiscali, le migliori soluzioni per isolare, rendere solida e sicura l’abitazione, le controverse norme di applicazione di leggi e regolamenti... Le novità dell’evento di ottobre Stefano Lavori

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I

l superbonus al 110% è un’occasione da non perdere per chi abita in condominio: ne parliamo anche nelle pagine successive. Ma, come potete dedurre dall’articolo che pubblichiamo su Condominio Sostenibile e Certif icato, non mancano dubbi sull’applicazione delle norme, sulle strade per ottenere il bonus, sui sistemi e i materiali da adottare. E sarà proprio questo uno degli argomenti che saranno al centro della nuova edizione della Fiera del Condominio, in programma negli spazi della Fiera di Verona dal 15 al 17 ottobre. Esperti, professionisti, imprese, artigiani, produttori, progettisti: il variegato mondo dell’edilizia e della gestione dei complessi residenziali sarà presente per dialogare e fornire soluzioni. L’e-

vento, organizzato da Virginia Gambino Editore e dall’Ordine degli Ingegneri di Verona, è quindi ancora più interessante alla luce degli incentivi fiscali che, per la prima volta, consentono di tagliare i consumi energetici e/o rendere sicura la propria abitazione dal rischio di terremoto a costo zero. Un’occasione da non perdere.

Professionisti e non Come nelle passate edizioni (quella in programma sarà la terza) l’agenda prevede spazio dedicato sia agli amministratori condominiali sia ai proprietari delle singole unità. In particolare, i giorni 15 e 16, giovedì e venerdì, saranno focalizzati maggiormente sui visitatori professionali, dagli amministratori ai progettisti, fino

alle imprese di produzione e distribuzione di materiali. Sabato, invece, il programma sarà studiato ad hoc per i privati, famiglie comprese. Per questo è prevista anche una Festa dei Sapori a chilometro zero, che potrà offrire anche un tocco di piacevole svago a chi arriva in fiera.

Formazione Il nuovo appuntamento con la Fiera del Condominio è, insomma, un’occasione speciale per riunire sotto lo stesso tetto le diverse anime che vivono nel condominio: chi ci abita, chi lo amministra, chi fornisce servizi, soluzioni e materiali. Accanto alla presenza delle aziende, che presenteranno le loro novità, l’appuntamento sarà di sicuro stimolante grazie alle tante occasioni di confronto e di formazione che gli organizzatori stanno mettendo a punto in questi giorni. Si tratta di convegni su argomenti specifici, per esempio la rigenerazione urbana, che coinvolge i quartieri residenziali in cui si trova la maggior parte dei condomini. Oppure l’applicazione di norme stringenti, come quelle (nuove) che riguardano la prevenzione degli incendi. O, ancora, i criteri per assicurare stabilità e resistenza ai terremoti, fino alla quasi ovvia discussione sui sistemi per l’isolamento degli edifici, oppure il semplice rinnovo del decoro di facciata (che da solo gode di un bonus del 90%). Molte di queste occasioni formative avranno come plus il diritto a crediti formativi obbligatori per legge degli ordini professionali.

Insomma, la Fiera del Condominio è un’occasione imperdibile per chi vuole cogliere al volo l’opportunità offerta dal superbonus (ma non dimentichiamo che rimangono in vigore tutti gli altri sconti fiscali, in particolare per le parti comuni dei condomini), oppure semplicemente per tenersi aggiornati sulle novità e sui tanti obblighi che competono ai chi in condominio ci vive o ci lavora.

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PRIMO PIANO L’INIZIATIVA

PIĂ™ WEBINAR PER TUTTI Ospiti prestigiosi e collegamenti online per gli appuntamenti dedicati agli amministratori di condominio: un nuovo modo per fare informazione e formazione, necessarie per migliorare le competenze professionali Daniela Zeba

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L

a fase di lockdown è stata l’occasione per molti di noi di sperimentare nuovi modi di fare informazione e formazione, attraverso live e webinar rivolti principalmente agli amministratori di condominio, sulle nostre pagine Facebook della Fiera del Condominio Sostenibile e di Casacondominio.net.

I nostri live, nelle ultime settimane, hanno ospitato avvocati, giuristi, esperti di comunicazione e mediazione civile, nonché presidenti di associazio-

ne che hanno presentato le proprie strategie rivolte alla categoria degli amministratori. Molti degli ospiti sono firme prestigiose della rivista Condominio Sostenibile e Certificato, che stanno intraprendendo con noi un cammino culturale importante: si parla di personaggi del calibro di Rosario Dolce, avvocato specializzato nel settore immobiliare, esperto di riferimento del Sole 24 Ore, Claudio Calì esperto di comunicazione, specializzato in intelligenza emotiva.

Il percorso culturale è una strada che vorremmo continuare a intraprendere anche in futuro, nella convinzione che i webinar possano essere complementari ai corsi tradizionali di formazione degli amministratori. Verrà privilegiato un taglio teorico-pratico dei webinar, affinché possa essere di concreto aiuto al professionista che necessita non solo di nozioni, ma di applicazioni pratiche che lo guidino nel quotidiano lavorativo. Esperti in diversi settori (giuridico, tecnico contabile, management, comunicazione) si alterneranno in appuntamenti periodici sulla base delle problematiche più attuali e delle segnalazioni pervenute dai lettori.

Siamo sicuri che webinar periodici e di qualità possano essere non solo utili agli amministratori, ma diventare anche una piacevole abitudine per scambiare idee ed opinioni fra colleghi e creare quella base culturale omogenea necessaria per l’innalzamento della categoria.

Daniela Zeba Pubblicista sul Sole 24 Ore e Libricondominio, blogger, gestisce uno studio di amministrazioni immobiliari a Ravenna. Formatore e docente in corsi di abilitazione e aggiornamento alla professione, è stata dirigente di associazioni di categoria.

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PRIMO PIANO INCENTIVI FISCALI

GUIDA FACILE AI SUPERBONUS

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Il nuovo super sconto del 110% permette di riqualificare un condominio senza spendere un euro. Imperdibile. A patto di seguire le indicazioni contenute nel Decreto Rilancio.

E quelle (in arrivo) dell'Agenzia delle Entrate Stefano Lavori

I

super-superbonus contenuti nel Decreto Rilancio si possono sintetizzare in un paio di righe: il bonus del 110% vale per tre interventi principali: cappotto termico (per oltre il 25% della superficie), caldaie a pompe di calore e a condensazione. A questi si aggiungono i pannelli fotovoltaici, a patto che siano abbinati ai tre miglioramenti citati.

Il bonus fiscale sarà riconosciuto per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente nell'arco di tempo che va dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

La cifra sarà scalata dalle tasse in cinque quote annuali di pari importo. Quali edifici sono soggetti allo sconto? Condomini e singole abitazioni. Ma non le seconde case. Quindi ora potete correre ad acquistare il necessario per rendere meno energivoro il vostro condominio?

No: le modalità attuative saranno definite con un decreto del ministero dello Sviluppo economico entro 30 giorni dalla data di conversione del decreto legge. E la conversione in legge, cioè con l’approvazione di Camera e Senato, ha come limite massimo il 14 luglio. Cominciate a fare i conti.

Riqualificazione Secondo le intenzioni del provvedimento, quindi, si potranno trasformare condomini energivori in oasi di risparmio energetico, con sostanziosi tagli al costo delle bollette e un maggiore comfort per chi ci abita. E a costo zero, perché a pagare sarà lo Stato: basterà cedere il credito d’imposta, cioè il super bonus al 110%, all’azienda che compie i lavori, la quale lo affibbierà a sua volta a una banca, lesta a incassare un credito spalmato su cinque anni. Ma sarà davvero così? Meglio approfondire e non dimenticare le dovute cautele. Però, attenzione, non c’è tempo da perdere, visto che il superbonus dura 18 mesi. A proposito, rimangono in vigore tutti gli altri bonus, compreso quello al 65%, nei tempi e modalità previste dalla legge di Bilancio 2020.

Le domande Non mancano, inoltre, punti di domanCONDOMINIO SC - 23

PRIMO PIANO

da, dubbi, e perplessità, come spieghiamo qualche riga più avanti. Certo, se il super-ecobonus funzionerà, sarà una vittoria per il Paese, che si troverà con edifici meno energivori. E sarà un toccasana per le imprese, che avranno lavoro da svolgere. Ma anche un vantaggio concreto per chi abita in condominio, dato che senza spendere un euro dopo i lavori si troveranno case migliori. Il problema, semmai, sono i «se» e i «ma». Perché non sarà così semplice, meglio chiarirlo subito. Speriamo, però, che i dubbi siano fugati dalla realtà. Premesso questo, riqualificare il proprio condominio è un obiettivo che va al di là dei provvedimenti legati a un singolo momento. Sarà qualcosa da fare anche dopo e comunque prima possibile. E chi avesse dubbi o reticenze nella scelta, anche quest’anno avrà un’occasio24 - CONDOMINIO SC

ne in più per chiarirsi le idee: la Fiera del Condominio che si terrà ancora a Verona dal 15 al 17 ottobre.

I principi dell'ecobonus L’idea del decreto è quella di riqualificare in chiave ecosostenibile gli edifici grazie a uno sconto fiscale del 110%, a patto che l’intervento sia incisivo. Il provvedimento specifica che il bonus scatta con «il miglioramento di almeno due classi energetiche da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape)».

Ma il testo finale contiene anche una glossa: «ovvero se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (Ape)». L’intento è di salvare l’agevolazione massima almeno per le situazioni in cui non è possibi-

le, per la struttura stessa dell’edificio, un miglioramento di due classi energetiche.

Va aggiunto, però, che non occorre portare un edificio in classe A, standard che vanta un indice di consumo (si chiama Epgl,nren) inferiore o uguale a 0,40 kWh/mq/anno. La maggior parte dei condomini italiani è in classe G, la più scarsa sotto il profilo dei consumi. Basterà, quindi, anche solo fare un salto dalla G alla E: non è un traguardo impossibile.

Non solo: dovranno essere utilizzati anche materiali con il bollino blu: per un cappotto, per esempio, i componenti devono rispettare i requisiti minimi ambientali, quelli del decreto Ambiente 11 ottobre 2017. Requisiti che saranno specificati dal decreto ministeriale da adottare entro 30 giorni dalla data

in vigore per chi decide semplicemente di ridipingere la superficie).

Per gli edifici unifamiliari il testo del decreto ha introdotto un limite (rispetto alla bozza originaria, che non lo prevedeva). Si tratta del tetto di spesa, per ottenere il bonus, di 30 mila euro per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali. Mentre per i condomini è tutto più semplice: il limite di spesa agevolato è di 60 mila euro per il cappotto o 30 mila per gli impianti di riscaldamento, ma moltiplicati per il numero di unità immobiliari. Inoltre, è prevista la possibilità di intervenire sia sulle parti comuni sia sulle singole unità immobiliari adibite ad abitazione principale.

di entrata in vigore della legge. Inoltre, bisogna tenere conto dell’obbligo di applicare i Criteri ambientali minimi contenuti nel Dm ambiente dell’11 ottobre 2017, previsto nell’ambito dei lavori pubblici. I Cam stabiliscono l’uso di prodotti ecocompatibili nell’esecuzione degli interventi. Premesso questo, è necessario valutare anche un altro aspetto: dal 25 gennaio 2019 è necessario utilizzare solo sistemi dotati di certificazione di reazione al fuoco in caso di cappotto oltre il 50% delle facciate di edifici con altezza antincendio superiore ai 24 metri, che di solito corrispondono a otto piani. Ovviamente chi applica il cappotto all'edificio e rientra nel superbonus del 110% non avrà più bisogno di utilizzare il bonus facciate (al 90%, che comunque rimane

Seconde case e condominio Come accennato, niente superbonus per chi ha una seconda casa. Ma solo se è un edificio unifamiliare. Al contrario, rientrano nella casistica ammessa le seconde abitazioni che fanno parte di un condominio, ovviamente se il complesso decide di intervenire con un cappotto o il cambio dell'impianto di riscaldamento. Il provvedimento non chiarisce, invece, che succede nel caso di ecobonus tradizionale nella singola unità abitativa. Probabilmente (ma bisognerà attendere l'interpretazione autentica) potranno usufruire del superbonus se agganciati ai lavori principali del condominio. Ma il dubbio, al momento, rimane.

Pannelli fotovoltaici Il provvedimento prevede che i pannelli solari possano essere installati con il superbonus del 110% se saranno abbinati a uno degli interventi principali. Ci sono però dei limiti: il tetto di 48 mila euro e un massimo di Kw come potenza nominale dell’impianto, che è così ridotto da 2.400 a 1.600 euro. Tetto di mille euro, invece, per i Kw dedicati a sistemi di accumulo integrati nell’energia fotovoltaica, cioè la carica da utilizzare quando fa buio. Gli impianti si potranno installare contemporaneamente ai pannelli o anche successivamente, senza perdere l’agevolazione. Ma non pensate di fare affari con i panelli fotovoltaici: non è concesso installare l’impianto di energia solare e poi rivendere quella in eccesso al Gse. Insomma, l’energia elettrica va consumata tra le mura domestiche, e il resto, se eccede va semplicemente in rete. Nel superbonus sono compresi gli impianti di accumulo di energia relativi ai pannelli solari.

Super sismabonus Il sismabonus al 110% sarà ammesso nelle zone sismiche 1, 2 e 3. Quest’ultima zona è piuttosto vasta e comprende 1.560 comuni. Un’altra novità riguarda le polizze, con la detrazione al 90% per l’acquisto di un contratto assicurativo anticalamità, nel caso sia stato ceduto alla stessa compagnia assicurativa il credito di imposta maturato, cioè il superbonus. Non sarà

GLI ALTRI INCENTIVI Accanto al superbonus che vale il 110% restano in vigore i bonus casa già previsti, quando non applicabile il nuovo supersconto.

• 50% sulle ristrutturazioni • 36% per verde e giardini • 50% mobili ed elettrodomestici • 50-75% ecobonus (50% sugli infissi, 75% per le parti comuni dei condomini, che comprendano almeno il 25% della superficie dell’edificio, il 65% per pannelli solari termici e caldaie a condensazione) 50-85% sismabonus secondo la riduzione del rischio sisimco, se su un edificio singolo o su un condominio • 90% bonus facciate per la tinteggiatura, la pulitura o il rifacimento degli involucri in zona urbanistica A e B

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PRIMO PIANO delle entrate si svolga esclusivamente per via telematica. Ma è un dettaglio.

Ultimo aspetto che farà andare in bestia molte piccole imprese: lo sconto in fattura si potrà tornare ad applicare anche agli altri bonus casa, che rimangono in vigore (vedi box).

però un’opzione obbligatoria (come era stato ventilato in precedenza). Come per l’ecobonus, anche per gli interventi antisimici è necessario il via libera da parte di «professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico», che dovranno asseverare «la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati». La detrazione, però, sarà valida solo per una copertura assicurativa non inferiore ai 500 mila euro.

Sconto in fattura Non avete i soldi per fare i lavori?

Niente paura, ci pensano le imprese (per nulla entusiaste, per usare un eufemismo). Che, a loro volta, possono girare il bonus fiscale alle banche. La cessione del credito di imposta è stata fortemente potenziata, visto che consente di realizzare i lavori senza pagare anticipi. La cessione del credito dovrebbe essere un incentivo anche per chi non ha capienza fiscale, visto che non dovrà anticipare nulla. Ma per cedere il credito di imposta, oppure semplicemente per ottenere il bonus, 26 - CONDOMINIO SC

occorre un visto di conformità, che dovrà essere richiesto ai Caf. I Centri di assistenza fiscale daranno il via libera per poter accedere alla cessione del credito alle banche e allo sconto in fattura, i due strumenti che vengono generalizzati per garantire la realizzazione dei lavori senza nessuna forma di anticipo da parte delle famiglie e dai condomini. Sempre che siano presenti i requisiti tecnici sotto il profilo edile. Sono due, in ogni caso, le strategie che portano alla cessione del credito d'imposta. La prima consiste nel chiedere un prestito alla banca in cambio della cessione del credito (con il 10% che serve a coprire gli interessi sull'operazione). I soldi servono ovviamente a pagare l'impresa che realizza i lavori. Seconda strategia: sconto in fattura del costruttore o, in ogni caso, dell'azienda che provvede alla riqualificazione. In questo caso l'impresa può utilizzare per abbassare il proprio carico fiscale, spalmato su cinque anni. Oppure la stessa impresa può trovare una banca che lo accetta, in cambio del 10% che eccede il costo dell'opera. A proposito: il decreto prevede che il rendiconto all'Agenzia

Bollino blu Professionisti e tecnici abilitati che dovranno asseverare sia gli interventi che accedono all’ecobonus, sia quelli destinati al sismabonus saranno soggetti per così dire attenzionati. Sono infatti previste sanzioni amministrative pecuniarie per chi rilascia attestazioni e asseverazioni infedeli. I periti che rilasceranno attestazioni e asseverazioni infedeli per ecobonus e sismabonus rischieranno, infatti, una sanzione pecuniaria da un minimo di 2 mila fino a un massimo di 15 mila euro per ogni attestazione infedele, è specificato nel decreto Rilancio. Le loro perizie saranno passate al setaccio dall’Enea.

Colonnine per le e-auto Le agevolazioni del superbonus, con le stesse modalità, sono previste anche per le colonnine condominiali dedicate alla ricarica delle auto elettriche.

I tempi È facile che il provvedimento definitivo, cioè approvato dal Parlamento, arrivi a metà luglio. Poi, scatteranno i 30 giorni per i decreti attuativi. E siamo a metà agosto. È previsto il classico documento dell’Agenzia delle Entrate (sempre entro un mese dalla conversione del decreto). E questo è un passo fondamentale per capire meglio le modalità dello sconto in fattura e cessione del credito. Poi, è necessario anche il decreto del ministero dello Sviluppo per fissare le modalità di trasmissione dell’asseverazione da parte dei tecnici.

Certo, ci sono i precedenti dei bonus già in vigore, ma bisognerà vedere se il decreto ricalcherà la prassi consolidata. Infine, sempre riguardo ai tempi, c’è da mettere in conto la necessaria

diffusione delle informazioni relative alle modalità del decreto. In pratica, è probabile che per gli utenti se ne riparli a settembre. Ma se ne riparlerà? L'interrogativo non è capzioso: il covid-19 è sembrato bloccare anche le assemblee virtuali. Che, comunque, sono rimaste quasi sempre una chimera. Le assemblee virtuali sono ancora una chimera e, comunque, non sono normate. Quindi, chi deciderà di cambiare caldaia o mettere il cappotto?

I dubbi Il provvedimento, che pure ha trovato accoglienza positiva in parte della filiera dell’edilizia, solleva anche qualche interrogativo, in attesa che arrivino chiarimenti. Il primo: imprese e banche saranno sempre obbligate ad accettare la cessione del credito d’imposta da parte del committente, oppure è un'opzione? Seconda domanda: a mettere il bollino blu finale sulla reale efficacia degli interventi di riqualificazio-

ne energetica è l’Enea. Ma questo ente ha la capacità di controllare e dare il via libera a tutte le richieste di verifica che pioveranno entro i 18 mesi (in realtà meno) previsti dal decreto? Oppure i lavori saranno bloccati per mesi (anni?) dalle procedure di controllo antifurbetti? Le banche accetteranno un credito d’imposta prima che l’Enea conceda il via libera? Oppure le imprese inizieranno a lavorare incrociando le dita?

Ci sono, inoltre, interrogativi di caratteri finanziario: un credito d’imposta fino a quale entità può essere scontato da un’impresa, anche se questa è una banca? Un istituto di credito potrà iscrivere a bilancio nella voce passività il bonus casa senza scombussolare i parametri patrimoniali che, per la salvaguardia delle imprese e dei risparmiatori depositanti, devono essere protetti (questo vale soprattutto per le piccole banche)? In pratica, infatti, è come se la banca fosse obbligata (nel caso di automatismo) ad accettare dei

Btp a cinque anni, anche se a importi decrescenti di anno in anno. Ma, come è logico, quale impresa accetterebbe di essere imbottita obbligatoriamente di titoli di debito? Infine, la considerazione più sdrucciolevole: un credito fiscale equivale a nuovo debito per lo Stato. Se questo debito è uno sconto spalmato su dieci anni (come avviene adesso per gli ecobonus) è un conto. Se, invece, questo debito diventa una cedola fiscale che, nella sostanza, crea un mercato secondario di paper con valore di debito (con la cessione alle banche), può essere equiparato a un Bot o Btp. E, quindi, potrebbe essere calcolato in automatico (per le regole Eurostat, ma anche secondo il buonsenso) come ulteriore, aggiuntivo e immediato, debito pubblico. A differenza dei Btp, però, questo debito non potrà essere acquistato dalla pur generosa politica della Bce. Ma forse, la Ragioneria dello Stato spera che a Bruxelles nessuno se ne accorga. Almeno per ora.

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PRIMO PIANO FACCIATE VENTILATE

FATE ARIA AL CONDOMINIO Ci sono diverse tecniche per rendere più sostenibile e confortevole l'edificio. Tra queste, c’è anche la coibentazione che utilizza un’intercapedine esterna: ecco che cosa offre questo sistema Roberto Bolici

L

a parete o facciata ventilata per un condominio è il sistema costruttivo evoluto dell’involucro che, integrando coibentazione a cappotto e intercapedine ventilata, permette il miglioramento dell’efficienza energetica e del comfort. Prestazioni queste, raggiungibili attraverso una progettazione attenta, l’adozione di materiali altamente performanti e una corretta esecuzione. Grazie alle numerose soluzioni di finitura esterna e la possibilità di essere installata su qualsiasi supporto murario o strutturale, la facciata ventilata, oggi, è da impiegare anche come ottimo sistema di riqualificazione energetica e formale di edifici esistenti. Permette, inoltre, il superamento del tradizionale cappotto termico, sprovvisto di paramento protettivo e di intercapedine ventilata, il quale non garantirebbe una lunga durata e adeguate prestazioni in regime estivo.

Il funzionamento La norma Uni 11018 indica i procedimenti per una corretta progettazione, esecuzione e manutenzione dei sistemi di collegamento a supporto dei rivestimenti di facciata a montaggio meccanico. La stessa norma definisce la facciata ventilata come «un tipo di facciata a schermo avanzato, in cui l’intercapedine 28 - CONDOMINIO SC

tra il rivestimento e la parete è progettata in modo tale che l’aria in essa presente possa fluire per effetto camino, in modo naturale o in modo artificialmente controllato, a seconda delle necessità stagionali o giornaliere, al fine di migliorarne le prestazioni energetiche complessive».

Nella sostanza, la facciata ventilata è da intendersi come tecnica d’isolamento termico, effettuata dall’esterno, che sfrutta la ventilazione di una camera d’aria creata fra l’isolante e il rivestimento esterno. È progettata e realizzata per dar luogo a un flusso d’aria ascen-

dente, azionato dalla prevalenza naturale, dovuta alla differenza di temperatura fra l’aria presente nell’intercapedine e quella presente in ingresso della stessa.

Viva le correnti La portata d’aria, discende dalle differenze esistenti fra le condizioni ambientali esterne e quelle generate nell’intercapedine, a causa di rientrate di calore (riscaldamento di un ambiente generato dal passaggio dall’esterno verso l’interno). Differenze provocate, nella stagione estiva, dall’esposizione

solare del paramento esterno, mentre in quella invernale dalle perdite energetiche dell’ambiente riscaldato attraverso la muratura perimetrale. La ventilazione naturale interna favorisce per evaporazione la cessione all’ambiente esterno dell’eccesso, sia di vapore acqueo prodotto negli ambienti interni che dell’acqua utilizzata per la costruzione dell’edificio, scongiurando dunque la formazione di condensa all’interno del coibente e delle pareti. A migliorare la situazione è il rivestimento esterno distaccato dalla parete interna, che fa così aumentare il grado di protezione nei confronti delle azioni combinate di pioggia e vento.

Il sistema di vincolo del rivestimento e la presenza dietro allo stesso di una intercapedine ventilata, consentono infatti di neutralizzare gli effetti causati dagli spruzzi della pioggia battente e dei conseguenti ruscellamenti sul piano di facciata, mantenendo all’asciutto l’isolante termico e la controparete interna. Questo comporta indubbi vantaggi in termini di durabilità della parete e di efficienza energetica della stessa nel periodo di riscaldamento.

I flussi Analizzando il comportamento stagionale della parete ventilata, è possibile evidenziare come nel periodo estivo la parte del calore generato dall’irraggiamento solare viene riflesso all’esterno.

La parte in entrata nell’intercapedine, che attiva l’effetto camino, viene invece smaltita all’esterno, mentre solo una parte residuale è assorbita dall’edificio. In inverno il comportamento è differente, a tal punto da penalizzare in parte gli effetti isolanti del coibente, determinato dal mancato effetto camino per l’assenza di un forte calore incidente che riscaldi il paramento esterno. Per regolare i flussi d’aria attraverso l’involucro, il sistema consente tre opzioni: regolazione statica (nessun comando, ma aperture di entrata e uscita del flusso d’aria), regolazione manuale (gestione manuale delle serrande) e regolazione motorizzata (gestione automatizzata delle serrande).

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PRIMO PIANO I vantaggi I vantaggi che derivano dall’isolare l’edificio con il sistema facciata ventilata sono molteplici. Tra i principali ricordiamo l’isolamento acustico, la riduzione del carico termico durante la stagione calda, lo spessore dell’isolante termico incrementabile, la protezione al fuoco, l’omogeneità e continuità dell’isolamento termico e la protezione da azioni combinate di pioggia e vento.

Isolamento acustico. Il rivestimento esterno delle facciate ventilate favorisce la riflessione delle onde sonore incidenti provenienti dall’esterno, contribuendo in tal modo all’isolamento acustico.

L’onda incidente viene in parte riflessa dal rivestimento e in parte smorzata dalle vibrazioni delle lastre, grazie a particolari sistemi di fissaggio della sottostruttura. Ulteriori dissipazioni si ottengono attraverso l’intercapedine e l’adozione di un coibente fibroso.

Riduzione del carico termico durante la stagione calda. La facciata ventilata migliora il comportamento estivo della struttura, riducendo i carichi termici grazie ai benefici originati dalla ventilazione e dal rivestimento. In particolare, quest’ultimo si comporta da schermatura solare, respingendo parte della radiazione incidente, oltra a contribuire in parte allo sfasamento termico.

Spessore dell’isolante termico incrementabile. Con la facciata ventilata è possibile realizzare elevati spessori di isolamento, anche tramite la posa in doppio strato con sfalsamento dei giunti.

Protezione al fuoco. Nella facciata ventilata l’incombustibilità dell’isolante è particolarmente importante, poiché le correnti d’aria che si generano all’interno dell’intercapedine possono facilitare la rapida propagazione di fumo e fiamme.

Omogeneità e continuità dell’isolamento termico. È possibile realizzare l’isolamento termico in modo omogeneo e continuo, facilmente raccordabile alle linee di imposta dei telai delle chiusure trasparenti, ottenendo il controllo totale dei ponti termici sui diversi fronti della facciata e simultaneamente il migliora30 - CONDOMINIO SC

mento del volano termico delle pareti.

Protezione da azioni combinate di pioggia e vento. Il rivestimento esterno possiede una naturale propensione a proteggere efficacemente contro le azioni combinate di pioggia e vento, garantendo in tal modo durabilità della parete.

Gli strati funzionali Come ricordato precedentemente, la parete ventilata è da intendersi come sistema multistrato, tecnologicamente complesso, che utilizza ancoraggi di tipo meccanico per applicare la pelle in facciata. Il sistema si compone di quattro principali strati interconnessi tra loro: lo strato resistente (con funzione di strato di accumulo termico); lo strato di isolamento (con funzione di barriera isolante continua e ove il calcolo lo richieda si può prevedere nella sua superficie interna uno strato di diffusione del vapore); lo strato di ventilazione

(con funzione di camino, tale che l’aria in essa presente possa fluire in modo naturale o artificialmente controllato); lo strato di protezione e rivestimento esterno (con funzione di protezione dagli agenti atmosferici, oltre a costituire l’elemento che maggiormente concorre a definire le caratteristiche estetiche dell’edificio). Ogni strato può essere concretizzato attraverso soluzioni tecniche differenti, per materiali impiegati, per spessori utilizzati e per modalità di posa e assemblaggio.

In particolare, i vari strati sono collegati tra loro strutturalmente mediante una sottostruttura che collega il rivestimento esterno alla parete interna, un sistema di ancoraggio della sottostruttura allo strato portante (costituito da staffe, profili, tasselli metallici o chimici) e, infine, un sistema di fissaggio del rivestimento esterno alla sottostruttura (consente la sostituzione di singoli elementi di facciata e assorbe eventuali deforma-

ISOTEC PARETE: FACCIATE VENTILATE CON POSA A SECCO Isotec Parete è la soluzione termoisolante per facciate ventilate, con anima in poliuretano espanso ad elevate prestazioni, rivestimento in lamina di alluminio e correntino metallico integrato in produzione. Con la posa di un unico prodotto si realizza lo strato isolante continuo, la struttura metallica di supporto per il rivestimento e la camera di ventilazione. Il flusso d’aria che si attiva dietro il rivestimento, favorisce nella stagione estiva lo smaltimento del calore in eccesso e, durante la stagione invernale, la rapida eliminazione dell’umid-

zioni termiche e piccoli spostamenti dovuti al vento o fenomeni sismici).

Le soluzioni tecniche Le soluzioni tecniche per l’esecuzione della parete ventilata fanno riferimento fondamentalmente alla tipologia dei materiali, alla configurazione e al dimensionamento degli elementi tecnici che compongono la parete. In questo frangente le tecniche di ancoraggio assumono grande valore, anche per la loro continua evoluzione. Le modalità di fissaggio al supporto si distinguono in fissaggio puntiforme e fissaggio su sottostrutture.

Fissaggio puntiforme. Questi sistemi di ancoraggio fanno ricorso a staffe di vari tipi di acciaio inox, corredate da una serie di accessori e conformate in relazione alle situazioni applicative. Le staffe realizzano il collegamento tra il punto di ancoraggio delle lastre e il punto di fissaggio allo strato resistente, ovvero il fissaggio alle pareti o alla struttura, con-

sentendo nel contempo la regolazione della verticalità e degli allineamenti delle lastre. Il rivestimento si aggancia tramite un perno, inseribile nel corrispondente foro approntato nei bordi delle lastre.

Fissaggio su sottostrutture. I sistemi di ancoraggio tramite sottostrutture, con aggancio sul bordo delle lastre, sono caratterizzati da profili metallici speciali e da accessori fissati agli elementi strutturali dell’edificio, assicurando in tal modo una regolazione comoda nelle tre direzioni. Si tratta di una soluzione ampiamente sperimentata e collaudata per il settore dei rivestimenti, che garantisce peraltro l’ancoraggio del rivestimento in caso si abbiano pareti di tamponamento di scarsa resistenza e affidabilità. L’utilizzo delle sottostrutture risulta indispensabile se nell’intercapedine è presente uno strato coibente.

Così facendo si evita di interferire con l’isolamento termico dell’edificio, riducendo sensibilmente l’effetto ponte

ità. Isotec Parete presenta un doppio grado di compatibilità: i pannelli si applicano a ogni genere di struttura, sia continua che discontinua, e sono compatibili con qualsiasi materiale di rivestimento, dal gres alle doghe in legno, dall’Hpl alle lastre in fibrocemento. Isotec Parete può essere utilizzato sia su nuove costruzioni che per interventi di riefficientemento energetico: la posa è completamente a secco e consente di intervenire anche su pareti ammalorate, tassellando direttamente il pannello sulla superficie esistente, senza necessità di rimozione del precedente rivestimento, con risparmio di costi e tempi di realizzazione. isotec.brianzaplastica.it

termico che un sistema puntuale inevitabilmente produrrebbe. Le diverse soluzioni sono caratterizzate dall’impiego di staffe a muro di forma e dimensione variabile, in funzione del carico e dell’intercapedine desiderata. Queste staffe sorreggono sia un sistema a montanti verticali e traversi orizzontali, che di solo montanti verticali.

Retrofit di facciata Diverse sono le tecnologie per realizzare il retrofit di facciata di un edificio.

L’obiettivo è certamente quello di migliorare l’aspetto formale ma, principalmente, anche la prestazione energetica del manufatto. Riqualificazione, gestione e manutenzione del patrimonio costruito esistente, sono i temi su cui il mercato immobiliare, i committenti pubblici e privati investiranno sempre più. L’involucro, insieme agli impianti, sarà dunque l’elemento su cui focalizzarsi per indirizzare le scelte strategiche nella progettazione degli interventi di manutenzione e di ristrutturazione.

Infatti, se dovessimo considerare l’ingente quantità di facciate presenti nelle nostre città classificabili come energivore, e la loro incidenza sul totale dei consumi energetici del settore edilizio, ci si renderebbe subito conto di come l’adozione della facciata ventilata possa costituire una formidabile occasione per intervenire e riqualificare energeticamente il patrimonio esistente.

Se ben progettata, una facciata ventilata raggiungerebbe un ottimo livello di rendimento energetico in regime estivo, consentendo un buon contenimento dei consumi energetici per il raffrescamento. In regime invernale, invece, è possibile ottenere buone prestazioni, grazie alla protezione dello strato coibente da parte del paramento esterno, e alla ventilazione in intercapedine per un isolamento privo di umidità. A tal proposito, si rende necessario, nelle diverse configurazioni di facciata, valutare attentamente la dispersione di calore causata dalla velocità dell’aria nell’intercapedine.

CONDOMINIO SC - 31

PRIMO PIANO EDILIZIA RESIDENZIALE

SE È DI LUSSO È MEGLIO Ecco le caratteristiche che rendono la vita di chi abita in condominio più semplice e, inoltre, moltiplicano il valore delll'immobile. Buoni servizi, ma anche sostenibilità e tanta tecnologia Mirella Stigliano

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E

poi ci sono loro: lussuosi, virtuosi, efficienti. Condomini differenti che fanno la differenza. Sembra un gioco di parole, ma non lo è. Studi immobiliari accreditati hanno dimostrato, numeri alla mano, che una casa bella e ristrutturata in un condominio fatiscente vale molto di meno che una casa fatiscente in un condominio curato ed efficiente. È dunque il tanto bistrattato condominio a fare la differenza e a determinare il valore aggiunto della casa. Non un orpello inutile, ma una leva per garan-

tire e accrescere l’investimento.

Il condominio è un moltiplicatore di valore. Questa consapevolezza spinge gli operatori immobiliari alla ricerca continua di beni e servizi innovativi capaci di calamitare l’attenzione di una clientela molto selezionata, che fa dell’abitare in condominio una scelta di vita. Una scelta, peraltro, condivisa da molte aziende che scelgono condomini prestigiosi come sedi di rappresentanza. Il condominio, dunque, come scelta di qualità, visibilità e rappresentanza. Attenzione però. La

qualità va progettata, pianificata e realizzata. Ecco, dunque, la progettazione architettonica dell’immobile, la selezione dei materiali di costruzione e le tecnologie avanzate ricoprire un ruolo strategico per garantire standard qualitativi di eccellenza. Un mix di creatività, professionalità e alta tecnologia.

Ma non basta. Ci sono dei must have che non possono proprio mancare.

Un condominio «in» è ecosostenibile.

Un edificio con particolare attenzione alla produzione di energia, allo smaltimento e al riciclo dei rifiuti e alla bioedilizia. L’obiettivo è progettare edifici a energia positiva in grado di produrne più di quanta ne consumino. Un condominio progettato in base ai principi dell’architettura verde, capace di influenzare le relazioni sociali di chi ci abita e di condivide lo stesso sistema di valori.

La domotica in condominio. È questa la nuova frontiera dei condomini «in» grazie alla quale è possibile migliorare all’interno dello stabile,

la flessibilità di gestione, la sicurezza, il benessere e il risparmio energetico. Con un impianto domotico tutti quelli presenti nel condominio interagiscono tra di loro svolgendo funzioni programmate dall’utente attraverso il pc o smartphone. Grazie alla domotica i livelli di sicurezza delle case sono sempre più alti, sia per quanto riguarda gli eventi pericolosi che per quanto riguarda le intrusioni. È possibile rilevare fughe di gas, allagamenti, principi di incendio, guasti elettrici e intervenire tempestivamente e automaticamente. Con la domotica è possibile gestire quei parametri come la qualità dell’aria, il clima, le luci che incidono sensibilmente sulla qualità della vita dell’uomo. Lo stesso impianto antifurto, vigilanza e videosorveglianza è ovviamente integrato al sistema domotico e permette di vigilare le parti private e le parti comuni attraverso lo smartphone.

Cura del verde. Nel condominio «in» la cura del verde è il biglietto da visita, un marchio di fabbrica che rende il condominio unico, riconoscibile e, soprattutto, accogliente. La progettazione è affidata ad architetti specializzati nel comfort ambientale che danno vita a giardini pensili, tetti-giardino e piccoli eden che aumentano enor-

memente il prestigio dell’immobile e garantiscono contemporaneamente l’isolamento termico acustico e favoriscono il risparmio energetico.

Servizio di portierato h 24. È l’immancabile must have. Il personale che svolge questo servizio ha sempre notevole esperienza, riservatezza e buona presenza, con scolarizzazione superiore, conoscenza dell’inglese e formazione specifica su primo soccorso, antincendio e gestione di front office.

Ma il futuro, neanche troppo lontano, dei condomini in è l’affermazione della logica degli hotel stellati con uno staff a disposizione dei residenti per gestire servizi personalizzati che vanno dal parrucchiere al meccanico, dal dog sitter al lavaggio dell’auto, dal car sharing alla tintoria. La sfida lanciata, e già raccolta da molti, è trasformare il condominio in un facilitatore di sevizi per migliorare la qualità della vita. Non un nemico da combattere, ma un alleato per vincere.

Mirella Stigliano Amministratrice e scrittrice di libri in materia di condominio.

Formatrice e docente in corsi base e aggiornamento periodico per amministratori

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PRIMO PIANO TECNOCONDOMINIO -1

ASSEMBLEE VIRTUALI? OK I dubbi sulla validità delle riunioni istituzionali di amministratore e condòmini attraverso un collegamento telematico sono fugate dalla giurisprudenza e dal governo. Ma anche dal buonsenso Rosario Dolce

L’

assemblea dei condòmini non potrebbe celebrarsi in sede telematica, siccome l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al Codice civile indica che nell’avviso di convocazione si deve specificare il luogo. Quindi, una ipotetica delibera adottata da un’assemblea condominiale «telematica» sarebbe invalida, specificatamente nulla: l’articolo 66 è norma inderogabile all’autonomia privata considerato il richiamo contenuto nell’articolo 72 delle disposi34 - CONDOMINIO SC

Non si vede bene che col cuore, l’essenziale è invisibile agli occhi (Antoine De Saint-Exupery)

zioni di attuazione al Codice civile.

Anzi, secondo altri autori, l’assemblea dovrebbe, invece, considerarsi affetta da un vizio «sanabile» di annullabilità, in quanto inciderebbe sul procedimento di costituzione dell’adunanza. A tal proposito è stato riferito che «una impugnazione della deliberazione condominiale che deduca vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, o alla adozione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale,

con riguardo all’intervento ed all’espressione del voto da parte di condòmini collegati con mezzi di telecomunicazione, o che lamenti irregolarità nel procedimento di convocazione, per aver consentito di partecipare alla riunione in videoconferenza, introduce comunque questioni non di nullità, ma di annullabilità, con conseguente soggezione al termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma secondo, Codice civile» (Scarpa, «Decreto Rilancio: è davvero invalida l’assemblea

virtuale di condominio?» Quotidiano giuridico, Ipsoa, 15 magio 2020).

Il quesito A tal punto, sorge spontaneo un quesito: si può sostenere, senza alcun imbarazzo giuridico di sorta, che le assemblee telematiche siano da ritenere invalide, pur senza dover scomodare il ricorso allo strumento dell’analogia legis per legittimarle? Una Faq pubblicata sul sito web del governo ha di recente ammesso la leicità delle assemblee telematiche, a patto che tutti i condòmini possano collegarsi virtualmente.

Il luogo nel condominio Il luogo della riunione assume nell’ambito condominiale, in ogni caso, ha una importanza del tutto peculiare, a sé specifica.

L’annotazione luogo in seno all’articolo 66 delle disposizioni attuazione del Codice civile è stata valorizzata nei termini dei requisiti contenutistici dell’avviso di convocazione. Quando il regolamento di condominio non stabilisce, infatti, la sede in cui debbono essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di sceglierlo («il luogo») in rapporto alle contingenti esigenze del momento.

Le caratteristiche del luogo La scelta del luogo, insito dunque nel potere di convocazione rimesso ex lege all’amministratore, incontra un duplice limite, secondo la giurisprudenza che ha affrontato l’argomento. Il primo ostacolo è specifico per le assemblee fisiche e si connota nell’elemento della territorialità. In questo ambito, risulta necessario scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio. Il secondo ostacolo, di più ampia portata, risponde all’astratta idoneità di essere luogo idoneo, per ragioni fisiche e morali, a consentire la presenza di tutti i condòmini e l’ordinato svolgimento delle discussioni.

La giurisprudenza Il fatto che la legge non regoli esplicitamente il luogo dell’assemblea non può significare che la scelta di esso sia insin-

dacabilmente rimessa a chi ha il potere di convocarla, dovendosi rinvenire nell’ordinamento e nel principio di ragionevolezza un criterio, obiettivo e, per quanto possibile, sicuro, che (in assenza di una apposita norma regolamentare o di uno specifico accordo tra tutti gli interessati) debba, comunque, presiedere alla scelta stessa (Corte di appello di Firenze, sentenza 1249 del 6 settembre 2005).

Il luogo prescelto dall’amministratore, in buona sostanza, deve essere in grado di assicurare la partecipazione agli aventi diritto, secondo il principio della parità di trattamento, assicurando identiche facoltà di intervento e votazione.

La dottrina In sostanza, il minimum imperativo che governa l’assemblea dei partecipanti alle comunioni di godimento è dato soltanto dall’osservanza del metodo collegiale (la cui funzione consiste nel rendere possibile un’assunzione ponderata delle deliberazioni, soddisfacendo l’esigenza che dal confronto dialettico del dibattito assembleare tra i condòmini discendano decisioni meditate) e delle regole che presidiano le procedure assembleari, previste nell’esclusivo interesse della minoranza (M. Fragali, «La comunione», in Tratt. di dir. civ. e comm., diretto da Cicu e Messineo, 1, Milano, 1973, 22 e ss.).

L’assemblea a distanza Ora, gli attuali sistemi informatici, implementati anche alla luce del ricorso alle teleassemblee sia nel campo associativo che societario, sono in grado di ben soddisfare tutte le esigenze sopra prospettate.

Non solo, il condominio, quale forma di comunione in proprietà forzosa di parti comuni di un edificio esprime una organizzazione sociale posta a tutela della “proprietà” (articolo 42 Costituzione), che, in quanto tale, si ritiene, non possa essere compromessa da qualsivoglia problematica di sorta, seppure legata ad esigenze contingenti (come quella in essere).

Gli studiosi La stessa dottrina (Scarpa-Chiesi), in-

fatti, ritiene che il luogo fisico non sia ostativo alla celebrazione dell’assemblea telematica, in quanto i sistemi di videoconferenza o audiovisivi in essere consentono comunque ai condòmini di comunicare contestualmente in tempo reale tra di loro, di scambiarsi opinioni e, dunque di intervenire personalmente alle riunioni e di manifestare il voto seppure a distanza. Ergo, lo svolgimento di una assemblea a distanza non sembra porsi in contrasto con il metodo collegiale, «se consente al presidente di verificare la legittimità a partecipare degli intervenuti, il contestuale dibattito tra i condòmini e la possibilità di votare contestualmente per gli stessi. Sicché, nell’ottica di sopperire alle impellenti esigenze di contenimento e gestione dell’emergenza epidemiologica, allora, potrebbe validamente soprassedersi all’indefettibilità dell’unitarietà spazio temporale della formazione della volontà assembleare». (A.Scarpa e G.A. Chiesi, «Riunione, Condominio e covid-19», Il Sole 24Ore, marzo 2020).

Conlusione La stessa dottrina, a cui chi scrive aderisce appieno, propende, quindi, per ritenere valido lo svolgimento del procedimento assembleare di condominio mediante sistemi di video comunicazione bidirezionali, laddove consentano ai condòmini di poter prendere parte, seppure non fisicamente, virtualmente, e di poter, nel corso dell’assemblea, secondo le medesime forme organizzative, contribuire alla cosiddetta collegialità virtuale e concorrere alla adozione della decisione assembleare di cui all’articolo 1136 Codice civile.

Rosario Dolce Avvocato e autore di diversi articoli e monografie in tema di diritto condominiale. Cura per conto delle principali associazioni e società corsi per la formazione e l’aggiornamento professionale degli amministratori.

CONDOMINIO SC - 35

PRIMO PIANO TECNOCONDOMINIO - 2

COME SI FA LA TELEMATICA Guida pratica all’assemblea virtuale in condominio. È più facile di quello che dicono, basta avere un pc o uno smartphone. E i più entusiasti sono gli anziani. Il segreto? Prepararla per tempo e seguire le regole giuste Daniela Zeba

I

n questi mesi assistiamo a un dibattito acceso sull’opportunità di utilizzare la tele assemblea come strumento alternativo per fare deliberare i condòmini (vedi articolo a pagina 34). I detrattori e i tradizionalisti, sostengono principalmente che l’italiano medio, specie se di età avanzata, è un analfabeta digitale, che la questione andrebbe normata, prestandosi ad un rischio troppo alto di impugnazione. Nel frattempo, attendono che il legislatore, che non si è mai dimostrato all’avanguardia in materia, si appresti a regolamentare la questione con una norma ad hoc, con il conseguente congelamento del problema.

Tuttavia, vi sono più che autorevoli giuristi, come l’avvocato Rosario Dolce e il consigliere di Corte di Cassazione Antonio Scarpa, che sostengono che è proprio per la realtà che stiamo vivendo da tre mesi, che la tele assemblea non solo deve essere considerata utile, ma anche l’unico strumento veramente sicuro a tutela della salute pubblica. Dolce ha addirittura pubblicato un e-book gratuito per diffondere le basi giuridiche della sua tesi, a supporto dell’amministratore che vuole poter lavorare con strumenti adeguati e al passo con i tempi (strumenti peraltro già utilizzati in ogni ambito che non sia il condominio). Si trova sul web: a questo link https://bit.ly/3efuAA2.

36 - CONDOMINIO SC

In onda In ossequio alla salute pubblica e all’esigenza di indire assemblee anche nell’attuale stato di emergenza, con la consapevolezza che il progresso non si può arrestare, molti amministratori hanno iniziato tuttavia a sperimentare, con successo, nei condomini più tecnologicamente pronti, la tele assemblea, individuandola come strumento di lavoro indispensabile per il futuro, nella convinzione che se non sostituirà completamente quella tradizionale in presenza, andrà sicuramente a integrarla, favorendo la massima partecipazione dei condòmini, e quindi la massima democrazia in condominio, con soddisfazione da parte di tutti: dei fuori sede per lavoro o altro, dei proprietari di seconde case, dei portatori di handicap o di malati, impossibilitati altrimenti a presenziare.

Premesso questo, convinciamoci che se non oggi, la tele assemblea sarà inevitabilmente lo strumento di domani, quindi tanto vale imparare a conoscerlo e a diffonderne la cultura tra gli amministratori che si considerano evoluti e anche fra i condòmini, che più spesso di quanto crediamo, sono disposti a sperimentare le innovazioni, purchè adeguatamente preparati.

Sperimentare Partiamo col dire che sul mercato vi sono piattaforme di ogni tipo: gratuite e a pagamento. Ovviamente queste ultime sono quelle più performanti e che danno maggiori garanzie in termini di connessione e accorgimenti quali la videoregistrazione.

Tutte hanno dei pro e dei contro e quindi la cosa migliore per capire quali sono le più appropriate alle proprie esigenze è la sperimentazione.

Sono nati gruppi Facebook e chat Telegram e Whatsapp, addirittura openlab promossi dal Sole 24 Ore per aiutare gli amministratori a trovare le giuste soluzioni. Dobbiamo essere curiosi e avere il coraggio di provare, magari partendo da riunioni di consigli di condominio, o da riunioni assemble-

ari anche solo informative per vedere come rispondono gli interessati.

Piattaforme Ecco le più utilizzate e sperimentate dagli amministratori.

Google Meet. Fornisce gratuitamente il servizio fino a settembre 2020, poi pagamento da 25 euro mensili.

Zoom. La versione free gestisce fino a cento partecipanti con il limite di 40 minuti a sessione. La versione a pagamento, con maggior prestazioni, parte da 19 euro mensili.

Gotomeeting. Canone da 11 euro circa mensili: professionale, permette, come gli altri, registrazione delle riunioni.

My Governance. Permette di digitalizzare completamente la gestione delle riunioni dalla convocazione alla creazione dell’ordine del giorno, dal foglio presenze alle votazioni e prevede diversi piani di pagamento.

Assemblea Online.it. L’aspetto singolare del sistema è che l’assemblea non si svolge in video-conferenza: non è necessaria una connessione internet a banda larga a disposizione di tutti i partecipanti e non è richiesto l’ausilio di microfoni e telecamere. Per partecipare basta avere accesso a internet (anche solo da smartphone). Questa è una caratteristica essenziale, perché evita il rischio enorme CONDOMINIO SC - 37

PRIMO PIANO

che problemi tecnici (bassa qualità audio, rumori di sottofondo, blocco audio/ video, perdita della connessione, ecc.) impongano la sospensione dell’assemblea fino a quando tutti gli aventi diritto non siano nuovamente nelle condizioni di poter partecipare.

Vi sono poi associazioni di amministratori come Apaci e Apice che hanno messo a disposizione dei loro associati (per assemblee di prova o magari urgenti ed indifferibili) piattaforme personalizzate e consulenza per gestire le assemblee online.

Offerte commerciali Il marketing piuttosto aggressivo di alcuni fornitori, che stanno proponendo app al riguardo rivolgendosi direttamente ai condòmini, bypassando a piè pari gli amministratori, se da un lato lo ritengo personalmente non proprio corretto, sta tuttavia aiutando gli amministratori nel rendere più consapevoli i condòmini dei vantaggi delle assemblee online a cui, ricordiamolo, si può, in determinati casi, presenziare anche via smartphone, o anche solo via telefono, senza bisogno di connessione internet.

Comunicare con i condomini Il segreto è comunque la buona e corretta comunicazione. Tutto sta nel gestire bene le informazioni da dare ai condòmini e 38 - CONDOMINIO SC

formarli. Se un amministratore ha la fiducia dei propri condòmini, ha a cuore l’evoluzione della professione e si adopera proattivamente per avere la loro collaborazione, in questo momento più che mai a tutela della loro salute, non faticherà ad avere il loro appoggio, tenendo conto che sarà ringraziato da coloro che magari sono in quarantena, avrà il favore di chi

Tutto sta nel gestire bene le informazioni da dare ai condòmini e formarli.

Se un amministratore ha la fiducia dei propri condòmini, ha a cuore l’evoluzione della professione e si adopera proattivamente per avere la loro collaborazione risiede lontano dal condominio (magari fuori regione fino a che non sarà riattivata la libera circolazione fra regioni), favorirà la presenza di chi per altre ragioni non può spostarsi da casa. Esiste comunque lo strumento della delega e teniamo in conto che molti anziani vengono aiutati anche da figli e nipoti per il collegamento.

Preparazione Una volta scelta la piattaforma è necessa-

rio, prima di dare luogo alla convocazione e costituzione di un’assemblea telematica, sottoporre a ciascun avente diritto una sorta di linee guida con le quali illustrare le modalità e gli strumenti tecnologici occorrenti per il collegamento, per acquisirne non solo il consenso all’utilizzo, ma anche alla registrazione e verificarne, di volta in volta, l’effettiva fattibilità. Nei protocolli informativi potrebbero essere precisate le seguenti informazioni: A) La condizione essenziale per la validità dell’assemblea in video conferenza tra la sede e le unità collegate è che tutti i partecipanti possano essere identificati e sia loro consentito di seguire la discussione, di intervenire in tempo reale alla trattazione degli argomenti affrontati e di partecipare alla votazione; verificandosi tali presupposti, l’assemblea si considera tenuta nel luogo in cui si trova il presidente e dove dovrebbe pure trovarsi il segretario della riunione, onde consentire la stesura e la sottoscrizione del processo verbale; in mancanza di condizioni che impediscano al segretario e al presidente di trovarsi nella stessa sede, importante è venga data lettura del verbale, registrata la sessione, onde avere prova certa della volontà assembleare e del deliberato.

B) Se nel corso dell’assemblea venisse sospeso il collegamento, la riunione verrà dichiarata sospesa dal presidente dell’assemblea e le decisioni prese fino alla sospensione saranno valide, ove regolarmente adottate.

A fronte del pieno rispetto delle condizioni poste sopra e di quelle previste dalla legge in ordine all’accertamento dell’identità degli intervenuti, alla verbalizzazione, al diritto di conoscere i punti all’ordine del giorno, al diritto di intervento e di prendere visione dei documenti ed alla validità delle votazioni, così come ampiamente supportato dalla giurisprudenza, convinciamoci che nulla osta a che anche le assemblee condominiali possano essere svolte per videoconferenza.

Lo svolgimento dell’assemblea Innanzitutto occorre avere una buona connessione.

Accesso in video: da pc, notebook, tablet, smartphone: basta fare click su un link ricevuto via e-mail e su smartphone dovrà essere installata apposita applicazione.

Accesso in audio: da telefono normale, ricevuto via email il numero da comporre.

Per l’accesso degli aventi diritto: almeno per la prima volta occorre convenire le modalità di accesso in modo da permettere a tutti di partecipare.

presidente direttamente se è presente sul luogo dell’assemblea o in video.

Ordine del giorno Per l’ordine del giorno si procede in modo tradizionale, punto per punto.

Eventuali documenti, foto o video di supporto alle decisioni possono essere

Fasi preliminari All’inizio occorre un poco di aiuto per le istruzioni d’uso e attenzione verso chi è meno esperto. Le regole di intervento: chi vuole intervenire chiede la parola via audio o con la chat collegata. Chi accede fa la stessa cosa solo via audio.

La compilazione del verbale avviene con la possibilità di ciascun partecipante di constatare che la sintesi scritta corrisponda alle decisioni prese e permette l’integrazione immediata di aggiunte o correzioni

Verifica di presenze e deleghe Le deleghe devono pervenire in forma scritta via pec o fax o su carta, consegnate da parte di chi partecipa di persona all’assemblea. Sono verificate dal

mostrati in video se scansionati, condividendo il desktop con singole finestre del browser che possono essere mostrate a tutti i partecipanti.

Verbale Allo stesso modo la compilazione del verbale avviene con la possibilità di ciascun partecipante di constatare che la sintesi scritta corrisponda alle decisioni prese e permette l’integrazione immediata di aggiunte o correzioni. Per ciascun ordine del giorno le soluzioni proposte vengono poste ai voti, sempre con la verbalizzazione progressiva e in diretta. La votazione avviene per appello nominale dei presenti. I software di gestione evoluti permettono di calcolare immediatamente i quorum raggiunti.

Il verbale è sottoscritto o direttamente dal presidente o con la firma digitale oppure viene firmato e scansionato ed è inviato, subito dopo la conclusione dell’assemblea, via e-mail o pec a tutti i condòmini presenti. Per gli assenti, non dotati di pec, si inoltra per raccomandata postale con avviso di ricevimento.

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CONDOMINIO SC - 39

PRIMO PIANO

unione, è disponibile la registrazione della riunione su link riservato.

Pro e contro Tutti possono partecipare se l’amministratore dedica a ciascuno le attenzioni opportune. L’interazione tra gli aventi diritto alla partecipazione è individuale e quindi meditata. La comunicazione avviene in modo indiretto e quindi è meno empatica, ma più ordinata. Certamente si evita lo spiacevole effetto branco o la sovrapposizione degli interventi, la cui regia è affidata all’amministratore che può dare e togliere la parola.

Chi vi partecipa non può che essere soddisfatto di un processo che è più chiaro, trasparente e immediato di quello tradizionale. L’assente potrà annoverare tra i motivi la modalità di svolgimento e l’espressione delle votazioni. È opportuno che le decisioni di ciascuno siano adeguatamente espresse e riportate nel file audio e video. Se è così, difficilmente il 40 - CONDOMINIO SC

giudice potrà rilevarne l’illegittimità.

In ogni caso, qualora l’assemblea fosse impugnata ex 1137 del Codice civile, se si ritiene non opportuno resistere a una causa, se ne potrà sempre convocare un’altra per confermarne le decisioni con il solo rischio delle spese per la soccombenza virtuale. Per evitare anch’esse, nella bozza di verbale inviato è inserita clausola disclaimer, con la quale tutti i partecipanti dichiarano priva di effetto ogni decisione qualora sia impugnata entro e non oltre i termini di legge.

La testimonianza Personalmente ho avuto un’esperienza più che positiva con un gruppo di persone tra i 65 e 75 anni che avevo sottovalutato e a cui ho fatto i complimenti e chiesto sinceramente scusa. Non avrei mai pensato che si collegassero tutte e invece ho avuto una piacevole smentita: quelle «meno tecnologiche» sono state le prime ad avviare il collegamento, aiutate dai nipoti che stavano facendo

lezione online. La tecnologia ha anche il potere di ridurre la distanza fra le generazioni e questo è avvenuto in un clima sereno e festoso, dove tutti erano rilassati e sorridenti, sciolto il ghiaccio iniziale della situazione nuova.

Significativa è la testimonianza di Fabrizio Luchetti, amministratore di Roma: «La mia assemblea online ha visto la partecipazione di 30 condòmini su 31, di cui la maggioranza con oltre i 65 anni di età. Prima di svolgere l’assemblea vera e propria, con alcuni condòmini, tra cui una persona di 96 anni, portatore di questa possibile novità all’interno del condominio, abbiamo effettuato delle simulazioni e abbiamo testato in diretta ciò che poi effettivamente sarebbe accaduto, compresa la condivisione e la formazione del verbale in tempo reale», racconta l'amministratore. «Devo dire che sin dalle prime prove, i condòmini che hanno fatto da cavia si sono subito dimostrati entusiasti della possibilità offerta e giunto il giorno fatidico dell’assemblea vera e propria mi sono trovato, con sommo stupore, davanti a una platea che mi ha ringraziato per aver dato al loro condominio la possibilità di riunirsi e deliberare in questo particolare momento, riuscendo ad approvare sia il consuntivo dello scorso anno, sia la riconferma della mia nomina, sia l’approvazione del preventivo di questo anno».

Luchetti aggiunge che i condòmini hanno partecipato all’assemblea sia tramite smartphone che tramite pc.

Durante lo svolgimento dell’assemblea non ci sono stati problemi di connessione, tutti hanno potuto partecipare e l’assemblea si è svolta in modo lineare ed in modo ordinato, rispettando quanto previsto dalla normativa vigente in materia di convocazione e di delibere. Un caso fortunato? Forse, ma il progresso va agevolato e incoraggiato senza avere paure e pregiudizi. E credo di non sbagliare se dico che le vere resistenze derivano dalla pigrizia degli amministratori più che dalla impreparazione dei condòmini.

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W E N S Se c’è un orso in condominio Non è vietato portare gli animali in condominio, ma un orso è decisamente eccessivo. È successo, però, a un condominio nel centro di Calliano, un paese fra Trento e Rovereto.

Ai primi di maggio un orso si è arrampicato su una scala esterna fino a salire al secondo piano. Poi, dopo essersi dondolato per un po’, con agilità è balzato a terra e si è allontanato. L’acrobazia del plantigrado è stata documentata con il telefonino da un abitante del paese.

to regionale multidisciplinare del Veneto. Ecco la storia: la vecchia quercia pluricentenaria si schianta al suolo per la vecchiaia. Dopo un momento di tristezza,gli animali del bosco decidono di trasformarla in un condominio.

Chiamano i picchi a fare i buchi e ne ricavano cinque appartamenti (non si conoscono, però, i millesimi) e anche il topo nero e la vecchia talpa avranno finalmente una casa nel bosco. La storia è poi diventata una videonarrazione per bambini. Alla storia mancano, per fortuna, le liti delle assemblee condominiali.

A Firenze l’arte è sulle scale A Firenze, in un vecchio condominio dell’Oltrarno, tre famiglie condividono la passione per l’arte e la socialità.

Per questo hanno inventato #arteperlescale, una galleria organizzata nelle scale comuni, che sono diventate uno spazio espositivo, dove ogni inquilino può esporre la propria opera creativa.

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Una fiaba per i bambini Come raccontare il condominio ai bambini? Con una fiaba: ci ha pensato Pierluca Donin, attore e regista, nonché direttore di Arteven, il circui42 - CONDOMINIO SC

alle pagine dei giornali. Comprendono acquerelli legati a un filo sospeso, quadri intarsiati di cocci rotti, piccole mongolfiere cariche di ninnoli che planano sulla tromba delle scale, fino a un albero fiorito ricavato dall’intreccio di bottiglie di plastica e lo «spaventavirus»: uno spaventapasseri urbano, avvolto da vecchi abiti che giacevano in fondo all’armadio, per scacciare la paura del contagio.

Enea a Milano per la riqualificazione Enea e Milano hanno sottoscritto un accordo per la realizzazione di un servizio di One Stop Shop. Si tratta di uno sportello unico locale per supportare i proprietari di immobili pubblici e privati nel processo di riqualificazione energetica degli edifici. One stop shop è uno strumento di cui gli Stati che fanno parte della Ue si possono dotare per promuovere il rinnovo del parco immobiliare, ormai vetusto in tutta Europa. Lo sportello unico può contribuire ad abbattere barriere alla riqualificazione energetica come la mancanza di conoscenza e di fiducia da parte degli utenti e al contempo potrebbe favorire l’aggregazione di diversi progetti per trovare con maggior facilità un unico finanziatore. Lo strumento è stato introdotto anche dal Governo italiano nel decreto di recepimento della direttiva, approvato in via preliminare dal Consiglio dei ministri il 29 gennaio scorso.

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PROFESSIONE RESPONSABILITÀ

CHI FORNISCE LA LISTA DEI MOROSI Gli eventuali creditori dello stabile possono chiedere i nomi dei condòmini che non hanno versato gli oneri di loro competenza. Ok. Ma chi li deve disporre? L’amministratore o il condominio? La risposta appropriata è...

Fabrizio Plagenza

S

i parla spesso delle problematiche relative al recupero del credito in condominio, avendo riguardo agli oneri condominiali che i condomini devono versare all’amministratore, senza dimenticare che, parallelamente, diverse problematiche insorgono anche nel caso in cui sia il condominio debitore nei confronti dei terzi.

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La norma in esame non può che essere l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, comma 1, a mente della quale l’amministratore «è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi». La norma richiamata pone in capo all’amministratore un obbligo di collaborazione e cooperazione con il

terzo creditore del condominio, secondo i principi basilari di buona fede e correttezza. L’amministratore che riceve la richiesta della lista dei condòmini morosi da parte del terzo creditore è, dunque, obbligato alla consegna. Ma che cosa succede se l’amministratore non ottempera alla richiesta? Il creditore, in difetto di consegna da parte dell’amministratore, dovrà agire

giudizialmente per ottenere un provvedimento dal Tribunale, con cui il Giudice ordini all’amministratore la consegna della lista completa con i nominativi dei condòmini morosi. In caso, dunque, di inadempimento dell’amministratore, ne risponderà lui personalmente o il condominio? La questione è controversa.

Il dibattito Parte della dottrina e alcune pronunce di alcuni tribunali di merito hanno interpretato la norma nel senso che, essendo l’amministratore il soggetto obbligato alla consegna della lista dei condòmini morosi al creditore che ne abbia fatto richiesta, allora sarà l’amministratore in persona e non il condominio, nella persona dell’amministratore, a essere legittimato passivo in un eventuale giudizio: quindi, seguendo questa tesi, il creditore converrà in giudizio la persona dell’amministratore chiedendo che venga obbligato giudizialmente a comunicare la lista predetta.

Povero amministratore. Responsabile personalmente nei confronti dei terzi anche per quanto riguarda le sue funzioni di amministratore. I sostenitori di questa tesi fanno leva su un’ordinanza del 16 gennaio 2018 del Tribunale di Catania (che indicherebbe un difetto di legittimazione passiva del condominio in favore della persona dell’amministratore). Tuttavia, mi sento di dover criticare questa interpretazione, che fa ricadere in capo alla persona dell’amministratore la legittimazione passiva in giudizio. La pronuncia del Tribunale di Catania richiamata dai fautori della suddetta tesi, aveva a oggetto il pagamento parziale effettuato dal condominio in persona dell’amministratore e non certo dall’amministratore personalmente. Si aggiunga che l’addebito di responsabilità (poi esclusa) in capo alla persona dell’amministratore, induce, contrariamente a quanto sostenuto, che legittimato passivo sia sempre il condominio e per esso il professionista.

Il mandato Ragionando, inoltre, non può che evidenziarsi che l’amministratore è in possesso

dei dati dei condòmini morosi non a titolo personale ma proprio. Egli, infatti, agisce sulla base di un contratto di mandato.

Ma v’è di più a consentire una fondata critica alla tesi della legittimazione passiva della persona dell’amministratore. Se legittimato passivo è la persona dell’amministratore, come intervenire nel caso in cui il rapporto di mandato, per qualsiasi causa, venga meno oppure nei casi in cui,

Che cosa succede se l’amministratore non ottempera alla richiesta?

Il creditore, dovrà agire giudizialmente nelle more di un giudizio, si verificasse la morte dell’amministratore? Il giudizio andrebbe interrotto e poi riassunto? Nei confronti del nuovo amministratore a cui sicuramente non sarà imputabile «personalmente» l’inottemperanza del predecessore. Ritengo, quindi, che la giurisprudenza debba uniformarsi riconoscendo la legittimazione passiva del condominio in persona del’amministratore e non della persona dell’amministratore. Ciò in quanto vi è differenza tra le obbligazioni che nascono dal contratto di mandato tra amministratore e condòmini e quelle che nascono e producono effetti nei confronti dei terzi. Per esempio, la Suprema Corte di Cassazione (pronuncia n. 12715/2019) chiaramente ha scisso i rapporti interni da quelli esterni al punto da aver qualificato i condòmini, quali terzi nei confronti del credito vantato dal creditore nei confronti del condominio.

Corretta interpretazione Sulla base di queste personali motivazioni, ritengo che una corretta interpretazione dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile debba convergere con chiarezza nell’indicare che sia il condominio e per esso il suo amministratore ad avere l’obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi. Un’interpretazione, questa, che del resto trova conferma, per esempio, nell’ordinanza resa in data

1 febbraio 2017 dal Tribunale di Roma, Sezione Quinta Civile, Giudice Mario Bertuzzi, secondo cui «ritenuto che il ricorso appare fondato, atteso che, ai sensi dell'art. 63 disp. att., cod., civ., il condominio e per esso il suo amministratore ha l'obbligo di comunicare al proprio creditore insoddisfatto i dati dei condòmini morosi nel pagamento dei contributi condominiali relativi al credito stesso», così da aver condannato il condominio e non l’amministratore alla consegna della lista dei condòmini morosi. Confermativa anche la sentenza del Tribunale di Roma, n. 10424/2018 pubblicata il 22 maggio 2018 che ha condannato il condominio (e non l’amministratore) alla consegna dei dati richiesti, sulla base che «le relazioni interne al condominio ed i rapporti intercorsi tra i condòmini ed i vari amministratori non interessano e non possono avere rilevanza sulla società creditrice che da anni non vede soddisfatto il proprio credito per lavori effettuati in favore del condomino. Deve pertanto ritenersi la carenza di legittimazione passiva, nel presente procedimento, del precedente amministratore».

Anche recentemente, il Tribunale di Roma si è pronunciato in tal senso, con l’ordinanza pubblicata in data 17 febbraio 2020 dal Tribunale di Roma, Sez. Quinta, Giudice Miccio. Resta inteso che, laddove i condòmini riscontrassero che l’amministratore abbia tenuto una condotta contraria ai principi di buona fede e correttezza nel suo operato, e a causa di ciò il condominio subisca un pregiudizio, i condòmini avranno diritto a rivendicare nei confronti dello stesso un danno derivante da inadempimento contrattuale.

Fabrizio Plagenza Avvocato del Foro di Roma e Mediatore.

Autore di articoli in materia condominiale e locatizia. Cura la formazione e l'aggiornamento degli amministratori di condominio con particolare riferimento agli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie.

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PROFESSIONE AMMINISTRAZIONE

GUIDA PRATICA AL CONSIGLIO

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La figura del consigliere di condominio ha una lunga storia, ma registra anche alcune scivolose interpretazioni. Eppure nei grandi complessi può essere utile, se non pretende di sostituire chi partecipa all’assemblea Daniela Zeba

I

l consiglio di condominio ha una storia lunga: si tratta di un istituto previsto per la prima volta nel Regio DL 56 del 15.01.1934, poi convertito nella legge 10/1935, che rappresenta la prima organica e articolata regolamentazione del fenomeno condominiale in Italia. In tale norma, ovviamente non più in vigore, l’articolo 16 prevedeva che, nei condomini numerosi, l’amministratore fosse coadiuvato da un consiglio composto da almeno due membri, scelti tra i partecipanti al condominio. Tale consiglio aveva poteri consultivi, di controllo e di conciliazione delle vertenze tra condòmini. Lo stesso articolo 16 prevedeva che i regolamenti di condominio potessero affidare al consiglio di condominio altre attribuzioni tra quelle riservate all’amministratore, anche se al medesimo consiglio non potevano essere attribuite funzioni di amministrazione attiva.

Sopravvissuta Il Codice civile del 1942 non ha più riportato la figura del consigliere di condominio, ma tale figura è sopravvissuta e la si trova spesso prevista nei regolamenti di condominio. La nomina di uno o più consiglieri è sempre stata considerata prassi abituale, anche nei casi in cui non vi è un regolamento di condominio che preveda tale organismo. Il consigliere, spesso più di uno, assume i compiti che gli vengono attribuiti dal regolamento di condominio o dall’assemblea. La riforma del condominio ha introdotto nel Codice civile (e quindi reintroduce nel nostro ordinamento) la figura del consigliere. L’articolo 1130 bis del Codice civile dispone che «l’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno 12 unità immobiliari». La norma chiarisce che il consiglio di condominio ha «funzioni consultive e di controllo». Il riferimento alle unità immobiliari, nella laconicità della norma, sembra slegare l’esistenza del consiglio dal numero dei condòmini, tuttavia, a parere di chi scrive, si intende che la reale intenzione del legislatore, inquadrata nel contesto normativo complessivo, sia quella di consentire l’istituzione del consiglio solamente nei condomini con almeno dodici partecipanti.

I controllori In merito alle funzioni del consiglio, la norma prevede che abbia funzioni consultive e di controllo. La figura del consigliere è contenuta in un articolo che tratta più ampiamente il rendiconto e la sua composizione: l’articolo

1130 bis dettaglia le caratteristiche del rendiconto, introduce la nota sintetica esplicativa della gestione e la figura del revisore dei conti condominiale. Completa il quadro l’affermazione esplicita del diritto dei condòmini (e anche degli inquilini) all’accesso ai documenti giustificativi di spesa, in ogni tempo, quindi anche al di là del contesto assembleare.

La riforma del condominio non conferisce poteri particolari ai consiglieri, lasciando la loro area di competenza abbastanza indefinita, ma il fatto che tale istituto sia inserito in un articolo che disciplina in modo dettagliato e puntuale il rendiconto, fa presupporre che, principalmente, le funzioni consultive e di controllo debbano riguardare l’aspetto contabile dell’amministrazione.

Funzione di supporto In realtà, molto spesso l’istituzione di tale organo collegiale risponde anche alla necessità di dare un supporto all’amministratore nello svolgimento del proprio mandato, coadiuvandolo e svolgendo un importante raccordo tra lo stesso e i singoli condòmini, talvolta facendo da filtro alle singole proposte o lamentele. D’altra parte, il consiglio di condominio può svolgere una funzione consultiva e di stimolo anche in favore dell’assemblea, manifestando pareri sui vari aspetti della vita condominiale ovvero controllando che la gestione condominiale e il relativo operato dell’amministratore vengano effettuati nel pieno ed esclusivo interesse della comunità dei condòmini. Il compito principale che il consiglio di condominio assume, abbiamo detto che riguarda la verifica delle voci di spesa CONDOMINIO SC - 47

PROFESSIONE

che compongono il rendiconto condominiale: tutti i condòmini, peraltro, possono svolgere questa attività di controllo contabile ma, in pratica, per una serie di motivi, sono i consiglieri che si incaricano dell’esercizio di questo diritto di controllo dell’operato dell’amministratore. I consiglieri, inoltre, possono concordare con l’amministratore l’ordine del giorno delle assemblee, seguire i lavori in corso e segnalare immediatamente eventuali ritardi o omissioni.

Confronto In caso di lavori urgenti, inoltre, l’amministratore può confrontarsi con i consiglieri prima di dare corso ai lavori: quando l’intervento sarà riferito in assemblea, come prevede la legge, l’amministratore si presenterà in quel contesto forte del consenso del consiglio.

Può accadere che l’assemblea decida di effettuare dei lavori di manutenzione, votando l’impegno di spesa, ma demandando all’amministratore la scelta della società appaltatrice. Al fine di aiutare il professionista nella scelta della stessa è possibile che tale attività sia demandata ai consiglieri. In questo caso, la firma del contratto di appalto spetta sempre all’amministratore come 48 - CONDOMINIO SC

previsto dall’art 1130 del Codice civile, ma il supporto del consiglio sarà stato utile nel dare all’assemblea garanzie di una scelta corretta e trasparente. Occorre considerare con grande cautela questa possibilità, perché la magistratura non si è espressa in maniera univoca.

La sentenza della Corte di Cassazione numero 10937 dell’11 luglio 2003 ha ammesso che non deve essere presa all’unanimità dei condòmini la delibera che deleghi all’amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali. Questa previsione sarebbe applicabile anche ai casi, più frequenti, in cui la delega sia conferita a una commissione, normalmente proprio il consiglio di condominio, che valutati diversi preventivi e scelga quello ritenuto migliore. Il problema è che, essendo l’approvazione delle spese una competenza esclusiva dell’assemblea, è ipotizzabile una carenza di potere di quest’ultima a delegare detta funzione a organi diversi, con la conseguente radicale nullità della delibera.

L’alt della Cassazione In effetti, la più recente sentenza della Corte di Cassazione numero 5130 del 06 marzo 2007 esprime un diverso

orientamento: il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all’assemblea. Pur ammettendo la nomina della commissione, la Cassazione in questa decisione esclude in modo categorico la possibilità di «delegare ai singoli condòmini anche riuniti in gruppo, le funzioni dell’assemblea». Sarà quindi opportuno che l’amministratore anticipi il momento del confronto con i consiglieri in relazione ai preventivi da sottoporre all’esame dell’assemblea, facendo in modo che l’assemblea si pronunci espressamente sul conferimento dell’appalto, come pure su altri aspetti rilevanti, come il cadenzamento dei pagamenti all’impresa, il cadenzamento delle rate condominiali a copertura delle spese (in ossequio ora al nuovo articolo 1135 comma 1 n 4 che prevede il fondo speciale per i lavori di manutenzione straordinaria e per le innovazioni), il conferimento dell’incarico di direttore dei lavori ed altri.

Il caso lavori Un esempio chiarirà la portata di questi concetti. Si pensi, all’ipotesi in cui l’assemblea decida di effettuare dei lavori di manutenzione di rilevante entità, demandando, con deliberazione, all’amministratore i criteri di scelta della società appaltatrice. Al fine di aiutare il professionista nella scelta della stessa, nonché di controllarne l’operato e la piena trasparenza dei criteri di selezione, è possibile che tale attività venga demandata al Consiglio, il quale, seppur la scelta finale e la firma del contratto spettano sempre ai poteri di esecuzione dell’amministratore fissati dall’articolo 1130 del Codice civile, potrà servire a coadiuvare e agevolare le operazioni, appianare eventuali divergenze e, soprattutto, esercitare un controllo, sia nelle fasi delle trattative che in quelle esecutive. I compiti del Consiglio, inoltre, nell’attività di collaborazione della gestione condominiale potranno spingersi anche nella richiesta di convocazione dell’assemblea per approfondire eventuali questioni non esaminate o emerse successivamente, il tutto nell’esclusivo interesse

dell’intero condominio. Trattasi di carica non remunerata, anche se non sarebbe illegittima una clausola di regolamento che prevedesse un compenso o un gettone di presenza per i consiglieri.

Il quorum Relativamente al quorum richiesto per l’istituzione del Consiglio e dei singoli consiglieri, nulla dice in merito la norma, ma a parere di chi scrive, la deliberazione deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. A supporto di tale tesi il fatto che molto spesso la figura del consigliere di condominio sia presente nei regolamenti di condomino, la cui maggioranza (per l’approvazione e la modifica) è proprio quella dell’articolo 1136 cel Codice civile II comma: maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Vi sono però pareri discordanti in merito, che limitano alla minima maggioranza

deliberativa, ovvero la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio, la nomina dei consiglieri. Il numero dei componenti del consiglio è stabilito dall’assemblea, ma in caso di condomini con almeno 12 unità immobi-

La deliberazione per l'istituzione dei consiglieri di condominio deve essere adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. Ma c'è qualche parere discorde liari, secondo l’espresso dettato legislativo, non può essere inferiore a 3. Il testo del Codice civile è, in verità piuttosto ambiguo: «L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio

di condominio composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo». Tale norma è stata letta da alcuni nel senso che non vi possa essere un consiglio di condominio ove le unità immobiliari siano meno di 12. Si tratta, però, di un’interpretazione discutibile. L’assemblea ben potrà disporre la nomina di consiglieri, avendo cura di nominarne almeno tre se il numero delle unità immobiliari è superiore a undici.

Il supercondominio Discorso a parte va fatto per i supercondomini, ovvero quando una pluralità di edifici formano una «fattispecie legale», ovvero un ente distinto e autonomo che rappresenta palazzi che hanno in comune alcune parti come le zone verdi, l’illuminazione o la guardiola del portiere. A maggior ragione, in questi casi, il consiglio di supercondominio può essere utile.

Ciascun edificio nominerà il proprio

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PROFESSIONE rappresentante quando i partecipanti al supercondominio sono più di 60. Su un punto, invece, la norma si esprime chiaramente: considera, infatti, che il consiglio di condominio debba essere composto da condòmini e quindi proprietari di unità immobiliari nell’edificio in condominio. In assenza di diverse indicazioni nel regolamento contrattuale di condominio, dovremmo quindi ritenere, applicando la normativa vigente, che i consiglieri debbano essere scelti tra i condòmini e non possa quindi essere nominato consigliere un soggetto estraneo.

Quanto alla durata dell’incarico, il consiglio può intendersi sia istituito a tem-

po indeterminato, sia, al pari dell’amministratore, durare in carica un anno, con prorogatio della carica per i consiglieri uscenti, in caso di impossibilità di rielezione per mancanza del quorum. Il consiglio dura in carica per il tempo necessario all’esecuzione della delibera, se è stato istituito ad hoc (per esempio, fino al termine dei lavori), ovvero per il tempo stabilito nel regolamento o nella delibera che ne regolamentano il funzionamento.

In mancanza di questo elemento, trattandosi come detto sopra di organo consultivo e di controllo dell’operato dell’amministratore, è ragionevole sostenere che il consiglio dei condòmini resti in carica per un anno (quanto la durata dell’incarico dell’amministratore) e debba essere rinominato con l’assemblea annuale di conferma o revoca dell’amministratore.

Questioni di regolamento In ogni caso, sarà il regolamento del condominio a contenere la disciplina relativa al Consiglio dei condòmini ovvero, in

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caso contrario, l’assemblea, la quale, oltre a istituirlo con propria deliberazione, provvederà a delinearne i compiti, i poteri e l’eventuale durata. Ribadiamo che il consiglio non potrà in nessun caso esercitare poteri attribuiti per legge all’assemblea.

Sul punto, gli articoli 1138 e 72 delle disposizioni di attuazione del Codice civile vietano espressamente al regolamento di condominio di derogare alle norme relative alle attribuzioni dell’assise.

I limiti L’amministratore, infatti, deve eseguire le deliberazioni assembleari ed è sottoposto solamente alle limitazioni impostegli dalla legge e da quest’ultima. Inoltre, il parere espresso dal consiglio dei condòmini potrebbe essere contrastante con la volontà assembleare e ciò di per sé basta a dire che non potrebbe mai prevalere sulle decisioni dell’assise. La funzione consultiva, dunque, si esaurisce nella possibilità di fornire indicazioni operative ferma restando la finale autonomia decisionale del

mandatario della compagine. Il consiglio ha un ruolo di garanzia che, soprattutto nei condomini di grosse dimensioni, è utile per snellire il rapporto tra amministratore e singoli condòmini. Le assemblee di condomini di grosse dimensioni, infatti, spesso si limitano a ratificare l’operato dell’amministratore senza un reale controllo sull’attività svolta. In questo contesto, allora, il consiglio di condominio può essere un ottimo strumento di raccordo tra l’organo collegiale ed il suo braccio esecutivo. Controllare l’operato dell’amministratore nel corso dell’anno vuol dire arrivare all’assemblea ordinaria annuale preparati e renderla luogo di efficace indirizzo della gestione condominiale. Come per la funzione consultiva, è bene che anche nel caso di funzioni di controllo il regolamento o la delibera istitutiva indichino specificamente gli ambiti d’esercizio di questo potere. Riguardo alle modalità di convocazione del consiglio di condominio non può dirsi altro se non che è necessario normarle nel regolamento o nella deliberazione istitutiva.

L’analogia In assenza di indicazioni ad hoc si applicheranno, per analogia, le norme dettate per la convocazione dell’assemblea. La soluzione più logica sembrerebbe proprio questa, tuttavia la differente funzione svolta, unitamente al fatto che il parere del consiglio non è per nulla vincolante, potrebbero fare concludere per una maggiore autonomia rispetto a questi adempimenti. Nonostante ciò non può ignorarsi che i condòmini potrebbero lamentarsi del fatto che egli non tenga in giusta considerazione il consiglio non convocandolo, o facendo in modo da rendere praticamente impossibile l’adunanza. In ragione di queste considerazioni è consigliabile, sebbene con minore formalismo e maggiore snellezza (per esempio, non rispettando i cinque giorni liberi fra convocazione e adunanza) l’amministratore faccia in modo che delle convocazioni del consiglio rimanga sempre traccia, in modo da garantire ai condòmini la trasparenza nella gestione del condominio, e

a se stesso l’inconveniente di malcontento o rimprovero per non aver operato diligentemente. Al pari della convocazione, anche per lo svolgimento del consiglio non esistono norme di legge. Nel silenzio di regolamento o deliberazione, è consigliabile fare in modo che rimanga traccia documentabile degli incontri svolti: in questi casi quindi, la redazione del verbale al pari di quello assembleare sembra utile e doverosa.

Pro e contro In conclusione, per ragioni di cui sopra, si può affermare che, dal punto di vista dei proprietari di unità immobiliari in condominio, la nomina dei consiglieri può essere ritenuta un vantaggio. È necessario, però, ricordare che l’amministratore riceve il mandato dal condominio nel suo complesso e, quindi, deve rendere conto del suo operato a tutti i condòmini, i quali tutti hanno diritto a contattare l’amministratore, avere da questi chiarimenti, segnalare problematiche di vario genere di interesse condominiale. Il buon amministratore dovrà quindi fare attenzione a considerare i consiglieri una risorsa, ma deve tenere bene a mente che tutti i condòmini sono suoi committenti e che la legge e la giurisprudenza non

consente che il consiglio di condominio finisca con l’esautorare l’assemblea: ogni proprietario dovrà quindi avere cura del proprio diritto a partecipare alle decisioni che riguardano l’immobile nel suo complesso. D’altra parte, per l’amministratore, vale la considerazione che costruire con i consiglieri un rapporto di reciproca fiducia e rispetto professionale e personale è importante, ma dovrà fare attenzione a ricordare che il solo rappresentante legale del condominio è proprio lui e che solo lui stesso ha la responsabilità della corretta gestione del condominio da tutti i punti di vista. In ultimo, occorre ricordare che è importante che i condòmini non abbiano la sgradevole impressione di trovarsi di fronte a una sorta di comitato di affari, per cui possano ritenere che il supporto all’amministratore da parte dei consiglieri sia conseguente a benefici economici per i medesimi o per i loro sodali: anche da questo punto di vista è opportuno che la comunità dei condòmini abbia cura del proprio diritto alla corretta partecipazione alla gestione al condominio nei termini di legge; l’alternanza tra i condòmini nella funzione di consigliere dovrebbe essere considerata con attenzione e ritenuta una buona prassi.

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DIRITTO & ROVESCIO CURA ITALIA

LABIRINTO APPALTI Gli effetti non desiderati del decreto legislativo che ha segnato l'inizio della Fase 2: meno autonomia tra condominio e imprese, proroga del termine di fine lavori, la possibilità di oneri in più per i committenti

Pietro Maria di Giovanni

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I

l decreto legge 18/2020, più noto come Cura Italia, è stato convertito, con modifiche, nella legge 24 aprile 2020 n. 27. La conversione in legge ha comportato alcune sorprese che interessano anche l’operatività del condominio.

La disciplina emergenziale degli appalti relativi a lavori edili tra privati Anzitutto, si segnala la modifica dell’articolo 103: con il comma 2ter, introdotto in sede di conversione, si è innestata sulla originaria norma dedicata alla sospensione dei termini nei procedimenti amministrativi e agli effetti degli atti amministrativi in scadenza, la proroga, nei contratti tra privati aventi a oggetto l’esecuzione di lavori edili di qualsiasi natura, di 90 giorni, dei termini di inizio e fine lavori. Lo Stato, quindi, interviene pesantemente a vincolare l’autonomia delle parti non soltanto per i contratti già in essere (in corso di validità al 31 gennaio 2020), ma per tutti i contratti che saranno stipulati fino al 31 luglio 2020.

Inoltre, la seconda parte del comma 2ter, anch’essa svincolata dalle norme precedenti, ha una dirompente portata economica: infatti, è previsto che, in deroga a qualsiasia altra previsione contrattuale, il committente debba provvedere al paga-

mento dei lavori eseguiti sino alla data di sospensione dei lavori.

Le conseguenze Esaminiamo quali conseguenze potranno avere le citate disposizioni in ambito condominiale, che non è stato per nulla considerato dal legislatore dell’emergenza. Difficile poter ipotizzare come costituzionalmente legittimo l’intervento che ha disposto una così pesante limitazione dell’autonomia delle parti.

Considerato che il decreto legge Cura Italia è entrato in vigore il 17 marzo 2020, la proroga del termine di inizio lavori troverebbe applicazione soltanto per i contratti ai quali, a quella data, non è seguito l’avvio dell’attività e potrebbe anche essere letta come una «giustificazione normativa» all’impossibilità di svolgere l’attività a seguito del lockdown del 22 marzo 2020. Per quel che riguarda il lavori in corso di esecuzione dalla data di entrata in vigore della norma, certamente l’emergenza epidemiologica in atto potrebbe avere incidenza negativa sul rispetto del termine di fine dei lavori: ma sarebbe stata certamente meno invasiva una disposizione di sospensione di tale termine per tutto il periodo in cui, a seguito del lockdown, l’attività è stata interrotta, ovvero una sospensione fino al termine della fase emergenziale che, a oggi, risulta fissato al 31 luglio 2020.

Non trova, invece, alcuna giustificazione l’introduzione della proroga del termine di fine lavori anche per i contratti da stipulare fino al 31 luglio 2020: in tal caso la compressione dell’autonomia negoziale delle parti è massima. Pertanto, salvo censure di costituzionalità, che comunque difficilmente interverranno prima del 31 luglio quando la disposizione cesserà la sua efficacia, occorrerà fare attenzione nel fissare il termine di fine lavori: sarà meglio menzionare espressamente che detto termine è stato computato tenendo conto della proroga prevista dall’articolo 103 del decreto Cura Italia (quindi, il termine fine lavori dovrà essere pattuito necessariamente maggiore di 90 giorni), onde evitare che

l’appaltatore che non riesca a rispettare la scadenza pattuita possa avvalersi della proroga normativa senza che nulla il committente possa opporre.

Pagamento dei compensi Considerata la nuova linfa che i provvedimenti annunciati di prossima pubblicazione con il Decreto Rilancio, con l’amplimento del regime di favore fiscale per gli interventi per il miglioramento sismico ed energetico dei fabbricati, dovrebbero apportare al settore edilizio, una norma che, scavalcando la volontà delle parti, non consente di dare certezza al termine di fine lavori, potrebbe avere l’effetto di rallentare l’avvio di nuovi lavori e, quindi, la ripartenza di un settore strategico in Italia, quale il comparto dell’edilizia.

La previsione del pagamento dei compensi maturati dall’appaltatore in deroga alle previsioni contrattuali, invece, sembrerebbe essere più coerente ed armonica con la natura del Cura Italia, il cui impianto normativo è volto a fornire liquidità a cittadini e imprese in un momento di grave crisi non solo sanitaria, ma anche economica. Il condizionale è, però d’obbligo: infatti, con tale previsione lo Stato ha sì fornito liquidità alle imprese appaltatrici, ma lo ha fatto a carico dei committenti, stravolgendo il carico degli impegni economici che gli stessi si erano assunti in fase contrattuale.

Si pensi a clausole contrattuali che prevedevano il saldo dell’opera a fine lavoro, ovvero all’esito di collaudo, ovvero a stati di avanzamento sottoposti ad approvazione della direzione lavori e non approvati perché le opere realizzate non sono conformi. Prevedendo il pagamento di tutti i lavori eseguiti sino alla data di sospensione, tutte queste clausole sono state private di efficacia, con il rischio che laddove le opere siano state mal eseguite, il committente non potrà neppure opporre alla richiesta di pagamento dell’appaltatore, l’eccezione di inadempimento.

Effetti condominiali Gli effetti di tale disposizione in ambito

condominiale sono aggravati in considerazione del fatto che molti condomini, privati di risorse economiche per effetto del lockdown, hanno omesso o ritardato il pagamento degli oneri ordinari. Pertanto, è impensabile che facciano fronte spontaneamente a richieste di pagamenti straordinari. Vero è che l’esecuzione di lavori straordinari in ambito condominiale non potrebbe avere inizio se non previa costituzione di un fondo speciale di importo pari al costo delle opere, ma è altrettanto vero che da un lato la prassi porta molti condomini a dilatare i versamenti programmati e dall’altra potrebbero ricorrere ipotesi contrattuali nelle quali l’appaltatore abbia accettato di eseguire i lavori anche se il fondo non è stato costituito oppure avere accettato che il pagamento venga effettuato con riparto da eseguirsi a fine lavori.

L’amministratore, quindi, potrebbe trovarsi tra l’impossibilità di convocare l’assemblea per far approvare i riparti e procedere al recupero delle quote al fine di pagare l’appaltatore e quest’ultimo che, potendo reclamare l’ammontare dei lavori svolti, decida di procedere giudizialmente al recupero del proprio credito, con maggiori spese a carico della compagine condominiale.

Non va dimenticato, infatti, da un lato che in assenza di un provvedimento normativo ad hoc che consenta di svolgere le assemblee per via telematica, anche in mancanza di una previsione in tal senso nel regolamento di condominio ed in difetto di preventiva adesione di tutti i condomini, tale modalità potrebbe prestare il fianco ad impugnativa per vizio di annullabilità.

Pietro Maria dI Giovanni Avvocato cassazionista, giurista d'impresa, opera da più di 20 anni nei settori del diritto civile, penale e consulenza alle aziende. Fin dagli studi universitari ha coltivato la passione per l'informatica giuridica ed il right to privacy.

CONDOMINIO SC - 53

DIRITTO & ROVESCIO SICUREZZA

IL CANTIERE DOPO IL COVID-19 Quando il condominio ospita un’impresa che deve eseguire i lavori, devono essere rispettate le norme anti contagio introdotte dai provvedimenti legislativi. Meglio se coinvolgendo anche i condòmini Alessio Babini

I

lavori edili condominiali, come tutti i luoghi di lavoro con presenza di più persone, sono a potenziale rischio di contagio di covid-19. Pertanto, sono necessarie precauzioni come da protocollo del 24 aprile Presidenza del Consiglio, nel quale sono espressamente citate le misure da adottare. Già all’interno del Dlgs. 81/2008 Titolo X Art. 266-285 si parla di rischio biologico a seguito di agenti come virus e batteri, e il covid-19 è stato dichiarato

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come rischio potenziale di contesto.

Se osserviamo i vari contesti condominiali notiamo subito come per loro stessa conformazione siano luoghi soggetti a numerose interferenze e flussi di persone: inquilini, personale addetto alle pulizie, fornitori, addetti al recapito postale, eccetera. In queste situazioni di flussi già per loro natura interferenti si aggiunge l’eventuale cantiere edile nella maggioranza dei casi di manutenzione/ ripristino edilizio o ristrutturazione parziale dello stabile. Va quindi a configurarsi all’interno di un luogo abitato e trafficato un luogo di lavoro dotato già per sua natura di rischi derivanti dalle lavorazioni a cui ora si aggiunge il rischio contagio da covid-19.

Apparati igienici Dato per scontato che tale area di cantiere debba essere opportunamente segnalata e se necessario recintata, nell’allegato 13 si rendono obbligatori al suo interno i dovuti apprestamenti igienico sanitari : un vaso e una doccia ogni dieci occupanti e un lavabo ogni dieci persone. Nella fattispecie un wc chimico da cantiere con punto d’acqua. Questi apprestamenti diventano ora basilari per il lavaggio delle mani e standard igienici non derogabili. Vanno introdotte due azioni che prima non erano espressamente citate: la pulizia e la sanificazione dei luoghi di lavoro e mezzi d’opera. Con il termine sanificazione ci appoggiamo alla circolare 5443 del 22/02/2020: si tratta di una superficie espressamente nel luogo dove il lavoratore mette le mani. Gli agenti chimici necessari per ottenere la sanificazione sono ipoclorito di sodio 0,2% (varechina), alcool, perossido di idrogeno (acqua ossigenata).

a tutti i soggetti che sono in cantiere. In particolar modo oltre a pulizia e sanificazione introduciamo distanziamento e rimodulazione degli spazi.

Il distanziamento Il distanziamento va applicato anche nell’uso dei mezzi comuni utilizzati eventualmente per portare il personale in cantiere, i quali vanno comunque sanificati dopo l’uso e vanno rispettate le distanze tra gli occupanti il mezzo.

All’ingresso del cantiere vanno affissi appositi cartelloni con le dovute misure e le istruzioni. All’ingresso del cantiere è espressamente obbligatorio controllare la temperatura di chi deve entrare. La rilevazione delle temperature corporee va poi registrata su appositi moduli: tale documentazione va conservata insieme agli allegati del Piano di sicurezza e coordinamento. Ogni datore di lavoro è obbligato a fare tali misurazioni, in alternativa può delegare un suo operaio o persona esterna a tale funzione.

Nel caso si constati una temperatura corporea del lavoratore superiore alla temperatura considerata normale di 37,5 gradi, vanno subito informati tutti i presenti in cantiere. Chi ha i sintomi influenzali va poi isolato in apposita baracca di cantiere o ambiente separato, con al suo interno possibilità di telefonare al medico competente per le dovu-

te disposizioni.

Nel caso di fornitori esterni al cantiere, i soggetti devono rimanere a bordo del veicolo o nel caso semplicemente scaricare dallo stesso la merce che gli è stato chiesto di fornire. È comunque obbligatoria la distanza di almeno 1 metro. È il datore di lavoro stesso ad assicurare la pulizia e sanificazione periodica ogni volta che c’è una situazione di promiscuità. Si ricorda che nelle aree comuni bisogna evitare l’accesso contemporaneo. Anche i corridoi di accesso al cantiere vanno usati secondo protocollo: quando si entra e si esce va garantito che non ci sia accesso e uscita in contemporanea.

Il datore di lavoro deve inoltre verificare la pulizia degli strumenti individuali impedendone l’uso comune. Per esempio, il martello demolitore nel momento in cui cambia mano va sanificato con appositi detergenti. In cantiere deve essere posto un detergente per la sanificazione degli strumenti individuali, prima dell’inizio dei lavori ogni giorno va verificata la sanificazione di alloggiamenti e locali, chi esegue la sanificazione deve avere i dovuti indumenti per poterla eseguire. È obbligatorio mettere in condizione i lavoratori di potersi lavare le mani con numero adeguato di lavabi e attrezzati in maniera che siano accessibili e contestualmente indipendenti.

Azioni da svolgere in cantiere (come da Protocollo 24 aprile art. 2, allegato 7) Obiettivo di questo protocollo è fornire soluzioni adeguate, ovvero vanno applicate le stesse procedure di logica e precauzione. Le misure vanno applicate CONDOMINIO SC - 55

DIRITTO & ROVESCIO

Utilizzo delle mascherine Le mascherine da usare in cantiere sono quelle idonee: vanno bene anche quelle chirurgiche utilizzate in conformità alle norme sanitarie, vanno utilizzati anche i guanti monouso e gli occhiali quando non è possibile lavorare a distanza minima di 1 metro, oppure quando ci si trova in spazi ristretti. Vanno usati indumenti di lavoro nuovi, anche con tute usa e getta solo se la lavorazione lo richiede.

Spazi comuni Gli spazi comuni vanno contingentati e deve essere sempre garantita la ventilazione e la distanza di sicurezza. La sorveglianza sanitaria deve proseguire mantenendo il rispetto delle norme igieniche.

Organizzazione generale Ogni cantiere deve avere un comitato di una o più persone che verifichi la corretta applicazione del protocollo.

Il cantiere va subito fermato nel caso in cui non ci sia la corretta dotazione 56 - CONDOMINIO SC

di mascherine, non ci sia la corretta dotazione di guanti e occhiali. Il caso di lavoratore con sintomi influenzali va gestito, come prima citato, con l’isolamento in apposito spazio avvisando l’autorità sanitaria competente.

Quindi, il cantiere va dotato di apposito box per l’isolamento del lavoratore con contagio sospetto e all’interno ci deve essere la copertura telefonica per avvisare il medico curante. In tal caso il cantiere va fermato e vanno rispettate le procedure sanitarie.

Il wc chimico deve essere dotato di lavabo conforme alle Uni En 16194 con blocco indipendente per il lavaggio delle mani. Se è presente uno spogliatoio, va dotato di sistema di ventilazione forzata. In caso di baracche di cantiere vanno predisposti schermi in plexiglass sui tavoli e scrivanie. Le mascherine chirurgiche vanno usate solo nel caso in cui la lavorazione non preveda altro dpi per il filtraggio della respirazione, in alternativa le mascherine FFP2 sono considerati dispositivi idonei.

Conclusioni Ritengo che per tutte le dovute operazioni da rispettare sia fondamentale prima dell’inizio dei lavori convocare una riunione preliminare che sia anche contemporaneamente di coordinamento tra tutte le parti coinvolte (personale e condòmini), in tale riunione si dovrà stabilire un lay-out generale dei lavori da dove si evince il posizionamento di tutti gli apprestamenti e dei flussi separati tra il personale che lavora nel cantiere e gli inquilini, sempre in tale sede si dovranno poi avvisare tutti i condòmini riguardo alle misure di contenimento a seguito del cantiere e le precauzioni da adottare.

Alessio Babini Architetto, esperto in energia rinnovabile, architettura resiliente e sostenibile

CONDOMINIO SC - 57

DIRITTO & ROVESCIO ASCENSORE

I DIRITTI IN SALISCENDI

L’elevatore condominiale può essere installato per eliminare le barriere architettoniche e anche se non tutti sono d’accordo. Ma chi non ne vuole usufruire può evitare di contribuire alle spese 58 - CONDOMINIO SC

Chiara Stefanini

S

pesso, all’interno della compagine condominiale, la scelta di installare l’ascensore non è considerata necessaria o di vitale importanza dai condòmini ma, al contrario, fonte di numerose liti, tanto da finire nelle aule giudiziarie. Non manca chi sia contrario all’ascensore vuoi perché abita al primo piano e crede di non averne mai bisogno,

vuoi perché ritiene che possa ledere il decoro architettonico dello stabile. È quanto mai opportuno ricordare che l’installazione dell’ascensore rappresenta un’opera volta a superare le barriere architettoniche, indipendentemente dalla presenza di una persona disabile o portatore di handicap all’interno dello stabile. I soggetti destinati a beneficiare dell’abbattimento o della riduzione delle barriere architettoniche sono tutti coloro che, per qualsivoglia motivo, presentano in forma permanente o temporanea una disabilità o una riduzione della mobilità (donne incinte, anziani). Questo concetto è stato recentemente precisato dal Consiglio di Stato nella sentenza numero 1682/2020.

Il quorum In questa ottica, l’articolo 1120 del Codice civile, così come modificato dalla Riforma del 2012, ha previsto la possibilità di effettuare opere e interventi volti a eliminare le barriere architettoniche mediante il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (in gergo 500/1000). Ma chi è tenuto a pagare le spese dell’installazione dell’ascensore?

La Cassazione, richiamando un costante orientamento giurisprudenziale, è recentemente tornata a pronunciarsi sulla spinosa questione della ripartizione delle spese di installazione dell’ascensore con un intervento chiarificatore volto a dipanare ogni dubbio in materia. I Giudici della Suprema Corte con ordinanza numero 22157/2019 hanno ribadito che le spese per l’installazione ex novo dell’impianto devono essere suddivise in base al criterio dei millesimi di ciascun condòmino (articolo 1123 Codice civile). Di contro, quelle relative alla manutenzione (straordinaria e ordinaria) di un impianto già esistente andranno ripartite secondo il criterio ex articolo 1124 del Codice civile. La differenza è sostanziale.

I due casi Per l’installazione ex novo dell’impianto, (quasi) tutti i condòmini sono chiamati a partecipare alle spese secondo il valore delle proprietà di ciascuno (articolo 1123). Per la manutenzione (ordinaria e straordinaria) di un ascensore già esistente nello stabile, le spese andranno ripartite per metà in ragione dei millesimi, per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo (articolo 1124).

Resta sempre possibile derogare questi criteri legali di ripartizione delle spese con una delibera assunta all’unanimità o con clausole presenti nel regolamento condominiale di natura contrattuale che, per esempio, esoneri dal pagamento delle spese i negozianti o coloro che abitano al piano terra. Ma una volta adottata la delibera, tutti, proprio tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese di installazione dell’ascensore? No. A chi tocca Qualora l’innovazione comporti un esborso economico notevole e importante, come nel caso dell’ascensore, o non sia ritenuta necessaria o indispensabile alla luce delle particolari condizioni dello stabile, i condòmini che non intendono trarne vantaggio possono ritenersi esonerati da qualsivoglia partecipazione alla spesa, fatta salva la possibilità, in ogni tempo, di godere dell’ascensore, contribuendo alle spese che, fino a quel momento, si sono rese necessarie per l’esecuzione e la manutenzione dell’impianto.

Chiara Stefanini Avvocato esperto in diritto condominiale e autrice di diversi articoli, si occupa degli ultimi orientamenti giurisprudenziali in materia. Co-fondatrice della Scuola di Alta Formazione per Amministratori Safoa e responsabile del suo Centro Studi cura la formazione e l’aggiornamento professionale

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DIRITTO & ROVESCIO BOREAS

È ALLARME ASCENSORI Incidenti anche mortali, cattivo funzionamento, normativa inadeguata: la società di certificazione, anche alla luce della cronaca, mette sotto accusa i ritardi italiani nell’adeguamento degli impianti di elevazione dei condomini Veronica Monaco

B

asta un blackout per mandare ko gli ascensori di un intero quartiere? Sì, se siamo in Italia, paese che detiene il record di impianti installati (abbiamo più ascensori di Stati Uniti e Cina), di cui il 70% opera però in condizioni di grave insicurezza.

A spiegarlo a Condominio Sostenibile e Certificato è l’ingegner Guido Torretta a capo del Gruppo Boreas, organismo notificato dall’Unione Europea dal 2001 per

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la verifica e il collaudo delle apparecchiature di sollevamento.

Domanda. Qual è ad oggi la situazione degli ascensori in Italia?

Risposta. Siamo in una situazione molto carente. Basti pensare a ciò che è successo a inizio giugno nel quartiere Santa Rita di Torino. A causa di un forte temporale si sono registrati numerosi incidenti in ascensore, di cui uno addirittura mortale. Ma questo è

solo un esempio: ogni anno nel nostro Paese si verificano molteplici incidenti. Il perché è presto detto. L’Italia detiene, incredibile ma vero, il record di circa 600 mila ascensori installati, più che negli Stati Uniti e in Cina, ma possiede un parco impianti fra i più antiquati del mondo. Il 40% di questi ascensori infatti ha più di 30 anni e oltre il 70% non dispone delle ultime tecnologie in materia di sicurezza. In

più c’è un’estrema resistenza dei condòmini a modernizzare gli impianti ascensori, tanto che in Italia si fanno quasi esclusivamente interventi di riparazione, e non di ammodernamento.

D. Quindi circa il 70% degli ascensori italiani sono insicuri?

R. Diciamo che il 70% degli ascensori è conforme a disposizioni di sicurezza obsolete. Facciamo un po’ di storia. Il decreto legge 600 del 1945, che dava indicazioni di sicurezza sugli ascensori, è rimasto in vigore fino al 15 novembre 1964. Dopodiché sono stati emanati altri Dpr per gli ascensori elettrici e idraulici che sono rimasti in vigore dal 1964 al 1988. Saltando alcuni passaggi, arriviamo fino alla Direttiva europea 95/16/CE del 1995 che ha stabilito disposizioni di sicurezza molto più avanzate rispetto alle precedenti disposizioni di legge, che in Italia è entrata in vigore solo nel 1999, con il Dpr 162 del 1999. Ora, gli ascensori conformi alla direttiva europea sono solo una piccola minoranza, in Italia saranno circa il 2030%, mentre i restanti impianti, alcuni dei quali anche anteguerra, non sono tenuti ad alcun adeguamento. L’Italia, infatti, è l’unico Paese, tra i 27 membri dell’Unione Europea, che non ha mai emanato norme di adeguamento per gli ascensori preesistenti.

D. Perché siamo così indietro?

R. Dicono che l’Italia non può permettersi le spese di adeguamento di questi ascensori, quindi dobbiamo rassegnarci a sentire periodicamente di infortuni, anche mortali, che colpiscono gli utenti e gli addetti alla manutenzione. Evidentemente non c’è una sensibilità sociale, si parla di fatalità, ma non è così.

Posso dire con certezza che la maggior parte dei condòmini e degli amministratori condominiali si rifiutano tassativamente di fare lavori di miglioramento della sicurezza degli ascensori preesistenti, limitandosi solo a riparare guasti e mantenere lo stato di sicurezza del vecchio impianto.

D. Ci sono norme di sicurezza più disattese rispetto alle altre?

Guido Torretta

R. Non sono le norme di sicurezza a essere disattese, sono le norme di sicurezza a essere inadeguate. Il 70% degli ascensori risponde a norme di sicurezza obsolete, quindi questi impianti hanno un livello di pericolosità molto più elevato rispetto agli ascensori conformi alla direttiva europea. Facciamo un esempio: tutti gli ascensori conformi alla direttiva europea devono possedere il combinatore telefonico, dispositivo che permette, premendo un tasto, di essere messi in contatto con la ditta di manutenzione o attivare il pronto soccorso. Questo combinatore, che ha un costo di circa mille euro, non è installato in nessuno dei vecchi ascensori e i condòmini non lo vogliono mettere perché dicono che tanto non è obbligatorio. Abbiamo così situazioni in cui una signora è rimasta chiusa da sabato sera fino a lunedì mattina in ascensore perché non aveva modo di chiamare nessuno.

E ci sono casi anche casi più gravi: per esempio, tutti gli ascensori costruiti a Torino durante il boom edilizio negli anni Sessanta e Settanta hanno un argano elettromeccanico e non si fermano quasi mai al piano, lasciando scalini tra i 5 e i 10 centimetri, che causano di sovente infortuni. Siccome sono impianti soggetti a una legislazione precedente la direttiva europea, che permetteva un dislivello fino a 16 centimetri, gli amministratori non si preoccupano di adeguarli. E se anche

presentino un piano di adeguamento, nella maggior parte dei casi sarà bocciato dall’assemblea dei condòmini.

D. Nel caso di incidente rischia anche l’amministratore?

R. Se l’impianto è adeguato alle disposizioni di legge, seppur del 1945, difficilmente sarà chiamato a rispondere.

D. Ma la sicurezza è certificabile?

R. Non esiste una certificazione di sicurezza. Boreas certifica la conformità degli impianti alle disposizione di legge. Per i nuovi ascensori lo standard di sicurezza è stabilito Direttiva Ascensori, la 95/16/Ce, recentemente adeguata dalla direttiva 2014/33/ UE. Questa è la normativa più attuale che esiste in Europa. Il problema è che in Italia non esiste l’obbligo di adeguare gli ascensori a questo standard di sicurezza. Se, per esempio, un ascensore vecchio, installato prima della direttiva europea, non dispone del combinatore telefonico o di un inverter che possa allineare l’ascensore al piano quando si ferma, Boreas non può prescriverlo.

D. Come avviene la certificazione di conformità?

R. La certificazione avviene solo per gli impianti di nuova installazione secondo la direttiva europea. Secondo la legge italiana l’impianto deve essere verificato ogni due anni, ma la verifica viene fatta secondo le disposizioni di legge in vigore quando è stato installato l’ascensore. Più l’ascensore è vecchio, meno prescrizioni avrà.

D. E se non viene fatta la manutenzione?

R. Se non viene fatta manutenzione c’è una grave responsabilità da parte della ditta di manutenzione e dell’organismo che controlla. È pur vero che, nonostante vi sia una segnalazione di non conformità, spesso il condominio non interviene nel mettere in sicurezza l’impianto. L’unica cosa a questo punto è dare il fermo dell’ascensore: allora i condòmini si rassegnano a mettere a posto l’elevatore, ma solo per il punto indicato come non conforme.

CONDOMINIO SC - 61

DIRITTO & ROVESCIO PRIVACY

SICUREZZA A OSTACOLI Le Linee Guida in materia di utilizzo dei dati personali pongono severe limitazioni all’installazione e all’uso di telecamere in ambito condominiale.

Ecco come devono regolarsi l’amministratore e il singolo condòmino Carlo Pikler

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L

e Linee Guida europee 3/2019 hanno cristallizzato l’orientamento restrittivo già manifestato dalla giurisprudenza sulla materia applicando al caso concreto i principi del Gdpr, quali la minimizzazione, la finalità, necessità, la pertinenza e non eccedenza ai trattamenti che vanno a riguardare le immagini delle persone. Da gennaio, quindi, la prima novità è che ai sensi dell’articolo 2, paragrafo 2, lettera c), il trattamento di dati personali da parte di una persona fisica nell’ambi-

to di un’attività puramente personale o domestica non rientra nel campo di applicazione del Gdpr.

Per attività personale o domestica si intende quella «relativa solo alle attività che si svolgono nell’ambito della vita privata o familiare delle persone...». Se, invece, il sistema di videosorveglianza comporta la registrazione e la conservazione costante di dati personali e le telecamere vanno a inquadrare, «anche parzialmente, uno spazio pubblico ed è quindi diretto verso l’esterno dell’ambiente privato della persona che tratta i dati in tal modo, non può essere considerato come un’attività puramente personale o domestica».

Le Linee Guida ci forniscono anche un esempio: «Qualcuno sta monitorando e registrando il suo giardino.

La proprietà è recintata e solo il controllore stesso e la sua famiglia entrano regolarmente nel giardino. Ciò rientrerebbe nell’esenzione per le famiglie, a condizione che la videosorveglianza non si estenda anche solo parzialmente a uno spazio pubblico o a una proprietà vicina».

Aree condominiali Da ciò si deduce che, se il privato inquadra aree condominiali non si rientra nell’esenzione. Le Linee Guida, poi, specificano che l’impianto di videosorveglianza non si può installare quando possono adottarsi misure di sicurezza alternative. A tal proposito deve essere effettuata una valutazione dei rischi che determini con attenzione dove e quando le misure di videosorveglianza sono strettamente necessarie. Per esempio, il trattamento risulterebbe illecito se si installassero un numero sproporzionato di telecamere che vanno a riprendere aree inutili sotto il profilo della prevenzione dei reati.

Non si possono riprendere le aree di pubblico transito a meno che non siano considerati dei mezzi fisici e tecnici ad hoc, come il blocco o il pixelating di aree non rilevanti. Sul

punto, poi, è intervenuta anche una pronuncia del Tar Lazio pubblicata il 17/03/2020 N. 03316/2020, secondo la quale «l’impianto privato di videosorveglianza non deve inquadrare le zone soggette a pubblico passaggio; per queste ultime sarebbe competente solo il Comune a disporre l’installazione di impianti di videosorveglianza ai sensi del DL 11/2009, conv. in l. 38/2009, al fine di prevenzione dei reati e controllo del territorio (mentre prima tali finalità non erano perseguibili in quanto di competenza delle autorità di polizia)».

Fini di polizia Se, infatti, gli impianti utilizzati dai Comuni sono destinati alla tutela della sicurezza urbana, le regole in materia di protezione dei dati personali sono dettate dalla direttiva 2016/680 (direttiva Polizia) e non dal Gdpr. Secondo il giudice amministrativo, anche i privati possono installare telecamere rivolte verso aree pubbliche, ma in questo caso occorre un accordo formale col Comune che limita l’uso delle riprese esterne ai soli Comuni per fini di polizia, con l’ulteriore precisazione che le forze di Polizia locali hanno l’accesso esclusivo alle telecamere installate per motivi di sicurezza.

Le Linee Guida, inoltre, vietano l’installazione delle telecamere laddove queste siano finte (o comunque che non registrano), ovvero quando sia installato un impianto con una risoluzione talmente bassa da non potersi distinguere alcun dato personale.

In questi casi, non solo non si rientrerà nell’ambito del Gdpr, ma l’installazione sarebbe illegittima in quanto si condiziona il comportamento dell’interessato senza che si possa configurare alcun trattamento del dato tale da giustificare il condizionamento sull’interessato. Infine, le telecamere che si installano in ambito condominiale non possono effettuare né il riconoscimento facciale né la rilevazione della voce.

CONDOMINIO SC - 63

DIRITTO & ROVESCIO

Legittimo interesse La più grande delle novità è, quindi, quella di imporre all’amministratore di valutare se i legittimi interessi che sono a fondamento dell’installazione e ne costituiscono la base giuridica per il trattamento, prevalgano sugli interessi o i diritti e le libertà fondamentali dell’interessato (art. 6, co. 1, lett. f, Gdpr). Il legittimo interesse deve consistere in: a. interesse reale (non ipotetico): devono esserci stati continui reati a danno della proprietà nel quartiere (furti, atti di vandalismo eccetera) e tale situazione si deve essere verificata anche nel condominio in questione. b. attuale (non potenziale): fallimento delle altre misure di sicurezza meno invasive.

Secondo le Linee Guida «il bilanciamento degli interessi è obbligatorio. I diritti e le libertà fondamentali, da un lato, e i legittimi interessi (del condominio ma anche del privato laddove 64 - CONDOMINIO SC

si applichi il Gdpr) dall’altro, devono essere valutati ed equilibrati con attenzione… la decisione deve essere presa caso per caso (cfr. articolo 6, paragrafo 1, lettera f ). Importanti fattori di bilanciamento e da valutare sono anche le dimensioni dell’area e la quantità di soggetti sotto sorveglianza. E il numero con il posizionamento delle telecamere da installare.

Nella valutazione deve sempre tenersi presente l’importanza delle finalità del trattamento che devono essere specificate sia nella cartellonistica, sia nell’informativa completa e sono quelle relative ad aggressioni, furti, rapine, danneggiamenti, atti di vandalismo e deturpazione del patrimonio; non può indicarsi quindi genericamente «tutela del patrimonio comune» o «rischio di reati» o «sicurezza». Fondamentale per evitare sanzioni: la valutazione deve essere effettuata sia per le nuove installazioni e sia per gli impianti già esistenti. Urgente, quindi, rivolgersi al consulente privacy di fiducia.

Minimi rischi Infine, le Linee Guida specificano che devono essere attuate misure di sicurezza fisiche e analogiche che tendano a ridurre al minimo i rischi di distruzione, perdita anche accidentale, accesso non autorizzato, trattamento non consentito o non conforme alle finalità della raccolta, anche in relazione alla trasmissione delle immagini.

Cambia anche la cartellonistica (informativa breve), la quale deve fornire i riferimenti del condominio e anche dell’amministratore nonché rappresentare in forma abbreviata i diritti dell’interessato e il risultato della valutazione effettuata. Il cartello deve essere posizionato prima del raggio di azione della telecamera, approssimativamente all’altezza degli occhi e visibile anche di notte. L’interessato deve essere in grado di stimare quale area viene catturata da una telecamera in modo da poter evitare la sorveglianza o adattare il proprio comportamento, se necessario.

I cartelli devono riportare i dettagli delle finalità del trattamento e fare riferimento al secondo livello di informazioni più dettagliato magari attraverso l’indicazione di un link o un Qr Code. Inoltre, il cartello dovrebbe contenere anche tutte le informazioni che potrebbero sorprendere l’interessato. Come la trasmissione di dati a terzi, soprattutto se al di fuori dell’Ue e il periodo di conservazione. Se questa informazione non viene indicata, l’interessato deve potersi aspettare che ci sia solo un monitoraggio in tempo reale (senza registrazione o trasmissione di dati a terzi).

Guardare peccato?

Un’ultima novità sul tema, infine, la fornisce la V Sezione della Corte di Cassazione Penale, con sentenza pubblicata il 6/05/2020 n. 13779/2020, che ha stabilito come l’estrazione dei dati da un supporto informatico effettuata in violazione del protocollo di comportamento previsto ex L. 48/08 (che detta norme tecniche per l’estrapolazione delle immagini pena l’inutilizzabilità delle stesse nei processi penali), non si applica quando queste non vengano estrapolate in sede di eventi peritali, in quanto, per l’appunto, non si rientra tra gli accertamenti tecnici irripetibili. L’eventuale estrapolazione delle immagini effettuata dall’amministratore senza seguire i suddetti protocolli, quindi, non inciderebbe sull’ammissibilità della prova ma, eventualmente, sulla sua attendibilità. Una responsabilità in meno ma un’incombente in più per l’amministratore.

Carlo Pikler Avvocato, responsabile del Centro Studi Privacy and Legal Advice, esperto in materia di tutela e trattamento dati e diritto condominiale.

CONDOMINIO SC - 65

DIRITTO & ROVESCIO INCARICHI

QUI CI VUOLE UN ESPERTO

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Farraginosità burocratiche, sicurezza, responsabilità nelle scelte, norme antisismiche, antincendio, conoscenza delle regole da rispettare... Tutte le ragioni che spiegano perché un direttore dei lavori è sempre necessario

Corrado Verniani

N

el mondo condominiale, spesso si discute circa la necessità o meno di nominare un direttore dei lavori, soprattutto quando le opere da eseguire sono di modesta entità. E, allora, vediamo quando è necessario nominarlo, quando invece non lo sarebbe e perché è sempre meglio indicarlo a tutela dei propri interessi.

Cerchiamo, quindi, di vedere quando il direttore dei lavori è una figura obbligatoria e quando, invece, è facoltativa.

Negli ultimi anni le norme in campo edilizio, nel nome della semplificazione, hanno modificato il regime delle pratiche edilizie per la realizzazione dei lavori di manutenzione degli edifici. Nello specifico, la tendenza è stata quella di individuare tutta una serie di lavorazioni, ritenute di minore rilievo, per le quali alleggerire l’impatto burocratico a carico del cittadino. È nata così l’edilizia libera che, come vedremo, non lo è sempre completamente. Infatti, l’attuale quadro dei regimi amministrativi in funzione dell’attività edilizia prevede diverse possibilità in base alla tipologia dei lavori da eseguirsi.

Edilizia libera Il primo livello è quello dell’edilizia libera, ossia quella che non necessita di alcuna autorizzazione e che è prevista per una serie di lavorazioni elencate dall’articolo 6 della nuova versione del Dpr 380/01, ossia tutta una serie di attività di manutenzione che potremmo definire leggere. Facciamo attenzione, però, perché questo tipo di lavorazioni di manutenzione ordinaria obbliga comunque al rispetto delle norme vigenti in campo antisismico, sicurezza, antincendio eccetera. In altre parole, rappresenta solo una

semplificazione amministrativa, ma non prescinde dagli obblighi di legge a cui sottoporsi e già questo dovrebbe rappresentare un campanello d’allarme perché, comunque si voglia procedere con questi lavori, addirittura realizzandoli in prima persona, si dovranno rispettare tutte le norme di settore. Mi chiedo come lo possa fare il comune cittadino o peggio l’impresa che, in ogni caso, vive un conflitto di interesse, dovendo perseguire anche il profitto della propria azienda e che, in alcuni casi, potrebbe non avere le corrette conoscenze specifiche per arrivare ad una lavorazione eseguita a perfetta regola d’arte, nel rispetto di tutte le norme di settore.

Meglio un professionista Per questo, già in tali casi converrebbe avvalersi di un valido professionista che possa consigliare e vigilare sull’operato dell’appaltatore, perché non é certo la definizione di edilizia libera che permetterà di non avere contestazioni o, peggio, contenziosi con l’esecutore materiale delle opere, e che possa permettere di gestire al meglio i fisiologici imprevisti di cantiere a causa della mancanza di conoscenza, ante-operam, delle problematiche a carico dell’edificio, o le immancabili varianti dell’ultima ora, perché si decide in extremis di cambiare qualcosa. La normativa poi passa ad analizzare le pratiche amministrative più pesanti, ossia la Scia e il Pdc e lascia infine alla Cila tutte le altre lavorazioni non già incluse nelle precedenti pratiche edilizie.

La Cila, acronimo di Comunicazione di inizio lavori asseverata, in pratica è lo strumento amministrativo da usare nella maggior parte dei casi di manutenzione CONDOMINIO SC - 67

DIRITTO & ROVESCIO

straordinaria a carico dei condòmini e non necessariamente prevede l’obbligo della nomina di un direttore dei lavori.

Però in tal caso risulta ancora più difficile fare a meno di un direttore dei lavori.

Se anche il tecnico asseverante (ossia che attesta la rispondenza delle lavorazioni oggetto della Cila a una serie di conformità alla disciplina e normative vigenti) quasi certamente si occuperà della compilazione del modulo (cosa non alla portata di tutti i comuni cittadini), dall’altra poi non dovrebbe fare altro.

Interrogativi E allora vi invito a riflettere su questi aspetti: chi analizzerà e confronterà le offerte delle imprese (che quasi sempre esulano dai computi metrici consegnatigli per una serie di motivi giusti o meno che siano e presentano offerte che vanno interpretate)? Chi verificherà l’operato quotidiano dell’impresa (già difficile per le persone del settore e che comunque necessita quasi sempre di visionare le aree lavorative dal ponteggio, figuriamoci per il com68 - CONDOMINIO SC

mittente non abituato)? Chi gestirà le immancabili varianti in corso d’opera sia dal punto di vista operativo che burocratico? Chi valuterà e sceglierà le lavorazioni alternative a causa di problematiche scoperte durante i lavori?

Chi potrà garantire il rispetto di tutte le normative di settore? Chi verificherà il rispetto della sicurezza sul lavoro anche nei casi in cui, per legge, non sia prevista la nomina di un coordinatore della sicurezza? Ma, semplicemente, chi verificherà l’idoneità tecnica dell’impresa? Chi gestirà correttamente tutta la documentazione necessaria per il Comune (ma necessaria anche per l’agenzia delle entrate in caso di sgravio fiscale)? Chi verificherà il corretto smaltimento dei rifiuti edili? Chi potrà dire la sua, super partes, in caso di contestazioni e/o contenziosi sia nei confronti dell’impresa che, come spesso capita, nei confronti di qualche condomino o addirittura di terzi? Chi terrà la contabilità durante i lavori per determinare l’entità dei pagamenti?

Chi relazionerà lo stato di andamen-

to dei lavori in occasione delle assemblee? Chi redigerà la relazione a lavori ultimati e determinerà la fine lavori a partire dalla quale normalmente parte la garanzia sui lavori? E l’elenco potrebbe continuare per un bel po’.

Una necessità Questo per dire che il direttore dei lavori è assolutamente necessario se si vuole affrontare serenamente e con una garanzia accettabile di qualità, le opere di manutenzione alle quali si è arrivati, spesso, con tanta fatica assembleare. Voi direte: certo, lui lo dice perché è un tecnico e difende la categoria. Ma in realtà (certo non posso esimermi dall’essere un tecnico, perché chi crede veramente in questa professione ce l’ha nell’anima) sto cercando di parlarvi da presidente di una associazione di categoria che, quotidianamente, si confronta con gli amministratori, associati e non, che si rivolgono a noi per dirimere situazioni complicate proprio per le manutenzioni straordinarie nei condomini, dove talvolta il contenzioso parte ancora prima dei lavori, a causa del classico con-

domino contrario ai lavori di turno, che approfitta di qualunque motivazione per contestare le scelte fatte.

La selezione Adesso e questa volta da tecnico, faccio una parentesi a queste considerazioni riallacciandomi a quanto evidenziato prima circa le conoscenze specifiche. Il direttore dei lavori va addirittura selezionato e non solo e sempre con il criterio dell’economicità (certo anche questo aspetto va considerato) ma, fondamentalmente, con il criterio delle conoscenze specifiche, perché lo spettro d’azione dei tecnici dell’edilizia è talmente ampio e specializzato che per affrontare bene un certo tipo di lavoro ci vuole il tecnico specializzato in quello specifico settore.

Non basta un diploma o una laurea per garantire le conoscenze e l’esperienza necessarie ad affrontare, nel migliore dei modi, i lavori di manutenzione, ma serve una esperienza specifica sia dal punto di vista della gestione ammini-

strativo-burocratica (già da sola non di poco conto oggi giorno). Soprattutto, serve la conoscenza delle problematiche tipiche, dei materiali, delle lavorazioni e del modus operandi degli esecutori per quella specifica tipologia di lavori.

Per fare un esempio più facilmente comprensibile a tutti, non credo che si vada dal primo dottore che capita a prescindere dalla sua specializzazione per risolvere un problema di vista: certamente si selezionerà non solo un qualsiasi oculista, ma un bravo professionista. E, allora, perché non applicare lo stesso approccio per i lavori edili?

e importanti di un’auto, approcciamo in modo così superficiale? Credo che quest’ultima battuta possa fare comprendere come ci si dovrebbe muovere prima di avviare i tanto odiati lavori di manutenzione del proprio condominio e perché ci si dovrebbe affidare non semplicemente a un tecnico, ma selezionarne uno con le giuste competenze ed esperienza adatte ai nostri lavori.

E visto che si parla di incentivi fiscali fino al 110%, cominciamo a cercare.

Specializzazione O un esempio ancora più pratico: se si rompe l’auto andiamo dal meccanico di fiducia, che non necessariamente vuole dire il più economico ma, piuttosto, il più valido affinché ci risolva nel migliore modo possibile il problema. Allora mi chiedo: perché per le nostre abitazioni, ben più costose

Ingenere, dopo il dottorato di ricerca al Politecnico di Torino, ha scelto la libera professione. È stato referente provinciale di Bari dell’Associazione Aiac, fondatore e presidente dell’Associazione Camera Condominiale. È segretario dell’Unione Nazionale Camere Condominiali.

Corrado Verniani

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CONDOMINIO SC - 69

DIRITTO & ROVESCIO CONDOMINIO

SE LA DELIBERA È IN CADUTA LIBERA Una decisione assembleare può essere impugnata. Ma non sempre.

Il Codice civile stabilisce i termini entro i quali si possono contestare quelle adottate senza il pieno rispetto della legge. Senza sbagliare

Palmiro Fronte

70 - CONDOMINIO SC

«I

o non ci sto!», «Questa delibera è ingiusta!», «Io mi oppongo», «Questa delibera viola i miei diritti»… Quante volte abbiamo sentito queste espressioni, una volta chiusa l’assemblea di condominio.

Fortunatamente, le delibere non sono come i diamanti: non sono per sempre. L’articolo 1137 del Codice civile offre, infatti, un prezioso rimedio per contestare le delibere che il condòmino ritiene essere illegittime. Ma da chi, quando e come può essere impugnata la delibera?

Il condòmino assente, dissenziente o, addirittura, astenuto può rivolgersi al Giudice del Tribunale (del luogo dove si trova l’immobile) per chiedere l’annullamento della decisione assunta dall’assemblea. Il legislatore ha stabilito tempi molto ristretti: 30 giorni dalla data della delibera per i condòmini dissenzienti e astenuti, 30 giorni dalla data di comunicazione della delibera per i condòmini assenti. Ma, precisamente, quali delibere sono da ritenersi annullabili? Possono essere impugnate perché annullabili tutte quelle delibere che sono contrarie alle clausole previste nel

regolamento condominiale o alla legge.

La casistica Tra i casi più frequenti, ricordiamo le delibere adottate con un quorum diverso o inferiore rispetto a quello prescritto dal codice civile o dal regolamento condominiale. Non possiamo, poi dimenticare, che l’articolo 66 Disposizioni attuative del Codice civile ha introdotto una vera e propria rivoluzione copernicana, contemplando una nuova ipotesi di annullamento della delibera assembleare, sconosciuta prima della riforma del condominio del 2012. Infatti, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, su istanza dei condòmini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Le falle In altre parole: se nell’avviso di convocazione inviato dall’amministratore a ciascun condòmino manca o non sono precisamente e espressamente indicati la data dell’adunanza assembleare, il luogo, l’orario e l’ordine del giorno.

O, ancora, se l’avviso di convocazione

non è stato comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima adunanza con le sole modalità previste dalla legge (posta raccomandata, fax, consegna a mani o pec), il condòmino dissenziente o assente perché non ritualmente convocato può impugnare la delibera. Se trascorrono inutilmente 30 giorni senza che il condòmino promuova azione di annullamento, la delibera diventa obbligatoria e vincolante per tutti i condòmini.

Quelle nulle Non possiamo concludere senza fare riferimento ad un’altra tipologia di delibere che possono essere impugnate: le delibere nulle. Nel Codice civile non compare una definizione precisa e delle delibere nulle non vi è traccia. Sono stati i giudici e gli studiosi di diritto ad elaborare questo concetto, individuando, di volta in volta, i casi di nullità. Sono allora nulle quelle delibere che incidono su diritti individuali dei condòmini e sulle parti di loro proprietà esclusiva, le delibere che presentano un oggetto illecito, contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume, o addirittura priva degli elementi essenziali relativo dei nominativi dei condòmini presenti e i rispettivi millesimi.

La distinzione tra delibere nulle e delibere annullabili, tuttavia, non è un mero gioco di parole. Per le delibere nulle, l’azione è imprescrittibile, non essendo soggetta ad alcun limite di tempo, ed è azionabile da chiunque abbia un interesse (anche da coloro che hanno votato a favore). Bisogna ricordarsi che, prima di andare davanti al giudice e iniziare una vera e propria causa, è obbligatorio avviare la procedura di mediazione, così come prevista dal D.Lgs. 28/2010 con l’assistenza di un legale di fiducia. Dopo una serie di incontri volti a trovare un punto di intesa sarà firmato un accordo che vale come titolo esecutivo. In caso contrario, si potrà procedere giudizialmente.

CONDOMINIO SC - 71

SPECIALE REGOLE & PISCINE

IL TUFFO È PER LEGGE Il covid-19 impone nuove numerose e particolareggiate misure di sicurezza per evitare contagi nelle piscine condominiali, in aggiunta a quelle esistenti. E l’amministratore deve farle rispettare Daniela Zeba

L’

estate è alle porte e si sta procedendo alla riapertura e messa in funzione delle piscine condominiali per l’avvio della stagione balneare. Quest’anno però, a complicare ulteriormente le cose ci si è messa anche la pandemia, costringendo gli amministratori di condominio ad adottare procedure di controllo e sicurezza più stringenti rispetto agli anni passati, ai fini della prevenzione del contagio da covid-19.

72 - CONDOMINIO SC

Normativa di riferimento Le caratteristiche strutturali e gestionali delle piscine sono delineate dalle singole Regioni, mentre i requisiti igienico-ambientali soddisfano quelli previsti dall’Accordo Stato-Regioni sulla «costruzione, manutenzione e vigilanza delle piscine ad uso natatorio» del 16 gennaio 2003. Nel 2004 è stata redatta la Disciplina interregionale delle piscine elaborata da un gruppo tecnico, che ha dato vita all’Accordo del 16 dicem-

bre 2004: un impegno politico e istituzionale, al fine di un’applicazione di regole condivise omogenee sul territorio nazionale. Occorre sottolineare che questi accordi non sono vere e proprie leggi e non comportano sanzioni a carico dei trasgressori. Sono semplici atti amministrativi che, per favorire l’armonizzazione delle legislazioni regionali, fissano i requisiti igienico-sanitari della qualità dell’acqua e dell’ambiente. In mancanza di precise leggi regionali che

recepiscono l’Accordo prevedendo delle sanzioni in caso di inadempimento, gli organi di vigilanza possono fornire solo delle «indicazioni di principio», ma non possono applicare alcuna sanzione.

Definizioni L’Accordo del 2003 definisce la piscina come «un complesso attrezzato per la balneazione che comporti la presenza di uno o più bacini utilizzati per attività ricreative, formative, sportive e terapeu-

tiche esercitate nell’acqua contenuta nei bacini stessi». Il termine piscina non si riferisce solo alla vasca, ma comprende l’intero complesso formato dalle vasche, dai servizi, spogliatoi, solarium, locali tecnici e ogni altro locale accessorio, anche non strettamente destinato alle attività natatorie. L’Accordo 2004 introduce la distinzione tra frequentatori e bagnanti.

I frequentatori sono gli utenti presenti all’interno dell’impianto e il loro nu-

mero incide sulla capacità complessiva della struttura, sull’affollamento dei servizi, wc e spogliatoi, ma non sulle caratteristiche dell’acqua. I bagnanti sono i soggetti che si trovano in vasca e negli spazi strettamente funzionali all’attività natatoria (banchina perimetrale). Il numero di bagnanti è strettamente connesso allo spazio disponibile per svolgere in sicurezza le attività di nuoto e influisce sul carico inquinante cui l’impianto di trattamento deve far

CONDOMINIO SC - 73

SPECIALE

fronte. L’Accordo 2004 stabilisce i valori massimi di affollamento dei bagnanti in relazione alla superficie delle vasche e al tipo di attività che vi si svolgono.

Così, per esempio, abbiamo attività di nuoto (un bagnante ogni 5 metri quadrati di specchio d’acqua), attività ludico ricreative (un bagnante ogni 3 metri quadrati di specchio d’acqua).

Il catalogo Le piscine sono catalogate in varie categorie. Quelle condominiali appartengono alla tipologia B: destinate all’uso esclusivo degli abitanti del condominio e dei loro ospiti, esclusi i condomìni fino a quattro unità abitative. Occorre tener presente che l’Accordo 2003 considera la piscina come uno dei possibili servizi condominiali, al pari dell’ascensore o dell’autoclave: conseguentemente la corretta regolamentazione dell’uso, il rapporto con gli utenti, la manutenzione, la pulizia, la salubrità dell’acqua (dolce o salata), l’igiene, la sicurezza, la funzionalità dell’impianto eccetera, ri-

74 - CONDOMINIO SC

cadono sotto la responsabilità dell’amministratore.

I collaboratori Gli Accordi prevedono due figure obbligatorie: l’assistente bagnanti, con brevetto specifico, abilitato al salvataggio ed al primo soccorso, che vigili sulle attività in vasca e nel solarium durante l’orario di apertura della piscina, e l’addetto alla gestione degli impianti tecnologici ovvero il responsabile dell’impianto (con competenze tecniche specifiche) che assicuri il rispetto dei requisiti igienico ambientali e predisponga il manuale di autocontrollo che regoli ogni aspetto del rapporto gestore/utente. Il manuale di autocontrollo racchiude tutti gli aspetti igienici e comportamentali che servono a permettere di mantenere idonee le condizioni dell’impianto.

Si tratta di un vero e proprio regolamento, che deve essere messo a conoscenza di ogni utente, esposto in punti ben visibili e deve contenere questi ele-

menti essenziali: • profondità dell’acqua e di eventuali punti della vasca a profondità ridotta; • divieto di effettuare tuffi qualora non vi siano strutture adeguate e personale di soccorso; • raccomandazione di non bagnarsi a meno di tre ore dal consumo di un pasto; • obbligo di fare la doccia e il pediluvio prima di bagnarsi (il pediluvio può essere evitato qualora la doccia sia prossima alla vasca di piscina); • collocazione dei più vicini servizi igienici; • orari di accesso alla piscina e orari di chiusura; • divieto di ingresso ai minori di anni 12 non accompagnati da persona maggiorenne; • modalità di segnalazione della presenza e/o assenza del servizio di assistenza bagnanti; • fruizione della zona adibita a sola-

•

rium, eventualmente anche adiacente alla piscina, con indicazione del rispetto dell’interdizione nell’utilizzo della piscina medesima in caso di assenza dell’assistente bagnanti; orari di accesso prestabiliti relativamente ai quali dovrà essere data informazione ben visibile con affissione di cartelli.

Normative legate all’emergenza coronavirus Allo stato attuale, il piano di autocontrollo dovrà essere integrato alla luce del Decreto-Legge 16 maggio 2020, n.

33 (G.U. n. 125 del 16 maggio 2020) «Ulteriori misure urgenti per fronteggiare l’emergenza epidemiologica da covid-19», al Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 17 maggio 2020, all’allegato 17 del medesimo Decreto «Linee guida per la riapertura delle attività economiche e produttive della Conferenza delle Regioni e delle Province autonome del 16 maggio 2020» e in particolare ai conseguenti protocolli specifici redatti dalle singole regioni di appartenenza.

Sebbene tali protocolli sembrino escludere le piscine alimentate ad acqua di mare, a parere di chi scrive, ferme restando le disposizioni fuori dall’acqua, comunque obbligatorie, il limite troverebbe spiegazione solo nei casi di «ricircolo continuo» dell’acqua, che garantisca una diluizione tale da rendere inoffensiva l’eventuale presenza del virus.

A partire dalla stagione 2020 pertanto, il piano di autocontrollo deve essere integrato con misure atte a prevenire il contagio da covid-19. In particolare, si dovrà avere massima cura nell’informare gli utenti di tutte le precauzioni e le misure di prevenzione adottate. Occorrerà quindi predisporre idonee misure inserite in un documento di analisi del rischio specifico per ogni contesto, da sottoporre ad ogni fruitore della piscina.

1. Ai fini di dissuadere da eventuali condizioni di assembramento, si deve stabilire a priori il numero massimo di frequentatori in

funzione degli spazi disponibili (in vasca e nel solarium), regolamentare i flussi per permettere il distanziamento sociale di almeno 1 metro. Se rimane in capo a ogni singolo soggetto il rispetto della norma, al gestore della piscina però spetta prevedere e imporre le misure di sicurezza a tutti i frequentatori dell’impianto. Al fine di individuare le potenziali criticità e con riferimento alla presenza di personale si distinguerà una classificazione dei luoghi per transito, sosta breve; sosta prolungata, potenziali assembramenti.

2. La densità di affollamento in vasca è calcolata con un indice di 7 metri quadri di superficie di acqua a persona. Il gestore pertanto è tenuto, in ragione delle aree a disposizione, a calcolare e a gestire le entrate dei frequentatori nell’impianto.

3. Relativamente ad attività motorie organizzate in acqua (acquagym, aquabike, eccetera) il parametro da seguire è quello di 2 metri di distanza a persona.

4. Gli ombrelloni e lettini nel solarium possono essere posizionati in postazioni fisse in maniera tale da garantire il rispetto delle distanze interpersonali di almeno 1,5 metri tra persone non appartenenti allo

stesso nucleo familiare o conviventi.

5. L’accesso da e per le aree verdi/ solarium alle vasche deve avvenire attraverso passaggi obbligati che possono essere dotati di presidi aggiuntivi oltre alle già obbligatorie vasche lava-piedi, in particolare doccia saponata completa in entrata e uscita dallo spazio vasche.

6. Prima dell’apertura della vasca dovrà essere confermata l’idoneità dell’acqua alla balneazione a seguito dell’effettuazione delle analisi di tipo chimico e microbiologico dei parametri di cui alla tabella A dell’allegato 1 all’Accordo Stato Regioni e PP.AA. del 16 gennaio 2003, effettuate da apposito laboratorio. Le analisi di laboratorio dovranno essere ripetute durante tutta l’apertura della piscina al pubblico a cadenza mensile, salvo necessità sopraggiunte, anche a seguito di eventi occorsi in piscina, che possono prevedere una frequenza più ravvicinata.

7. In ogni area dovranno essere disponibili in numero adeguato contenitori di rifiuti, chiusi con coperchio apribile a pedale, destinati allo smaltimento dei fazzoletti monouso, da predisporre nelle zone di maggior affollamento.

8. Occorrerà provvedere alla pulizia

CONDOMINIO SC - 75

SPECIALE quotidiana e alla disinfezione periodica con soluzione igienizzante a base di cloro di tutte le attrezzature in dotazione (quali sedie, sdraio lettini, incluse attrezzature galleggianti e natanti. La disinfezione delle attrezzature dovrà comunque essere garantita ad ogni cambio di clientela.

Negli spogliatoi 1. Prevedere il controllo e la rilevazione dell’accesso degli utenti in modo opportunamente distanziato per mantenere le distanze di sicurezza.

2. Tutti gli indumenti (compreso le scarpe) e oggetti personali devono essere riposti dentro la borsa personale, anche qualora depositati negli appositi armadietti eventualmente presenti; in questo caso si raccomanda di non consentire l’u-

76 - CONDOMINIO SC

so promiscuo degli armadietti.

3. Installazione di distributori automatici di salviette disinfettanti o gel disinfettante per la pulizia dell’armadietto.

4. Installazione di pannelli informativi di numero e dimensioni adeguate riportanti le indicazioni governative in materia di contenimento del contagio da coronavirus.

5. Posizionamento segnaletica orizzontale per garantire il rispetto della distanza personale.

6. Predisporre distanziatori su panchine e appendiabiti per garantire la distanza interpersonale di almeno 1 metro.

2. Nel caso di ambiente unico per le docce, se le stesse non permettono di mantenere una distanza di almeno 1 metro pur usandole in modo alternato, deve essere prevista l’installazione di separatori fra una doccia e l’altra per il mantenimento della distanza di sicurezza.

3. Prevedere una segnaletica chiara per il rispetto delle regole di distanziamento e di numero massimo di utenti nello spazio docce in base al numero delle docce stesse e della loro distanza.

4. Accedere alle vasche passando obbligatoriamente della vaschetta lavapiedi.

Servizi igienici e docce 1. Installazione distributori, preferibilmente automatici, di sapone e di disinfettante.

Solarium 1. Prevedere l’installazione distributori automatici di disinfettante e di salviette disinfettanti.

2. Considerare almeno 7 metri quadri di superficie di calpestio a persona nelle aree solarium e verdi.

Disporre le attrezzature (sdraio, lettini) in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 metri tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare o conviventi.

Prescrizioni & raccomandazioni 1. Privilegiare l’accesso agli impianti tramite prenotazione. Mantenere l’elenco delle presenze nell’ impianto per almeno 14 giorni.

2. La misura della temperatura corporea, anche se non obbligatoria, è raccomandata per tutti gli utenti.

3. Gli utenti dovranno tenere la mascherina sino all’accesso in vasca per riporla in sacchetti monouso subito prima dell’attività in acqua per indossarla nuovamente al termine.

4. Usare le soluzioni idroalcoliche per il lavaggio delle mani.

5. Evitare il contatto ravvicinato con persone che soffrono di infezioni respiratorie acute.

6. Evitare abbracci e strette di mano.

7. Evitare l’uso promiscuo di bottiglie e bicchieri, in particolare durante l’attività sportiva.

8. Pulire le superfici con disinfettanti a base di cloro o alcol.

9. Seguire la segnaletica orizzontale con linee di rispetto.

10. Non scambiare, con altri, oggetti di uso personale (asciugamani, accappatoi, ecc.).

11. Riporre oggetti e indumenti personali nelle proprie borse, evitando di lasciarli esposti negli spogliatoi o in ceste comuni.

Pulizia e controlli Pulizia e controlli devono essere compiuti quotidianamente e a maggior ragione con più attenzione a causa del virus. I controlli per la verifica del corretto funzionamento del complesso sono distinti in controlli interni, esegui-

ti a cura del responsabile della gestione della piscina e controlli esterni, di competenza dell’Azienda Unità Sanitaria Locale». Abbiamo, quindi, due forme di controllo, uno interno effettuato dal gestore, ed uno esterno, a carico delle autorità sanitarie.

Il controllo interno (punto 6 dell’Accordo 2003) posto a carico del gestore, è finalizzato alla verifica della gestione attraverso sistemi di autocontrollo basato sulla metodologia Haccp (Hazard Analysis Critical Control Point - Analisi del rischio e controllo dei punti critici).

L’accordo descrive alcuni passaggi della procedura di autocontrollo che deve riguardare i pericoli derivanti dalla qualità dell’acqua, dalle condizioni degli ambienti e delle attrezzature, lasciando al gestore ampia autonomia purché sia assicurata la tutela della salute degli utenti. Al gestore, quindi, quando vi siano rischi per la salute degli utenti, è riconosciuto il potere/dovere di chiudere le vasche o l’intera struttura di propria iniziativa, senza aspettare che sia l’Autorità sanitaria a disporla.

Il controllo esterno eventuale fatto a

campione può riguardare anche verifiche documentali, misurazioni strumentali e prelievi di campioni per le analisi.

La responsabilità dell’amministratore L’amministratore di condominio è tenuto a garantire la sicurezza e deve adottare i mezzi adeguati per scongiurare ogni pericolo. A meno che l’assemblea non abbia nominato un responsabile della piscina, l’amministratore, quale legale rappresentante del condominio, è responsabile della gestione dell’impianto e ha l’obbligo di accertarsi che siano rispettati tutti gli adempimenti previsti dalla legge; quale custode dei beni condominiali, risponde per eventuali danni subiti dai condòmini o da terzi frequentatori dell’impianto anche a seguito di semplici omissioni. Buona norma quindi prevedere espressamente nel regolamento di condominio apposite clausole che prevedano, per esempio, l’obbligo di nominare le diverse figure professionali all’esterno e il divieto di sovrapposizione della figura dell’amministratore con quella di responsabile della piscina.

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Lacrime sull’assemblea Gentile dottoressa, una semplice domanda: le lacrime sono per forza un tributo da pagare? Mi spiego meglio: avviene, nel nostro condominio (vivo a Modena) che una inquilina (non è neppure proprietaria, ma ha la delega a partecipare alle cose dello stabile) abbia la lacrima facile. Ora, lei penserà che sia una che si commuove facilmente in occasione della nascita di un bimbo o di un funerale. Ma non è così. La signora X (ometto il nome) piange copiosamente anche quando si tratta di decidere dove vanno collocati i bidoni della spazzatura oppure le biciclette in cortile. Imbarazzante, mi creda. Esiste una medicina anti lacrime?

Laura. P., Modena Probabilmente la signora potrebbe soffrire di una profonda depressione. Sicuramente una cura ci potrebbe essere, quella di iniziare un percorso psicologico accompagnato, se necessario, da una cura farmacologica prescritta da uno psichiatra o medico di famiglia.

Benedetta vicina Le scrivo per sottoporle un problema che è in bilico tra psicologia e, forse, l’educazione. Nel nostro condominio vive la classica signora molto anziana, o vecchina se preferisce, che è anche molto rompiscatole. Ma in un modo particolare: è una pia donna che sembra ossessionata dalla religione. Ovviamente ognuno è libero di pensarla e di credere in ciò che vuole. Ma nel caso specifico, la religiosità della anziana signora si manifesta in continui rimproveri per l’abbigliamento delle ragazze, nella riprovazione per i condòmini che non si recano regolarmente in chiesa, e addirittura per la richiesta di una preghiera prima di iniziare l’assemblea condominiale. Possiamo ben dire che più che religiosità si tratta di una fissazione?

A.B. via e-mail Sicuramente, come racconta lei, la signora è anziana e proba-

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bilmente rispetto a un giovane non ha altri pensieri per la testa: la religione è un pensiero a lei molto radicato sia come Fede sia come ossessione. Le trasmette sicurezza, ma allo stesso tempo crea comunque disagio a chi vive vicino a lei. Forse un modo di affrontare il problema sarebbe parlarne con i parenti, se ne ha. E se soffre di depressione consigliarle una cura farmacologia prescritta da un neurologo che possa alleviare il suo (e il vostro) disagio.

Aggiungi un posto a tavola Spettabile rubrica Psicondominio, la buona cucina piace a tutti, siamo d’accordo. E sappiamo anche che è facile sgarrare: il cibo italiano è celebre in tutto il mondo e noi lo apprezziamo ancora di più. Esagerare, però, fa male alla salute. Ma anche ai vicini di casa. Nel nostro condominio vive una grande obesa: certo, probabilmente la sua condizione non è dettata solo dalla golosità. Ma sta di fatto che i suoi sacchi della spesa sembrano quelli per sfamare un elefante. Fatti suoi? Non sempre, dato che l’ascensore lo occupa tutto da sola, i suoi passi rimbombano per due o tre piani sotto, senza contare gli effluvi che escono dalla porta o dalle finestre. Va aggiunto, infine, che la sua condizione non era la stessa un paio di anni fa, quindi non è così incurabile. Di quale sindrome soffre (e di conseguenza soffriamo anche noi)? giacob63, via e-mail Questa persona potrebbe avere più problematiche di tipo fisico e psicologico assieme. Una di queste potrebbe riguardare una disfunzione ormonale che provoca l’aumento del peso. Inoltre, se la condomina non è seguita da una dietologa farà ancora più fatica a gestire questa malattia. È una persona che sta male, soffre, starà vivendo un disagio, perché prima era magra. Il secondo ordine di problemi può, appunto, essere legato all’equilibrio psichico, ma in questo caso solo con un percorso medico è possibile risalire alla causa scatenante ed eventualmente alla soluzione dello squilibrio.

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