Zum Autor Eva Aschauer leitet die Abteilung Immobilienfinanzierung Österreich in der Raiffeisen Bank International AG, der größten Green-Bond-Emittentin Österreichs. Sie ist Mitglied bei Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und bei Salon Real.
Grüne Immobilienfinanzierungen – mehr als nur ein Schlagwort Kommentar: Eva Aschauer
Green Finance ist in den vergangenen beiden Jahren für die meisten Banken vom exotischen Produkt zu einem zentralen Thema geworden, Hand in Hand gehend mit dem deutlich gestiegenen Bewusstsein für Nachhaltigkeit in der Gesellschaft. Der Begriff klingt gut – aber worum geht es eigentlich, und wie wirkt sich Green Finance bei Immobilienprojekten aus? Grundsätzlich stehen hinter Green Finance zwei treibende Aspekte, nämlich der Regulator (z.B. die Europäische Bankenaufsichtsbehörde, EBA) und der Kapitalmarkt. Hinsichtlich der regulatorischen Seite müssen Banken (jedenfalls die an die EBA berichtenden) ihre Kreditportfolien hinsichtlich nachhaltiger Kriterien analysieren und in weiterer Folge „stress-testen“. Ein Stressszenario wäre z.B. die Auswirkung einer CO2-Steuer auf die Unternehmensbilanzen und in weiterer Folge auf das jeweilige Finanzinstitut. Auf dem Kapitalmarkt gibt es bei mittlerweile sehr zahlreichen Investoren eine große Nachfrage nach „grünen“ Investitionsmöglichkeiten. Zu deren Befriedigung gilt es, entsprechende grüne Produkte zu strukturieren und anzubieten.
Grüne Investitionen
Die Immobilienbranche hat bezüglich der Strukturierungsmöglichkeiten gegenüber vielen anderen Branchen zumindest im mittel- und großvolumigen Bereich einen großen Startvorteil, da es nicht unüblich ist, dass das zu finanzierende Projekt eines der (international) anerkannten Zertifikate für nachhaltiges Bauen (z.B. ÖGNI, DGNB, LEED oder BREEAM) vorweisen kann. Darüber hinaus gibt es den Energieausweis, der viele für die Bewertung als „grüne Investition“ notwendige Daten enthält. Während in
anderen Branchen das Thema CO2-Verbrauch und die dazu notwendigen präzisen Berechnungen erst am Anfang stehen, können wir Green Finance bei Immobilienprojektfinanzierungen auf den Nachhaltigkeitszertifikaten aufbauend weiterentwickeln.
Vorteile bei Finanzierung
Banken begeben klassischerweise Anleihen (Bonds), um ihre Finanzierungsprojekte in großem Maßstab zu refinanzieren. Wenn eine Bank nun im entsprechenden Ausmaß Kredite für Immobilien vergeben hat, die die relevanten Nachhaltigkeitszertifikate mit einem hohen Zertifizierungslevel (z.B. DGNB/ÖGNI Gold) haben, kann sie einen sogenannten Green Bond begeben. Dafür werden (nicht zuletzt aufgrund der großen Nachfrage nach grünen Investments) etwas höhere Preise bezahlt oder, anders formuliert, eine etwas niedrigere Rendite akzeptiert. Für die Bank bedeutet das im Gegenzug geringere Refinanzierungskosten, weshalb sie Immobilienprojekte mit den erwähnten Nachhaltigkeitszertifikaten – darunter fallen auch Entwicklungsprojekte während der Bauphase – günstiger finanzieren kann. Bis vor nicht allzu langer Zeit wurden Nachhaltigkeitszertifikate hauptsächlich aufgrund der Annahme des Developers erstellt, dass der Endinvestor (insbesondere institutionelle Fonds) oder bis zu einem gewissen Grad die (Büro-)Mieter aufgrund von CSR-Aspekten ein Interesse an einem Objekt mit geringen Energiekosten haben. Heute hingegen ist das Thema „Nachhaltigkeit“ verstärkt Grundlage für eine attraktive Finanzierung während der Bau- und Investmentphasen. Diese können natürlich nur Institute anbieten, die auch Green Bonds emittieren.
Frühling 2021
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