Positionen & Meinungen
Es geht um Liquidität §§ 1104, 1105 ABGB am Prüfstand. Wolfgang Binder, Berndt Querfeld und Alfred Nemetschke sind sichtlich erleichtert.„Das Gutachten von Univ. Prof. Dr. Brigitta Zöchling-Jud gibt uns in allen Punkten recht.“ Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Auf den ersten Blick stärkt das von den Fachgruppen Gastronomie, Kaffeehäuser und Hotellerie in Auftrag gegebene Rechtsgutachten die Position von Mietern und Pächtern. Alfred Nemetschke: Das Gutachten ist wichtig und notwendig. Trotz aus unserer Sicht klarer Regelung im ABGB sind viele Pächter und Mieter mit Forderungen von Vermietern und Verpächtern bis hin zu Räumungsklagen konfrontiert. Insbesondere auch deshalb, weil der Gesetzgeber im Rahmen der COVID-19 Gesetzgebung keine ausreichende Klarstellung getroffen hat. Eines vorweg. Die Prüfung des Mietvertrages ist der erste Schritt. Die Bestimmungen der §§ 1104,1105 ABGB sind dispositiv – das heißt, die Bestimmungen sind nicht zwingend, sie können in einem Mietvertrag oder in einer Nebenabrede vertraglich abgeändert werden. Was sagen die §§ 1104, 1105 ABGB genau? Nemetschke: Gibt es keine anderslautenden Vereinbarungen, dann ist gemäß § 1104 ABGB kein Mietzins zu entrichten, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – das Gesetz nennt hier unter anderem Feuer, Krieg und Seuche – nicht gebraucht werden kann. § 1104 ABGB ist somit keine Schadenersatzoder Gewährleistungsbestimmung, sondern
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eine Gefahrtragungsregel; die Gefahr für „außerordentliche Zufälle“ wird dispositiv dem Vermieter zugewiesen. Andererseits ist eben auch keine der Vertragsparteien zu Schadenersatz oder Beseitigung des betreffenden Zustands verpflichtet: Der außerordentliche Zufall entbindet beide Parteien von ihren Pflichten. Auf den Punkt gebracht – keine Mietzahlung, keine Verantwortung für die Behebung der eingetretenen Situation. Die Annahme irgendwelcher Mitverschuldensaspekte scheidet daher ebenfalls von vornherein aus. Gleiches gilt sinngemäß für § 1105 ABGB, der für eine Einschränkung des Gebrauchs des Mietobjekts durch außerordentlichen Zufall eben einen verhältnismäßigen Mietzinserlass vorsieht. Auf den Punkt gebracht: § 1104 ABGB ist eine reine Gefahrtragungsregel, die die Gefahr für unter anderem Seuche und behördliche Eingriffe dem Vermieter zuweist. Unabhängig vom Geschäftszweck des vom Mieter im Mietobjekt ausgeübten Gewerbes oder Berufes. Die Eigentümer sehen dies aber oft anders. Wenn Unternehmer aber staatliche Unterstützung in Form eines Fixkostenzuschusses oder Umsatzersatzes bekommen – müssen Sie dann damit auch Miete zahlen.
Nemetschke: Nein. Ein „Stellvertretendes Commodum“ tritt gezielt an die Stelle eines untergegangenen Vermögenswertes eines Schuldners (zB die erwähnte Versicherungsleistung für untergegangene Sache, der Ersatzanspruch für untergegangene Sache, der Erlös aus Doppelverkauf). Davon kann aber bei einem Mieter in der „Lockdown-UmsatzersatzSituation“ keine Rede sein: Es geht durch den Lockdown kein mietvertraglich geschuldeter Vermögenswert eines Mieters unter, der durch den Lockdown-Umsatzersatz ersetzt würde. Auch hier teilt das Gutachten unsere Position, dass staatliche Unterstützungen keine Auswirkungen auf die zwischen Bestandnehmer und Bestandgeber geltende gesetzliche Rechtslage haben. Der Mieter/Pächter kann sich also auch dann auf §§ 1104 f ABGB gegenüber dem Vermieter/Verpächter berufen, wenn er staatliche Unterstützungsleistungen in Anspruch nimmt. Schon aus diesem Grund stellt daher ein „Lockdown-Umsatzersatz“ kein „Stellvertretendes Commodum“ in der Sphäre des Mieters dar: Mangels Untergangs einer Vertragsleistung des Schuldners (Mieters) kann eine erhaltene Förderung kein „stellvertretendes“ Commodum im Vermögen des Empfängers sein: Es gibt beim Schuldner in diesem Sinne nichts zu „ersetzen“.
